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Les nouveaux rôles et pouvoirs du conseil syndical
Le conseil syndical s’est vu confier de nouvelles attributions par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme de la loi n° 65-557 du 10 juillet 19651.
Son rôle s’en trouve éminemment renforcé.
Le conseil syndical n’était initialement doté que d’une mission d’assistance du syndic et de contrôle de sa gestion, récemment complétée par la loi ALUR2 d’une compétence autonome en matière de mise en concurrence du contrat de syndic.
Ses attributions empruntent désormais à l’assemblée générale.
Sous certaines conditions, le conseil syndical peut en effet se voir déléguer les pouvoirs de l’assemblée des copropriétaires, sans autre limitation que celle prévue par la loi et la délégation elle-même.
Quant à son président, celui-ci exerce également des missions autrefois dévolues au seul syndic.
Il en est ainsi en particulier de la représentation en justice.
Un tel bouleversement dans la conception du rôle auquel était autrefois cantonné le conseil syndical risquait d’entrainer des difficultés d’application.
Ainsi la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyait-elle jusqu’à présent aucune disposition concernant le fonctionnement du conseil syndical et les modalités de prise de décision au sein du conseil.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 ainsi que le décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 20203, tentent d’y remédier.
Nous évoquerons, en premier lieu, les missions remaniées puis les nouvelles attributions dévolues tant au conseil syndical (I) qu’à son président (II).
I - MISSIONS REMANIÉES ET NOUVELLES ATTRIBUTIONS DU CONSEIL SYNDICAL
Afin d’aider le conseil syndical à mieux s’acquitter des missions qui lui sont nouvellement confiées, sa composition se voit élargie aux parents en ligne directe des copropriétaires, lesquels interviennent souvent pour le compte de leur famille sans possibilité d’être élus.
A/ NOUVELLE COMPOSITION DU CONSEIL SYNDICAL ET NOUVELLES INCOMPATIBILITÉS
Jusqu’à présent, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 restreignait la désignation en qualité de conseiller syndical aux seuls copropriétaires ou associés des sociétés propriétaires de lots, aux accédants ou aux acquéreurs à terme, ainsi qu’à leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.
LA COMPOSITION DU CONSEIL SYNDICAL EST ÉLARGIE
Désormais, les membres du conseil syndical peuvent être désignés parmi les ascendants ou les descendants des copropriétaires.4
Aucune limitation de degré n’est prévue.
Il leur sera probablement nécessaire, pour présenter leur candidature, de justifier de leurs liens de parenté.
Mais les incompatibilités sont également étendues, tout en étant plus limitées.
LES INCOMPATIBILITÉS SONT A LA FOIS ÉTENDUES MAIS LIMITÉES AUX SEULS SYNDICS PROFESSIONNELS
La liste des personnes qui ne peuvent être élues au conseil syndical s’allonge de nouveau.
Limitée à l’origine au seul syndic, son conjoint et ses préposés, l’inéligibilité avait été étendue5 aux ascendants et descendants du syndic ainsi qu’à ses parents en ligne collatérale, puis élargie6 à son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité.
Aujourd’hui, l’interdiction englobe également le concubin du syndic ainsi que les proches de ses préposés à savoir : leurs concubins, descendants, ascendants, parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, conjoints, partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité.
En revanche, le texte limite désormais au deuxième degré l’inéligibilité des parents en ligne collatérale du syndic alors qu’aucune limitation n’était prévue antérieurement.
Cependant, toutes ces incompatibilités ne sont pas applicables aux syndicats « gérés par des syndics non professionnels », ce qui exclut non plus seulement le syndic du syndicat coopératif mais aussi le syndic bénévole.
B/ LES MISSIONS REMANIÉES
LA MISE EN CONCURRENCE DU CONTRAT DE SYNDIC EST ASSOUPLIE
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 réforme les dispositions issues de la loi ALUR7 modifiées par la loi Macron8, lesquelles prévoyaient une mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical tous les trois ans, sauf dérogation votée lors de l’assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic.
La périodicité de trois ans est supprimée.
Celle-ci n’était pas nécessairement en phase avec la durée du mandat du syndic et rendait le dispositif inutilement complexe.
En revanche, il est toujours prévu que le conseil syndical mette en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic.
Mais il est désormais précisé que celle-ci ne s’effectue qu’en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et « sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision », confirmant en cela les décisions des juges du fond qui s’étaient prononcées sur ce point.9
L’absence de mise en concurrence par le conseil syndical, n’entraînera donc plus de risque d’annulation de la désignation du syndic.
De plus, le conseil syndical peut toujours être dispensé de mise en concurrence aux termes d’une décision votée à la majorité de l’article 25 de la loi.
Mais à cette fin, il est précisé qu’il appartient au conseil syndical (et non plus au syndic) d’inscrire la demande de dispense à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédant celle qui sera appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel.
LES MODALITÉS DE LA MISE EN CONCURRENCE SONT PRÉCISÉES
En l’absence de définition donnée par la loi du 10 juillet 1965, on a pu s’interroger sur ce qu’il faut considérer comme une mise en concurrence par le conseil syndical.10
La sélection du projet de contrat de syndic peut-elle être effectuée par le conseil syndical lui-même, de manière à ne soumettre à l’assemblée générale que celui qui a été finalement retenu ?
La question restait posée.
Le décret du 2 juillet 2020, modifiant l’article 26 du décret du 17 mars 1967, semble répondre à cette interrogation.
L’alinéa 4 de l’article 26 modifié du décret du 17 mars 1967 prévoit en effet que lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, et sauf dispense de mise en concurrence dans les conditions prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, « le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence. »
Ces dispositions semblent imposer l’envoi d’au moins un projet de contrat en plus de celui du syndic en place lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel.
On voit mal en effet le conseil syndical communiquer au syndic son propre projet de contrat, déjà prévu à l’ordre du jour.
LA DÉLÉGATION DE POUVOIR (ARTICLE 25A)
La délégation de pouvoir de l’article 25 a) de prendre l’une des décisions de l’article 24 est maintenue. Celle-ci n’est pas spécifique au conseil syndical puisqu’elle peut bénéficier également à toute personne et notamment au syndic.
Les deux premiers alinéas de l’article 21 du décret du 17 mars 196711, relatifs aux conditions et aux limites de ces délégations de pouvoir, sont textuellement repris dans l’article 25 a) de la loi.
Ils rappellent que toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionnée à l’article 24, relève de la majorité de l’article 25 et que lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre.
L’article 21 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, ajoute que la délégation de pouvoir accordée en application du a) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne expressément l’acte ou la décision déléguée.
Elle se distingue de la délégation de pouvoirs de portée plus large donnée au conseil syndical en vertu de l’article 21-1 de la loi (cf. infra).
C/ LES NOUVELLES ATTRIBUTIONS DU CONSEIL SYNDICAL
Le conseil syndical se voit confier de nouvelles missions, au nombre desquelles figurent celle de résilier le contrat de syndic ainsi que de recevoir de l’assemblée générale une délégation de pouvoirs de portée générale.
LA RÉSILIATION DU CONTRAT DU SYNDIC
Les règles de désignation du syndic et de résiliation de son contrat ont été profondément remaniées par l’ordonnance du 30 octobre 2019.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié distingue entre le non-renouvellement du contrat à l’arrivée de son terme et la résiliation du contrat en cours, laquelle suppose une inexécution suffisamment grave des obligations du syndicat ou du syndic.
Or, dans ce dernier cas, seul le conseil syndical peut être à l’initiative de la résiliation pour inexécution grave des obligations du syndic.
Il notifie alors au syndic une demande motivée de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.12
Il semble résulter de ces dispositions qu’en l’absence de conseil syndical, ou en l’absence d’accord de celui-ci pour procéder ainsi, il soit impossible de résilier le contrat du syndic, sans risque de devoir verser une indemnité.13
Mais le conseil syndical peut également se voir déléguer les pouvoirs de l’assemblée générale.
LA DÉLÉGATION DE POUVOIR DE L’ARTICLE 21-1 NOUVEAU DE LA LOI14
L’article 21-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour l’assemblée générale de procéder à une délégation de pouvoirs au profit du conseil syndical.
Il s’agit de l’une des plus importantes innovations de la réforme.
Elle vise à remédier à l’absentéisme en assemblée, en octroyant au conseil syndical les pouvoirs de l’assemblée générale pour toutes les décisions relevant de la majorité simple, à l’exception de celles que le législateur énumère.
Cette délégation se distingue fondamentalement de celle de l’article 25a) rappelée supra, en ce qu’elle ne porte pas sur un acte ou un contrat déterminé mais possède une portée plus générale.
Ce mécanisme est cependant soumis à des conditions tenant au nombre de membres du conseil syndical et doit répondre à des modalités précises.
Le conseil syndical doit comprendre au moins trois membres
Il ne peut être recouru à la délégation de pouvoirs que si le conseil syndical est composé d’au moins trois membres.
Il aurait été difficile en effet de descendre en deçà de ce seuil.
Deux copropriétaires éprouveraient des difficultés manifestes à dégager une majorité et par ailleurs le conseil syndical ne peut être constitué d’une seule personne.15
La délégation est prise à la majorité de l’article 25
L’assemblée générale peut déléguer ses pouvoirs au conseil syndical, par décision prise à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à celle de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le principe : toutes les décisions relevant de la majorité simple de l’article 24
La possibilité reconnue au conseil syndical de se voir confier une délégation de pouvoirs appartenant à l’assemblée générale est limitée aux décisions relevant de la majorité de l’article 24.
Les exceptions : certaines décisions relevant de la majorité simple en sont exclues
Toutefois, les décisions que le législateur considère comme trop importantes pour être déléguées, bien que relevant de la majorité simple, ne peuvent en faire l’objet.
Ainsi, ne peuvent-elles porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement (article 24 f).
On comprend que l’approbation des comptes et la détermination du budget restent du domaine réservé de l’assemblée générale qui doit conserver la maîtrise des comptes du syndicat.
Il en est de même de la mise à jour du règlement de copropriété ; certaines clauses réputées non écrites pouvant être expurgées à cette occasion et entrainer une modification de la répartition des charges laquelle requiert en principe un vote unanime.
Pour autant, ces trois exceptions laissent une large place aux possibilités de délégation car de nombreuses décisions se prennent à la majorité de l’article 24.
Il en est ainsi des travaux d’entretien courant ne constituant pas des améliorations, le ravalement de l’immeuble en faisant généralement partie.
On peut citer également, sans que cette énumération en soit exhaustive, la fixation du nombre et de la catégorie des emplois des salariés du syndicat, l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice, la ratification des protocoles d’accord mettant fin à une instance judiciaire, voire la mise en conformité du règlement de copropriété en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018.
En revanche, la délégation ne peut porter sur une décision relevant de la majorité des articles 26 et 25 de la loi et ce, même en cas de recours à l’article 25-1, alors même que l’assemblée elle-même peut se déterminer in fine à la majorité de l’article 24 en deuxième lecture, dans cette hypothèse.
Afin d’éviter d’éventuels abus, la délégation est limitée à la fois dans son montant et dans le temps.
La délégation doit en limiter le montant
L’article 21-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale détermine, pour chaque décision déléguée, le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.
Il s’agit d’un garde-fou nécessaire pour préserver les droits du syndicat.
Budget spécifique alloué au conseil syndical
Pour autant, on pouvait craindre une difficulté d’application des délégations de ce type en raison de l’absence de dispositions prévoyant le vote d’un budget alloué au conseil syndical que le syndic pourrait recouvrer.
C’est la raison pour laquelle le décret du 2 juillet 202016 précise que pour l’application des dispositions de l’article 21-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l’exercice de sa délégation de pouvoirs.
Toutefois, par dérogation, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’assemblée générale détermine le montant maximum alloué pour chacune d’elles.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.17
Il appartiendra donc à l’assemblée générale votant le budget de travaux et dont la délégation est consentie au conseil syndical pour le choix de l’entreprise de définir le montant et la périodicité des appels de fonds.
Enfin, il était nécessaire d’adapter les règles comptables à ce nouveau cadre légal.
Le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 ainsi que l’arrêté ministériel du 20 août 2020 publié le 9 octobre 202018 modifient le décret19 et l’arrêté comptable du 14 mars 200520 et complètent les règles relatives à la comptabilité du syndicat ainsi que la nomenclature comptable afin d’y intégrer les sommes allouées au conseil syndical pour la mise en œuvre de sa délégation de pouvoirs.
Tout comme la délégation elle-même, ces dispositions n’entreront en vigueur que le 31 décembre 2020.
La délégation est limitée dans le temps
Enfin, la délégation de pouvoirs est limitée dans le temps.
L’article 21-3 nouveau de la loi prévoit en effet que celle-ci est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans.
Elle est néanmoins renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale.
Le texte ne précise pas la majorité applicable au renouvellement, mais l’on peut penser qu’il s’agira de la majorité de l’article 25 comme pour la délégation initiale.
Les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance
En conséquence de cette délégation, le conseil syndical assume de nouvelles responsabilités.
A cette fin, l’article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.
Conditions de majorités appliquées par le conseil syndical
Selon l’article 21-5 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, les décisions du conseil syndical, pour l’exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 nouveau de la loi, sont prises à la majorité de ses membres, le président du conseil syndical ayant voix prépondérante en cas de partage.
C’est donc la majorité absolue qui est requise, à savoir la moitié au moins des membres du conseil syndical et non la majorité des membres présents ou représentés, ce qui constitue une garantie nécessaire en l’absence de tout formalisme de convocation pour assister aux réunions du conseil syndical.
Signature d’un procès-verbal des décisions du conseil syndical
Le décret du 17 mars 1967 est complété aux termes d’un article 21-1 nouveau.
Les décisions du conseil syndical qui sont adoptées dans le cadre de la délégation de pouvoirs de l’article 21-1 nouveau de la loi doivent être consignées dans un procès-verbal signé par deux de ses membres.
Celui-ci mentionne le nom des membres ayant participé à la délibération et le sens de leur vote.
Il est ensuite transmis au syndic qui l’inscrit au registre des procès-verbaux.
Compte rendu de la délégation et établissement d’un rapport à l’assemblée générale approuvant les comptes
En vertu de l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical rend compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes.
A cet effet, le conseil syndical doit établir un rapport en vue de l’information des copropriétaires.
Il résulte de l’article 11, II modifié du décret du 17 mars 1967 qu’il s’agit nécessairement d’un rapport écrit puisqu’il doit être joint à l’ordre du jour.
Mais l’éventuel défaut de notification du rapport du conseil syndical avec l’ordre du jour de l’assemblée générale n’entraînera pas l’irrégularité de la décision d’approbation des comptes.
Ce rapport n’est, en effet, joint qu’en vue de l’information des copropriétaires (article 11 II du décret du 17 mars 1967) et non pour la validité de la décision.
II - LES MISSIONS REMANIÉES ET LES NOUVELLES ATTRIBUTIONS DU PRÉSIDENT DU CONSEIL SYNDICAL
Nombre de missions anciennes du président du conseil syndical se voient partiellement modifiées tandis que de nouvelles attributions lui sont confiées.
A/ LES MISSIONS REMANIÉES
LA DISTRIBUTION DES POUVOIRS EN BLANC
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a entendu réglementer la pratique des pouvoirs en blanc afin d’éviter que le syndic n’en fasse une distribution sélective.
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, transposant la jurisprudence antérieure21, prévoit que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.
Mais le nouveau texte n’indiquait pas pour autant la façon dont le syndic devait procéder.
Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, pris en application de la loi ELAN, ajoutant un article 15-1 au décret du 17 mars 1967, précisait que le syndic qui recevait un mandat avec délégation de vote, sans indication du nom du mandataire, remettait ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation.
En l’absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic devait remettre aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.
La rédaction du texte était maladroite. On pouvait en effet s’interroger sur la procédure à suivre en cas d’absence du président du conseil syndical mais d’existence d’un conseil syndical, hypothèse non visée par le texte.
Or, le président de séance n’étant désigné qu’après l’élection des membres du bureau, les mandats en blanc ne peuvent être remis en début de séance ce qui modifie le décompte des voix.
L’idée était donc d’éviter autant que possible la remise au président de séance.
Le décret du 2 juillet 2020 a donc quelque peu remanié ces dispositions.
Désormais, l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 ajoute qu’à défaut du président du conseil syndical, le mandat est remis à un membre du conseil syndical avant, en leur absence, de le remettre au président de séance.
LA REMISE DES ARCHIVES DU SYNDICAT ET LA PROCÉDURE DE L’ARTICLE 18-2 DE LA LOI
En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre les archives du syndicat dans des délais fixés par la loi qui, s’ils sont dépassés, permettent, huit jours après une mise en demeure infructueuse, de solliciter judiciairement la remise sous astreinte.
Cette action judiciaire peut être engagée par le nouveau syndic, par le syndicat mais également par le président du conseil syndical.
Ce dispositif a été remanié tant par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme de la loi n° 65-557 du 10 juillet 196522 que par l’ordonnance 2019-738 du 17 juillet 2019 réformant la procédure judiciaire.23
Compte tenu de la généralisation du compte bancaire séparé, là où l’ancienne rédaction visait la remise des fonds, l’article 18-2 nouveau de la loi fait référence à la situation de trésorerie ainsi qu’aux coordonnées bancaires du syndicat.
Pour ce qui concerne les archives elles-mêmes, eu égard à l’obligation pour le syndic professionnel de mise à disposition d’un accès en ligne sécurisé, celui-ci remet l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble dans un format téléchargeable et imprimable.
Enfin, dans le délai de deux mois de la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic est tenu de fournir l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat non plus seulement après apurement, mais désormais après clôture.
Les dispositions de l’article 18-2, dernier alinéa, qui régissent la demande de remise sous astreinte des pièces après une mise en demeure infructueuse, ne mentionnent donc plus la remise des fonds mais celle des pièces, informations et documents dématérialisés.24
En outre, l’ordonnance du 17 juillet 2019 a modifié l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 laquelle permettait depuis la loi n° 2009-526 du 12 mai 200925, d’engager une action non plus en référé mais « comme en matière de référé » permettant non seulement la remise sous astreinte mais également l’allocation de dommages et intérêts.
Or, depuis l’ordonnance précitée, la procédure judiciaire est de nouveau celle du référé, ce qui ne permet, le cas échéant, que de solliciter des provisions sur les dommages et intérêts.
Enfin, désormais, l’article 57 nouveau du décret du 17 mars 1967, ajouté par l’article 44 du décret du 2 juillet 2020 précise que le président du conseil syndical exerce, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, les procédures judiciaires prévues notamment à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
« Un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis est présenté au syndic afin qu’il procède aux avances nécessaires à la conduite de ces procédures. »26
Mais à l’instar du conseil syndical, son président se voit doté de nouveaux pouvoirs.
B/ LES NOUVELLES ATTRIBUTIONS DU PRÉSIDENT DU CONSEIL SYNDICAL
Le président du conseil syndical peut engager des actions judiciaires contre le syndic dont le mandat est en cours.
L’ACTION JUDICIAIRE CONTRE LE SYNDIC SUR DÉLÉGATION DE L’ASSEMBLÉE
Parmi les grandes nouveautés de cette réforme figure en effet une nouvelle procédure inspirée de l’action dénommée « ut singuli » de l’article 1843-5 du Code civil applicable en matière de sociétés.
L’article 15 de la loi du 10 juillet 196526, permettant notamment à tout copropriétaire d’exercer seul les actions concernant la copropriété ou la jouissance de son lot, est complété par trois nouveaux alinéas.
Désormais, le président du conseil syndical peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité de l’article 25i) de la loi du 10 juillet 1965, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
Le décret du 2 juillet 2020 ajoute un article 49-1 au décret du 17 mars 1967 lequel prévoit que « l’action est portée devant le tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. »
Il s’agit de la nouvelle terminologie issue de la réforme de la procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020, remplaçant l’ancienne procédure spécifique dénommée « comme en matière de référé » laquelle permet d’obtenir la réparation d’un préjudice dans le cadre d’une procédure d’urgence.
Cette action est admise en cas de carence ou d’inaction du syndic.
Il y a carence lorsque le syndic manque à ses obligations en sa qualité de représentant du syndicat.27
Quant à l’inaction, cette notion permet d’englober toute absence d’action malgré une mise en demeure, pour peu que le syndic soit habilité par la loi à agir.
Le manquement à l’une quelconque de ses obligations, pour peu que le syndicat subisse un préjudice, serait donc constitutif d’une faute permettant au président du conseil syndical d’engager la procédure à l’encontre du syndic sur délégation de l’assemblée générale.
Il semble donc que les actions visées puissent à la fois concerner une demande de dommages et intérêts mais également la condamnation sous astreinte du syndic à exécuter des obligations lui incombant ; on peut penser notamment à l’exécution des décisions votées par l’assemblée générale, à des déclarations de sinistre auprès de l’assurance dommage-ouvrage, au recrutement de salariés du syndicat.
Dommages et intérêts alloués au syndicat
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires puisque l’action a pour objet de réparer le préjudice qu’il a subi.
Frais de procédure à la charge du syndicat
La loi prévoit que si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quote-part de parties communes afférentes à leur lot.
Lorsqu’à défaut de conseil syndical l’action est exercée aux frais avancés du ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, le texte prévoit que ces derniers en supporteront définitivement la charge si l’action est rejetée par le juge.
La loi est muette en revanche sur la charge des frais de procédure si l’action est rejetée par le juge lorsque c’est le président du conseil syndical qui agit sur délégation de l’assemblée.
Mais si l’assemblée générale donne mandat au président du conseil syndical pour agir, on voit mal comment les frais de procédure pourraient rester à la charge de ce dernier in fine.
Ce ne serait d’ailleurs pas compatible avec les dispositions de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 prévoyant que les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration supportées par le syndicat des copropriétaires et réglées par le syndic.
Si en apparence le président du conseil syndical semble seul concerné, c’est en réalité en sa qualité de représentant du conseil syndical qu’il engage cette action, faute, pour le conseil syndical, de disposer de la personnalité morale lui permettant d’agir en justice.
L’article 57 nouveau du décret du 17 mars 1967 introduit par le décret du 2 juillet 2020 prévoit d’ailleurs que les frais de procédure sont avancés par le syndicat des copropriétaires pour les actions que le président du conseil syndical exerce pour :
- obtenir la transmission des documents et archives en cas de changement de syndic (article 18-2 de la loi),
- agir en paiement de la pénalité financière de 15 euros en cas de refus de transmettre les documents sollicités par le conseil syndical (article 21 de la loi),
- désigner un mandataire ad hoc lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (article 29-1 A de la loi).
À cette fin, le président du conseil syndical présente au syndic un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis afin qu’il soit procédé aux avances nécessaires à la conduite de ces procédures.
Mais ces dispositions ne visent pas la procédure spécifique engagée par le président du conseil syndical à l’encontre du syndic, sur autorisation de l’assemblée générale.
Cela paraît logique car cette action s’exécute aux frais avancés du syndicat des copropriétaires sans qu’il soit besoin de le préciser.
Le président du conseil syndical agit, en effet, non pas de son propre chef, mais en vertu du mandat qui lui est confié par l’assemblée générale, laquelle engage nécessairement le syndicat des copropriétaires, éventuellement dans la limite financière fixée par elle.
L’ACTION JUDICIAIRE EN PAIEMENT DE PÉNALITÉS
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a clarifié les modalités d’imputation des pénalités sur les honoraires du syndic, prévues par l’article 21 de la loi, en cas d’absence de transmission, dans le délai d’un mois, des pièces dont le conseil syndical a sollicité la communication.
L’imputation de la pénalité de 15 euros par jour de retard, fixée par le décret n° 2019-503 du 23 mai 201928, puis modifié par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 202029 (supprimant l’indication qu’il s’agit d’un montant minimal), s’effectue sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic, lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation.
A défaut pour le syndic d’y procéder, le président du conseil syndical peut demander sa condamnation au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires, au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.30
Il s’agit donc désormais d’une nouvelle compétence du président du conseil syndical, lequel semble pouvoir se saisir lui-même, sans délégation expresse de l’assemblée générale à cet effet.
Par ailleurs, comme on l’a vu supra, l’article 44 du décret du 2 juillet 2020 ajoutant un article 57 nouveau au décret du 17 mars 1967, prévoit désormais que le président du conseil syndical exerce, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, les procédures judiciaires prévues notamment au septième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et que, dans cette perspective, « un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis est présenté au syndic afin qu’il procède aux avances nécessaires à la conduite de ces procédures.»31
LA SAISINE D’UN MANDATAIRE AD HOC
Afin de tenter de parvenir à une prévention plus efficace de la dégradation des copropriétés, le champ des personnes admises à solliciter la nomination d’un administrateur ad hoc, en cas de dépassement d’un seuil important de charges impayées, s’est élargi au fil des réformes.
Dans cette perspective, l’ordonnance du 30 octobre 2019 donne la possibilité au président du conseil syndical de saisir le juge de cette demande, dans le cadre de l’article 29-1-A modifié de la loi du 10 juillet 1965, au même titre notamment que les créanciers du syndicat ou les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, à défaut pour le syndic d’avoir agi lui-même en ce sens dans le délai d’un mois de la clôture des comptes.
L’article 57 nouveau, ajouté au décret du 17 mars 1967 par le décret du 2 juillet 2020, s’applique également à cette nouvelle procédure qui s’exerce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires et prévoit qu’un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis est présenté au syndic afin qu’il procède aux avances nécessaires à la conduite de ces procédures.32
CONCLUSION
Les attributions nouvelles dont le président du conseil syndical se voit doté ont clairement pour but de contrebalancer les pouvoirs du syndic : action judiciaire contre celui-ci en cas de carence ou d’inaction, comme à défaut de paiement spontané des pénalités consécutives à l’absence de transmission des pièces au conseil syndical.
Quant aux nouveaux rôles confiés au conseil syndical, ceux-ci ont pour objet de compenser l’absentéisme en assemblée générale et les difficultés d’entretien des copropriétés qui en résultent voire l’impossibilité pour l’assemblée générale d’agir par elle-même : délégation de pouvoirs portant sur les décisions relevant de la majorité simple, résiliation du contrat du syndic en cours.
Se voyant déléguer ses pouvoirs, le conseil syndical emprunte tout naturellement les prérogatives de l’assemblée générale.
Alors que jusqu’à présent il ne rendait que des avis, le conseil syndical prend désormais des décisions et doit en conséquence rédiger des procès-verbaux qui les relatent.
Pour autant, les copropriétaires ne seront pas admis à contester les choix ainsi opérés autrement qu’en engageant, le cas échéant, la responsabilité des membres du conseil syndical pris individuellement, puisque le conseil syndical ne possède pas la personnalité morale.
L’obligation d’assurance permettra peut-être au syndicat ainsi qu’aux copropriétaires individuels d’obtenir le paiement des condamnations éventuelles.
Il sera nécessaire toutefois de démontrer préalablement l’existence d’un préjudice en lien avec la faute reprochée, ce qui, en ce cas, sera loin d’être aisé.
1 Prise en application de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, JO 24 nov.
2 Loi n° 2014-466 du 24 mars 2014, JO 26 mars
3 Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, JO 3 juil.
4 Article 21, alinéa 8, de la loi du 10 juillet 1965.
5 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985, JO 1er janv. 1986
6 Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, JO 26 mars
7 Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, JO 26 mars
8 Loi n° 2015-990 du 6 août 2015, JO 7 août
9 CA Aix-en-Provence, 3 oct. 2019, n° 17/22078
10 L. Guégan, La mise en concurrence du contrat de syndic après la loi Macron du 6 août 2015, Loyers et copr. déc.2015, étude n°14, p. 11
11 Art. 21 dans sa rédaction antérieure au décret 2020-834 du 2 juillet 2020
12 Article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 modifié.
13 A noter que ces dispositions de l’article 18 VI à VIII ne s’appliquent qu’aux contrats de syndics conclus postérieurement au 1er juin 2020.
14 À noter que ces dispositions n’entrent en vigueur que lors des assemblées générales tenues à compter du 31 décembre 2020.
15 CA Paris, 23e A 24 février 1999, Jurisdata n°1999-020414.
16 Article 26-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 modifié.
17 Appelées selon les mêmes modalités que celles prévues au second alinéa du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
18 Arrêté du 20 août 2020 modifiant l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (JO du 9 octobre 2020)
19 Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, JO 18 mars
20 Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.
21 CA Paris, 23e ch. B, 28 févr. 2002, AJDI 2002, p. 469 Cass. 3e civ. 28 mars 1990, bull. civ. III, n° 87
22 Prise en application la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, JO 24 nov.
23 Ordonnance 2019-738 du 17 juillet 2019 prise en application de l’article 28 de la loi 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, JO 18 juil.
24 À noter qu’en application de l’article 41 III de l’ordonnance, les dispositions de l’article 18-2 nouveau ne seront applicables aux syndicats des copropriétaires ayant été dispensés de l’obligation d’ouvrir un compte séparé par décision d’assemblée générale qu’à compter du 31 décembre 2020.
25 Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures, JO 13 mai
26 L’article 57 du décret du 17 mars 1967 est également applicable aux procédures judiciaires prévues au septième alinéa de l’article 21 ainsi qu’à l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (cf. supra).
27 Lafond J. et Roux J.-M., Code de la copropriété annoté, éd. 2021, p. 311.
28 Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019, JO 24 mai
29 Décret n° 2020-1229 du 17 octobre 2020, JO 9 oct. portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents, à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, et au budget alloué au conseil syndical ayant reçu une délégation de pouvoirs.
30Cette nouvelle procédure, issue de la réforme judiciaire entrée en vigueur le 1er janvier 2020, remplaçant la procédure « comme en matière de référé ».
31Article 57 du décret du 17 mars 1967
32Article 57 du décret du 17 mars 1967
Son rôle s’en trouve éminemment renforcé.
Le conseil syndical n’était initialement doté que d’une mission d’assistance du syndic et de contrôle de sa gestion, récemment complétée par la loi ALUR2 d’une compétence autonome en matière de mise en concurrence du contrat de syndic.
Ses attributions empruntent désormais à l’assemblée générale.
Sous certaines conditions, le conseil syndical peut en effet se voir déléguer les pouvoirs de l’assemblée des copropriétaires, sans autre limitation que celle prévue par la loi et la délégation elle-même.
Quant à son président, celui-ci exerce également des missions autrefois dévolues au seul syndic.
Il en est ainsi en particulier de la représentation en justice.
Un tel bouleversement dans la conception du rôle auquel était autrefois cantonné le conseil syndical risquait d’entrainer des difficultés d’application.
Ainsi la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyait-elle jusqu’à présent aucune disposition concernant le fonctionnement du conseil syndical et les modalités de prise de décision au sein du conseil.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 ainsi que le décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 20203, tentent d’y remédier.
Nous évoquerons, en premier lieu, les missions remaniées puis les nouvelles attributions dévolues tant au conseil syndical (I) qu’à son président (II).
I - MISSIONS REMANIÉES ET NOUVELLES ATTRIBUTIONS DU CONSEIL SYNDICAL
Afin d’aider le conseil syndical à mieux s’acquitter des missions qui lui sont nouvellement confiées, sa composition se voit élargie aux parents en ligne directe des copropriétaires, lesquels interviennent souvent pour le compte de leur famille sans possibilité d’être élus.
A/ NOUVELLE COMPOSITION DU CONSEIL SYNDICAL ET NOUVELLES INCOMPATIBILITÉS
Jusqu’à présent, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 restreignait la désignation en qualité de conseiller syndical aux seuls copropriétaires ou associés des sociétés propriétaires de lots, aux accédants ou aux acquéreurs à terme, ainsi qu’à leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.
LA COMPOSITION DU CONSEIL SYNDICAL EST ÉLARGIE
Désormais, les membres du conseil syndical peuvent être désignés parmi les ascendants ou les descendants des copropriétaires.4
Aucune limitation de degré n’est prévue.
Il leur sera probablement nécessaire, pour présenter leur candidature, de justifier de leurs liens de parenté.
Mais les incompatibilités sont également étendues, tout en étant plus limitées.
LES INCOMPATIBILITÉS SONT A LA FOIS ÉTENDUES MAIS LIMITÉES AUX SEULS SYNDICS PROFESSIONNELS
La liste des personnes qui ne peuvent être élues au conseil syndical s’allonge de nouveau.
Limitée à l’origine au seul syndic, son conjoint et ses préposés, l’inéligibilité avait été étendue5 aux ascendants et descendants du syndic ainsi qu’à ses parents en ligne collatérale, puis élargie6 à son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité.
Aujourd’hui, l’interdiction englobe également le concubin du syndic ainsi que les proches de ses préposés à savoir : leurs concubins, descendants, ascendants, parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, conjoints, partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité.
En revanche, le texte limite désormais au deuxième degré l’inéligibilité des parents en ligne collatérale du syndic alors qu’aucune limitation n’était prévue antérieurement.
Cependant, toutes ces incompatibilités ne sont pas applicables aux syndicats « gérés par des syndics non professionnels », ce qui exclut non plus seulement le syndic du syndicat coopératif mais aussi le syndic bénévole.
B/ LES MISSIONS REMANIÉES
LA MISE EN CONCURRENCE DU CONTRAT DE SYNDIC EST ASSOUPLIE
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 réforme les dispositions issues de la loi ALUR7 modifiées par la loi Macron8, lesquelles prévoyaient une mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical tous les trois ans, sauf dérogation votée lors de l’assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic.
La périodicité de trois ans est supprimée.
Celle-ci n’était pas nécessairement en phase avec la durée du mandat du syndic et rendait le dispositif inutilement complexe.
En revanche, il est toujours prévu que le conseil syndical mette en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic.
Mais il est désormais précisé que celle-ci ne s’effectue qu’en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et « sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision », confirmant en cela les décisions des juges du fond qui s’étaient prononcées sur ce point.9
L’absence de mise en concurrence par le conseil syndical, n’entraînera donc plus de risque d’annulation de la désignation du syndic.
De plus, le conseil syndical peut toujours être dispensé de mise en concurrence aux termes d’une décision votée à la majorité de l’article 25 de la loi.
Mais à cette fin, il est précisé qu’il appartient au conseil syndical (et non plus au syndic) d’inscrire la demande de dispense à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédant celle qui sera appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel.
LES MODALITÉS DE LA MISE EN CONCURRENCE SONT PRÉCISÉES
En l’absence de définition donnée par la loi du 10 juillet 1965, on a pu s’interroger sur ce qu’il faut considérer comme une mise en concurrence par le conseil syndical.10
La sélection du projet de contrat de syndic peut-elle être effectuée par le conseil syndical lui-même, de manière à ne soumettre à l’assemblée générale que celui qui a été finalement retenu ?
La question restait posée.
Le décret du 2 juillet 2020, modifiant l’article 26 du décret du 17 mars 1967, semble répondre à cette interrogation.
L’alinéa 4 de l’article 26 modifié du décret du 17 mars 1967 prévoit en effet que lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, et sauf dispense de mise en concurrence dans les conditions prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, « le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence. »
Ces dispositions semblent imposer l’envoi d’au moins un projet de contrat en plus de celui du syndic en place lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel.
On voit mal en effet le conseil syndical communiquer au syndic son propre projet de contrat, déjà prévu à l’ordre du jour.
LA DÉLÉGATION DE POUVOIR (ARTICLE 25A)
La délégation de pouvoir de l’article 25 a) de prendre l’une des décisions de l’article 24 est maintenue. Celle-ci n’est pas spécifique au conseil syndical puisqu’elle peut bénéficier également à toute personne et notamment au syndic.
Les deux premiers alinéas de l’article 21 du décret du 17 mars 196711, relatifs aux conditions et aux limites de ces délégations de pouvoir, sont textuellement repris dans l’article 25 a) de la loi.
Ils rappellent que toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionnée à l’article 24, relève de la majorité de l’article 25 et que lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre.
L’article 21 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, ajoute que la délégation de pouvoir accordée en application du a) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne expressément l’acte ou la décision déléguée.
Elle se distingue de la délégation de pouvoirs de portée plus large donnée au conseil syndical en vertu de l’article 21-1 de la loi (cf. infra).
C/ LES NOUVELLES ATTRIBUTIONS DU CONSEIL SYNDICAL
Le conseil syndical se voit confier de nouvelles missions, au nombre desquelles figurent celle de résilier le contrat de syndic ainsi que de recevoir de l’assemblée générale une délégation de pouvoirs de portée générale.
LA RÉSILIATION DU CONTRAT DU SYNDIC
Les règles de désignation du syndic et de résiliation de son contrat ont été profondément remaniées par l’ordonnance du 30 octobre 2019.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié distingue entre le non-renouvellement du contrat à l’arrivée de son terme et la résiliation du contrat en cours, laquelle suppose une inexécution suffisamment grave des obligations du syndicat ou du syndic.
Or, dans ce dernier cas, seul le conseil syndical peut être à l’initiative de la résiliation pour inexécution grave des obligations du syndic.
Il notifie alors au syndic une demande motivée de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.12
Il semble résulter de ces dispositions qu’en l’absence de conseil syndical, ou en l’absence d’accord de celui-ci pour procéder ainsi, il soit impossible de résilier le contrat du syndic, sans risque de devoir verser une indemnité.13
Mais le conseil syndical peut également se voir déléguer les pouvoirs de l’assemblée générale.
LA DÉLÉGATION DE POUVOIR DE L’ARTICLE 21-1 NOUVEAU DE LA LOI14
L’article 21-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour l’assemblée générale de procéder à une délégation de pouvoirs au profit du conseil syndical.
Il s’agit de l’une des plus importantes innovations de la réforme.
Elle vise à remédier à l’absentéisme en assemblée, en octroyant au conseil syndical les pouvoirs de l’assemblée générale pour toutes les décisions relevant de la majorité simple, à l’exception de celles que le législateur énumère.
Cette délégation se distingue fondamentalement de celle de l’article 25a) rappelée supra, en ce qu’elle ne porte pas sur un acte ou un contrat déterminé mais possède une portée plus générale.
Ce mécanisme est cependant soumis à des conditions tenant au nombre de membres du conseil syndical et doit répondre à des modalités précises.
- Conditions de la délégation
Le conseil syndical doit comprendre au moins trois membres
Il ne peut être recouru à la délégation de pouvoirs que si le conseil syndical est composé d’au moins trois membres.
Il aurait été difficile en effet de descendre en deçà de ce seuil.
Deux copropriétaires éprouveraient des difficultés manifestes à dégager une majorité et par ailleurs le conseil syndical ne peut être constitué d’une seule personne.15
- Modalités de la délégation
La délégation est prise à la majorité de l’article 25
L’assemblée générale peut déléguer ses pouvoirs au conseil syndical, par décision prise à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à celle de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- Objet de la délégation
Le principe : toutes les décisions relevant de la majorité simple de l’article 24
La possibilité reconnue au conseil syndical de se voir confier une délégation de pouvoirs appartenant à l’assemblée générale est limitée aux décisions relevant de la majorité de l’article 24.
Les exceptions : certaines décisions relevant de la majorité simple en sont exclues
Toutefois, les décisions que le législateur considère comme trop importantes pour être déléguées, bien que relevant de la majorité simple, ne peuvent en faire l’objet.
Ainsi, ne peuvent-elles porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement (article 24 f).
On comprend que l’approbation des comptes et la détermination du budget restent du domaine réservé de l’assemblée générale qui doit conserver la maîtrise des comptes du syndicat.
Il en est de même de la mise à jour du règlement de copropriété ; certaines clauses réputées non écrites pouvant être expurgées à cette occasion et entrainer une modification de la répartition des charges laquelle requiert en principe un vote unanime.
Pour autant, ces trois exceptions laissent une large place aux possibilités de délégation car de nombreuses décisions se prennent à la majorité de l’article 24.
Il en est ainsi des travaux d’entretien courant ne constituant pas des améliorations, le ravalement de l’immeuble en faisant généralement partie.
On peut citer également, sans que cette énumération en soit exhaustive, la fixation du nombre et de la catégorie des emplois des salariés du syndicat, l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice, la ratification des protocoles d’accord mettant fin à une instance judiciaire, voire la mise en conformité du règlement de copropriété en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018.
En revanche, la délégation ne peut porter sur une décision relevant de la majorité des articles 26 et 25 de la loi et ce, même en cas de recours à l’article 25-1, alors même que l’assemblée elle-même peut se déterminer in fine à la majorité de l’article 24 en deuxième lecture, dans cette hypothèse.
- Limites de la délégation
Afin d’éviter d’éventuels abus, la délégation est limitée à la fois dans son montant et dans le temps.
La délégation doit en limiter le montant
L’article 21-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale détermine, pour chaque décision déléguée, le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.
Il s’agit d’un garde-fou nécessaire pour préserver les droits du syndicat.
Budget spécifique alloué au conseil syndical
Pour autant, on pouvait craindre une difficulté d’application des délégations de ce type en raison de l’absence de dispositions prévoyant le vote d’un budget alloué au conseil syndical que le syndic pourrait recouvrer.
C’est la raison pour laquelle le décret du 2 juillet 202016 précise que pour l’application des dispositions de l’article 21-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l’exercice de sa délégation de pouvoirs.
Toutefois, par dérogation, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’assemblée générale détermine le montant maximum alloué pour chacune d’elles.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.17
Il appartiendra donc à l’assemblée générale votant le budget de travaux et dont la délégation est consentie au conseil syndical pour le choix de l’entreprise de définir le montant et la périodicité des appels de fonds.
Enfin, il était nécessaire d’adapter les règles comptables à ce nouveau cadre légal.
Le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 ainsi que l’arrêté ministériel du 20 août 2020 publié le 9 octobre 202018 modifient le décret19 et l’arrêté comptable du 14 mars 200520 et complètent les règles relatives à la comptabilité du syndicat ainsi que la nomenclature comptable afin d’y intégrer les sommes allouées au conseil syndical pour la mise en œuvre de sa délégation de pouvoirs.
Tout comme la délégation elle-même, ces dispositions n’entreront en vigueur que le 31 décembre 2020.
La délégation est limitée dans le temps
Enfin, la délégation de pouvoirs est limitée dans le temps.
L’article 21-3 nouveau de la loi prévoit en effet que celle-ci est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans.
Elle est néanmoins renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale.
Le texte ne précise pas la majorité applicable au renouvellement, mais l’on peut penser qu’il s’agira de la majorité de l’article 25 comme pour la délégation initiale.
- Conséquences de la délégation
Les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance
En conséquence de cette délégation, le conseil syndical assume de nouvelles responsabilités.
A cette fin, l’article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.
Conditions de majorités appliquées par le conseil syndical
Selon l’article 21-5 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, les décisions du conseil syndical, pour l’exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 nouveau de la loi, sont prises à la majorité de ses membres, le président du conseil syndical ayant voix prépondérante en cas de partage.
C’est donc la majorité absolue qui est requise, à savoir la moitié au moins des membres du conseil syndical et non la majorité des membres présents ou représentés, ce qui constitue une garantie nécessaire en l’absence de tout formalisme de convocation pour assister aux réunions du conseil syndical.
Signature d’un procès-verbal des décisions du conseil syndical
Le décret du 17 mars 1967 est complété aux termes d’un article 21-1 nouveau.
Les décisions du conseil syndical qui sont adoptées dans le cadre de la délégation de pouvoirs de l’article 21-1 nouveau de la loi doivent être consignées dans un procès-verbal signé par deux de ses membres.
Celui-ci mentionne le nom des membres ayant participé à la délibération et le sens de leur vote.
Il est ensuite transmis au syndic qui l’inscrit au registre des procès-verbaux.
Compte rendu de la délégation et établissement d’un rapport à l’assemblée générale approuvant les comptes
En vertu de l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical rend compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes.
A cet effet, le conseil syndical doit établir un rapport en vue de l’information des copropriétaires.
Il résulte de l’article 11, II modifié du décret du 17 mars 1967 qu’il s’agit nécessairement d’un rapport écrit puisqu’il doit être joint à l’ordre du jour.
Mais l’éventuel défaut de notification du rapport du conseil syndical avec l’ordre du jour de l’assemblée générale n’entraînera pas l’irrégularité de la décision d’approbation des comptes.
Ce rapport n’est, en effet, joint qu’en vue de l’information des copropriétaires (article 11 II du décret du 17 mars 1967) et non pour la validité de la décision.
II - LES MISSIONS REMANIÉES ET LES NOUVELLES ATTRIBUTIONS DU PRÉSIDENT DU CONSEIL SYNDICAL
Nombre de missions anciennes du président du conseil syndical se voient partiellement modifiées tandis que de nouvelles attributions lui sont confiées.
A/ LES MISSIONS REMANIÉES
LA DISTRIBUTION DES POUVOIRS EN BLANC
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a entendu réglementer la pratique des pouvoirs en blanc afin d’éviter que le syndic n’en fasse une distribution sélective.
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, transposant la jurisprudence antérieure21, prévoit que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.
Mais le nouveau texte n’indiquait pas pour autant la façon dont le syndic devait procéder.
Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, pris en application de la loi ELAN, ajoutant un article 15-1 au décret du 17 mars 1967, précisait que le syndic qui recevait un mandat avec délégation de vote, sans indication du nom du mandataire, remettait ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation.
En l’absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic devait remettre aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.
La rédaction du texte était maladroite. On pouvait en effet s’interroger sur la procédure à suivre en cas d’absence du président du conseil syndical mais d’existence d’un conseil syndical, hypothèse non visée par le texte.
Or, le président de séance n’étant désigné qu’après l’élection des membres du bureau, les mandats en blanc ne peuvent être remis en début de séance ce qui modifie le décompte des voix.
L’idée était donc d’éviter autant que possible la remise au président de séance.
Le décret du 2 juillet 2020 a donc quelque peu remanié ces dispositions.
Désormais, l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 ajoute qu’à défaut du président du conseil syndical, le mandat est remis à un membre du conseil syndical avant, en leur absence, de le remettre au président de séance.
LA REMISE DES ARCHIVES DU SYNDICAT ET LA PROCÉDURE DE L’ARTICLE 18-2 DE LA LOI
En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre les archives du syndicat dans des délais fixés par la loi qui, s’ils sont dépassés, permettent, huit jours après une mise en demeure infructueuse, de solliciter judiciairement la remise sous astreinte.
Cette action judiciaire peut être engagée par le nouveau syndic, par le syndicat mais également par le président du conseil syndical.
Ce dispositif a été remanié tant par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme de la loi n° 65-557 du 10 juillet 196522 que par l’ordonnance 2019-738 du 17 juillet 2019 réformant la procédure judiciaire.23
Compte tenu de la généralisation du compte bancaire séparé, là où l’ancienne rédaction visait la remise des fonds, l’article 18-2 nouveau de la loi fait référence à la situation de trésorerie ainsi qu’aux coordonnées bancaires du syndicat.
Pour ce qui concerne les archives elles-mêmes, eu égard à l’obligation pour le syndic professionnel de mise à disposition d’un accès en ligne sécurisé, celui-ci remet l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble dans un format téléchargeable et imprimable.
Enfin, dans le délai de deux mois de la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic est tenu de fournir l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat non plus seulement après apurement, mais désormais après clôture.
Les dispositions de l’article 18-2, dernier alinéa, qui régissent la demande de remise sous astreinte des pièces après une mise en demeure infructueuse, ne mentionnent donc plus la remise des fonds mais celle des pièces, informations et documents dématérialisés.24
En outre, l’ordonnance du 17 juillet 2019 a modifié l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 laquelle permettait depuis la loi n° 2009-526 du 12 mai 200925, d’engager une action non plus en référé mais « comme en matière de référé » permettant non seulement la remise sous astreinte mais également l’allocation de dommages et intérêts.
Or, depuis l’ordonnance précitée, la procédure judiciaire est de nouveau celle du référé, ce qui ne permet, le cas échéant, que de solliciter des provisions sur les dommages et intérêts.
Enfin, désormais, l’article 57 nouveau du décret du 17 mars 1967, ajouté par l’article 44 du décret du 2 juillet 2020 précise que le président du conseil syndical exerce, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, les procédures judiciaires prévues notamment à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
« Un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis est présenté au syndic afin qu’il procède aux avances nécessaires à la conduite de ces procédures. »26
Mais à l’instar du conseil syndical, son président se voit doté de nouveaux pouvoirs.
B/ LES NOUVELLES ATTRIBUTIONS DU PRÉSIDENT DU CONSEIL SYNDICAL
Le président du conseil syndical peut engager des actions judiciaires contre le syndic dont le mandat est en cours.
L’ACTION JUDICIAIRE CONTRE LE SYNDIC SUR DÉLÉGATION DE L’ASSEMBLÉE
- Action en responsabilité contre le syndic en place au nom du syndicat
Parmi les grandes nouveautés de cette réforme figure en effet une nouvelle procédure inspirée de l’action dénommée « ut singuli » de l’article 1843-5 du Code civil applicable en matière de sociétés.
L’article 15 de la loi du 10 juillet 196526, permettant notamment à tout copropriétaire d’exercer seul les actions concernant la copropriété ou la jouissance de son lot, est complété par trois nouveaux alinéas.
- Le principe : Action engagée par le président du conseil syndical sur délégation expresse de l’assemblée générale
Désormais, le président du conseil syndical peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité de l’article 25i) de la loi du 10 juillet 1965, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
Le décret du 2 juillet 2020 ajoute un article 49-1 au décret du 17 mars 1967 lequel prévoit que « l’action est portée devant le tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. »
Il s’agit de la nouvelle terminologie issue de la réforme de la procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020, remplaçant l’ancienne procédure spécifique dénommée « comme en matière de référé » laquelle permet d’obtenir la réparation d’un préjudice dans le cadre d’une procédure d’urgence.
- Conditions de l’action : carence ou inaction du syndic
Cette action est admise en cas de carence ou d’inaction du syndic.
Il y a carence lorsque le syndic manque à ses obligations en sa qualité de représentant du syndicat.27
Quant à l’inaction, cette notion permet d’englober toute absence d’action malgré une mise en demeure, pour peu que le syndic soit habilité par la loi à agir.
Le manquement à l’une quelconque de ses obligations, pour peu que le syndicat subisse un préjudice, serait donc constitutif d’une faute permettant au président du conseil syndical d’engager la procédure à l’encontre du syndic sur délégation de l’assemblée générale.
Il semble donc que les actions visées puissent à la fois concerner une demande de dommages et intérêts mais également la condamnation sous astreinte du syndic à exécuter des obligations lui incombant ; on peut penser notamment à l’exécution des décisions votées par l’assemblée générale, à des déclarations de sinistre auprès de l’assurance dommage-ouvrage, au recrutement de salariés du syndicat.
- Conséquences financières de l’action engagée dans l’intérêt du syndicat
Dommages et intérêts alloués au syndicat
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires puisque l’action a pour objet de réparer le préjudice qu’il a subi.
Frais de procédure à la charge du syndicat
La loi prévoit que si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quote-part de parties communes afférentes à leur lot.
Lorsqu’à défaut de conseil syndical l’action est exercée aux frais avancés du ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, le texte prévoit que ces derniers en supporteront définitivement la charge si l’action est rejetée par le juge.
La loi est muette en revanche sur la charge des frais de procédure si l’action est rejetée par le juge lorsque c’est le président du conseil syndical qui agit sur délégation de l’assemblée.
Mais si l’assemblée générale donne mandat au président du conseil syndical pour agir, on voit mal comment les frais de procédure pourraient rester à la charge de ce dernier in fine.
Ce ne serait d’ailleurs pas compatible avec les dispositions de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 prévoyant que les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration supportées par le syndicat des copropriétaires et réglées par le syndic.
Si en apparence le président du conseil syndical semble seul concerné, c’est en réalité en sa qualité de représentant du conseil syndical qu’il engage cette action, faute, pour le conseil syndical, de disposer de la personnalité morale lui permettant d’agir en justice.
L’article 57 nouveau du décret du 17 mars 1967 introduit par le décret du 2 juillet 2020 prévoit d’ailleurs que les frais de procédure sont avancés par le syndicat des copropriétaires pour les actions que le président du conseil syndical exerce pour :
- obtenir la transmission des documents et archives en cas de changement de syndic (article 18-2 de la loi),
- agir en paiement de la pénalité financière de 15 euros en cas de refus de transmettre les documents sollicités par le conseil syndical (article 21 de la loi),
- désigner un mandataire ad hoc lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (article 29-1 A de la loi).
À cette fin, le président du conseil syndical présente au syndic un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis afin qu’il soit procédé aux avances nécessaires à la conduite de ces procédures.
Mais ces dispositions ne visent pas la procédure spécifique engagée par le président du conseil syndical à l’encontre du syndic, sur autorisation de l’assemblée générale.
Cela paraît logique car cette action s’exécute aux frais avancés du syndicat des copropriétaires sans qu’il soit besoin de le préciser.
Le président du conseil syndical agit, en effet, non pas de son propre chef, mais en vertu du mandat qui lui est confié par l’assemblée générale, laquelle engage nécessairement le syndicat des copropriétaires, éventuellement dans la limite financière fixée par elle.
L’ACTION JUDICIAIRE EN PAIEMENT DE PÉNALITÉS
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a clarifié les modalités d’imputation des pénalités sur les honoraires du syndic, prévues par l’article 21 de la loi, en cas d’absence de transmission, dans le délai d’un mois, des pièces dont le conseil syndical a sollicité la communication.
L’imputation de la pénalité de 15 euros par jour de retard, fixée par le décret n° 2019-503 du 23 mai 201928, puis modifié par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 202029 (supprimant l’indication qu’il s’agit d’un montant minimal), s’effectue sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic, lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation.
A défaut pour le syndic d’y procéder, le président du conseil syndical peut demander sa condamnation au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires, au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.30
Il s’agit donc désormais d’une nouvelle compétence du président du conseil syndical, lequel semble pouvoir se saisir lui-même, sans délégation expresse de l’assemblée générale à cet effet.
Par ailleurs, comme on l’a vu supra, l’article 44 du décret du 2 juillet 2020 ajoutant un article 57 nouveau au décret du 17 mars 1967, prévoit désormais que le président du conseil syndical exerce, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, les procédures judiciaires prévues notamment au septième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et que, dans cette perspective, « un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis est présenté au syndic afin qu’il procède aux avances nécessaires à la conduite de ces procédures.»31
LA SAISINE D’UN MANDATAIRE AD HOC
Afin de tenter de parvenir à une prévention plus efficace de la dégradation des copropriétés, le champ des personnes admises à solliciter la nomination d’un administrateur ad hoc, en cas de dépassement d’un seuil important de charges impayées, s’est élargi au fil des réformes.
Dans cette perspective, l’ordonnance du 30 octobre 2019 donne la possibilité au président du conseil syndical de saisir le juge de cette demande, dans le cadre de l’article 29-1-A modifié de la loi du 10 juillet 1965, au même titre notamment que les créanciers du syndicat ou les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, à défaut pour le syndic d’avoir agi lui-même en ce sens dans le délai d’un mois de la clôture des comptes.
L’article 57 nouveau, ajouté au décret du 17 mars 1967 par le décret du 2 juillet 2020, s’applique également à cette nouvelle procédure qui s’exerce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires et prévoit qu’un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis est présenté au syndic afin qu’il procède aux avances nécessaires à la conduite de ces procédures.32
CONCLUSION
Les attributions nouvelles dont le président du conseil syndical se voit doté ont clairement pour but de contrebalancer les pouvoirs du syndic : action judiciaire contre celui-ci en cas de carence ou d’inaction, comme à défaut de paiement spontané des pénalités consécutives à l’absence de transmission des pièces au conseil syndical.
Quant aux nouveaux rôles confiés au conseil syndical, ceux-ci ont pour objet de compenser l’absentéisme en assemblée générale et les difficultés d’entretien des copropriétés qui en résultent voire l’impossibilité pour l’assemblée générale d’agir par elle-même : délégation de pouvoirs portant sur les décisions relevant de la majorité simple, résiliation du contrat du syndic en cours.
Se voyant déléguer ses pouvoirs, le conseil syndical emprunte tout naturellement les prérogatives de l’assemblée générale.
Alors que jusqu’à présent il ne rendait que des avis, le conseil syndical prend désormais des décisions et doit en conséquence rédiger des procès-verbaux qui les relatent.
Pour autant, les copropriétaires ne seront pas admis à contester les choix ainsi opérés autrement qu’en engageant, le cas échéant, la responsabilité des membres du conseil syndical pris individuellement, puisque le conseil syndical ne possède pas la personnalité morale.
L’obligation d’assurance permettra peut-être au syndicat ainsi qu’aux copropriétaires individuels d’obtenir le paiement des condamnations éventuelles.
Il sera nécessaire toutefois de démontrer préalablement l’existence d’un préjudice en lien avec la faute reprochée, ce qui, en ce cas, sera loin d’être aisé.
1 Prise en application de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, JO 24 nov.
2 Loi n° 2014-466 du 24 mars 2014, JO 26 mars
3 Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, JO 3 juil.
4 Article 21, alinéa 8, de la loi du 10 juillet 1965.
5 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985, JO 1er janv. 1986
6 Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, JO 26 mars
7 Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, JO 26 mars
8 Loi n° 2015-990 du 6 août 2015, JO 7 août
9 CA Aix-en-Provence, 3 oct. 2019, n° 17/22078
10 L. Guégan, La mise en concurrence du contrat de syndic après la loi Macron du 6 août 2015, Loyers et copr. déc.2015, étude n°14, p. 11
11 Art. 21 dans sa rédaction antérieure au décret 2020-834 du 2 juillet 2020
12 Article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 modifié.
13 A noter que ces dispositions de l’article 18 VI à VIII ne s’appliquent qu’aux contrats de syndics conclus postérieurement au 1er juin 2020.
14 À noter que ces dispositions n’entrent en vigueur que lors des assemblées générales tenues à compter du 31 décembre 2020.
15 CA Paris, 23e A 24 février 1999, Jurisdata n°1999-020414.
16 Article 26-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 modifié.
17 Appelées selon les mêmes modalités que celles prévues au second alinéa du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
18 Arrêté du 20 août 2020 modifiant l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (JO du 9 octobre 2020)
19 Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, JO 18 mars
20 Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.
21 CA Paris, 23e ch. B, 28 févr. 2002, AJDI 2002, p. 469 Cass. 3e civ. 28 mars 1990, bull. civ. III, n° 87
22 Prise en application la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, JO 24 nov.
23 Ordonnance 2019-738 du 17 juillet 2019 prise en application de l’article 28 de la loi 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, JO 18 juil.
24 À noter qu’en application de l’article 41 III de l’ordonnance, les dispositions de l’article 18-2 nouveau ne seront applicables aux syndicats des copropriétaires ayant été dispensés de l’obligation d’ouvrir un compte séparé par décision d’assemblée générale qu’à compter du 31 décembre 2020.
25 Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures, JO 13 mai
26 L’article 57 du décret du 17 mars 1967 est également applicable aux procédures judiciaires prévues au septième alinéa de l’article 21 ainsi qu’à l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (cf. supra).
27 Lafond J. et Roux J.-M., Code de la copropriété annoté, éd. 2021, p. 311.
28 Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019, JO 24 mai
29 Décret n° 2020-1229 du 17 octobre 2020, JO 9 oct. portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents, à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, et au budget alloué au conseil syndical ayant reçu une délégation de pouvoirs.
30Cette nouvelle procédure, issue de la réforme judiciaire entrée en vigueur le 1er janvier 2020, remplaçant la procédure « comme en matière de référé ».
31Article 57 du décret du 17 mars 1967
32Article 57 du décret du 17 mars 1967