I - LES PRINCIPALES MESURES CONCERNANT LE CONSEIL SYNDICAL, LE SYNDIC ET SON CONTRAT

A/ Mesures concernant le conseil syndical

1/ La mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical

Le décret du 2 juillet 2020 complète l’article 26 du décret du 17 mars 1967. Cet article précise désormais les modalités de mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical.

L’alinéa 4 de l’article 26 modifié du décret du 17 mars 1967 prévoit que lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, et sauf dispense de mise en concurrence dans les conditions prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, « le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence ».

L’emploi du terme « communique » impose l’envoi d’au moins un projet de contrat en plus de celui du syndic en place.

Mais la locution « ou » laisse apparaître que le conseil syndical n’est pas tenu d’envoyer plusieurs projets de contrats.

Un seul projet de contrat en plus de celui du syndic dont le mandat est en cours suffit donc pour constituer la mise en concurrence visée par la loi.

2/ Les délégations de pouvoirs

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a maintenu la délégation de pouvoir de l’article 25, a) tout en instaurant une nouvelle délégation, spécifique au conseil syndical, de portée beaucoup plus générale, prévue par l’article 21-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, laquelle constitue d’ailleurs l’une des plus grandes innovations de la réforme.

a) La délégation de pouvoir de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le décret du 2 juillet 2020 a légèrement remanié la rédaction de l’article 21 du décret du 17 mars 1967, relatif aux conditions et limites de la délégation de pouvoir de l’article 25 a), sans que les règles applicables en soient modifiées.

Les deux premiers alinéas de l’article 21 sont simplement supprimés puisqu’ils ont été précédemment⁴ insérés au sein de l’article 25 a) de loi⁵.

Puis, l’article 21 ajoute que la délégation de pouvoir accordée en application du a) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 « mentionne expressément l’acte ou la décision déléguée » et qu’à l’issue de cette délégation, le délégataire rend compte à l’assemblée de son exécution.

b) La délégation de pouvoirs de l’article 21-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 : budget spécifique et signature d’un procès-verbal

Il résulte de l’article 21-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, que dans le cadre de la nouvelle délégation de pouvoirs consentie au conseil syndical, l’assemblée générale détermine, pour chaque décision ayant fait l’objet d’une délégation, le montant maximum des sommes qui lui sont allouées.

• Budget spécifique alloué au conseil syndical

Dans cette perspective, le décret du 2 juillet 2020⁶ prévoit qu’un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l’exercice de sa délégation de pouvoirs.

Toutefois, par dérogation, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d’elles.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale⁷.

Il appartiendra donc à l’assemblée générale de définir le montant et la périodicité des appels de fonds.

• Signature d’un procès-verbal des décisions du conseil syndical

Selon l’article 21-5 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, les décisions du conseil syndical, pour l’exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 nouveau de la loi, sont prises à la majorité de ses membres, le président du conseil syndical ayant voix prépondérante en cas de partage.

Le décret du 17 mars 1967 est complété en conséquence aux termes d’un article 21-1 nouveau.
Les décisions du conseil syndical qui sont adoptées dans ce cadre doivent être consignées dans un procès-verbal signé par deux de ses membres.

Celui-ci mentionne le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote.

Il est ensuite transmis au syndic qui l’inscrit au registre des procès-verbaux.

En vertu de l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical « rend compte » de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes et établit un rapport en vue de l’information des copropriétaires.

Il résulte de l’article 11, II (modifié du décret du 17 mars 1967) qu’il s’agit nécessairement d’un rapport écrit puisqu’il doit être joint à l’ordre du jour (voir infra).

Mais le défaut de transmission du rapport avec l’ordre du jour de l’assemblée votant l’approbation des comptes ne sera pas sanctionné. Il n’est joint qu’en vue de l’information de copropriétaires et non pour la validité de la décision.

De surcroît, l’absence de possibilité d’annulation des décisions prises par le conseil syndical, notamment en cas de dépassement de pouvoirs, laisse place à l’interrogation.

En effet, une décision d’assemblée générale pourrait être annulée pour abus de majorité alors que la même décision prise, cette fois, par le conseil syndical dans le cadre de la délégation qui lui est consentie, ne le pourrait pas.



c) Suppression de l’habilitation par le conseil syndical pour solliciter la communication des pièces

Est supprimée⁸ la nécessité d’une habilitation par le conseil syndical pour permettre à l’un de ses membres de prendre connaissance et copie des pièces et documents détenus par le syndic, se rapportant à la gestion et à l’administration de la copropriété.

En pratique, les syndics professionnels tiennent désormais ces pièces à la disposition des membres du conseil syndical dans un espace en ligne sécurisé depuis le 1er juillet 2020⁹.

d) Distribution des mandats en blanc

Le décret du 2 juillet 2020 a légèrement remanié l’ordre de distribution par le syndic des mandats qui ne comportent pas d’indication du nom du mandataire.

Les membres du conseil syndical avaient été jusqu’à présent malencontreusement exclus des prévisions de l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967¹⁰.

Désormais, à défaut du président du conseil syndical, les mandats sont d’abord distribués à un membre du conseil syndical avant, en leur absence, d’être remis au président de séance.

Par ailleurs, le procès-verbal d’assemblée devant préciser par qui les mandats de vote ont été distribués, « un membre du conseil syndical » figure en conséquence au côté des personnes visées jusqu’à présent par l’article 17 du décret complété.


B/ Mesures relatives au syndic et à son contrat

1/ Les mesures relatives au syndic

a) Les incompatibilités

• Les proches du syndic ayant participé à la construction de l’immeuble

Est complété l’article 28 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit la réduction à un an des fonctions du syndic durant la période de garantie décennale, lorsque lui-même ou ses proches ont participé à la construction de l’immeuble.

Désormais le concubin du syndic figure également parmi ses proches¹¹.

En revanche, ses parents ou alliés sont limités au deuxième degré inclus, au lieu du 3e degré auparavant.

• Les proches du syndic dans le cadre d’une convention avec le syndicat

Il en est de même en ce qui concerne les conventions conclues entre le syndicat et le syndic ou ses proches, spécialement autorisées par l'assemblée générale.

Le concubin du syndic est également ajouté parmi ses proches et ses parents ou alliés limités au deuxième degré inclus, au lieu du 3e degré¹².

• Les proches du syndic ou du conseil syndical désigné pour contrôler les comptes dans les syndicats de forme coopérative

Le concubin du syndic et celui des membres du conseil syndical ne font pas partie des personnes admises à contrôler les comptes dans les syndicats de forme coopérative¹³.

b) Suppression de la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé

L’ordonnance du 30 octobre 2019 supprime, à compter du 31 décembre 2020, la faculté de dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé qui subsistait pour les copropriétés de 15 lots.

L’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 qui en règlementait l’application sera en conséquence abrogé au 31 décembre 2020.

c) Les documents délivrés par le syndic

Afin de tenir compte des nouvelles dispositions issues de la réforme, l’article 33 du décret du 17 mars 1967 est complété.

Dans les mêmes conditions que les procès-verbaux d’assemblées générales, le syndic délivre en les certifiant, les copies ou extraits des procès-verbaux des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou dans les « copropriétés à deux » lors d’une réunion sans convocation préalable, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs.

d) La transmission des documents dématérialisés et leur actualisation annuelle

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019¹⁴, la transmission des archives au successeur du syndic comporte également l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés, ce que rappelle désormais l’article 33-1 modifié du décret du 17 mars 1967.

L’article 33-1-1 concernant l’actualisation de ces documents dématérialisés est modifié.

Celle-ci doit être effectuée au moins une fois par an par le syndic, non plus dans les trois mois précédant l'assemblée générale annuelle, ce qui manquait de logique, mais « dans les trois mois suivant la dernière assemblée générale annuelle ayant été appelée à connaître des comptes ».

e) Les sommes pouvant être exigées par le syndic¹⁵

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 est modifié et complété.

Désormais, le syndic peut exiger le versement des cotisations au fonds de travaux, des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel pour la mise en œuvre de sa délégation de pouvoirs¹⁶ ainsi que des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Cette dernière disposition, qui consacre la pratique antérieure, permettra de faire face aux dépenses urgentes ou simplement nécessaires, dans l’attente du paiement des charges arriérées par les copropriétaires débiteurs.

2/ Le contrat de syndic

Le décret du 2 juillet 2020 modifie l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (JO 28 mars) portant sur le contrat type de syndic.

Il s’agit principalement d’une mise en conformité du contrat type avec les dispositions issues de l’ordonnance du 30 octobre 2019, lesquelles y sont largement rappelées.

Il en est ainsi des articles 2 à 5 du contrat concernant :

• la durée du contrat et sa résiliation lesquelles précisent désormais qu’il ne peut être conclu un nouveau contrat que par décision expresse de l'assemblée générale¹⁷ ;
• la résiliation du contrat par l’assemblée générale à l’initiative du conseil syndical ou à l’inverse à l’initiative du syndic, fondée sur une inexécution suffisamment grave des obligations des parties, qui remplacent les anciennes révocation et démission du syndic¹⁸ ;
• la nouvelle désignation du syndic.

Il en va de même de l’article 6 du contrat type concernant l’obligation de mise à disposition de la fiche synthétique, lequel tient compte des modifications issues de l’ordonnance du 30 octobre 2019, notamment quant au délai maximum d’un mois au lieu de 15 jours à compter de la demande du copropriétaire.

À noter cependant que le choix du syndic sur la forme que prendrait la demande du copropriétaire portant sur la fiche synthétique (« lettre recommandée avec avis de réception ou autres modalités ») a disparu de la clause antérieure, ce qui signifie que le syndic ne dispose plus d’alternative.

On observe également que contrairement à la pénalité concernant l’absence de communication des pièces au conseil syndical, fixée à 15 euros²⁰, celle qui devrait sanctionner le défaut de transmission de la fiche synthétique est toujours en attente du décret d’application qui devait en fixer le montant.

Les modifications affectant l’article 7 du contrat type concernant les prestations et modalités de rémunération du syndic professionnel, portent principalement sur :

• l’obligation de mentionner une plage horaire pour les réunions avec le conseil syndical lorsque celles-ci constituent des prestations incluses à titre optionnel dans le forfait²¹;


• les modalités de rémunération des prestations particulières²², à l’exception des prestations du syndic pour les travaux, lesquelles doivent être exprimés à la fois hors taxes et toutes taxes comprises et s’appliquer :
  
  
  
  • soit en fonction du seul coût horaire fixé au prorata du temps passé,
  
  
  • soit en application du tarif forfaitaire total convenu par les parties;
  
  
  
  


• l’obligation de ne prévoir qu’une majoration spécifique unique des honoraires du syndic pour dépassement d’horaires, concernant les prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires au-delà du contenu du forfait²³;


• la suppression de l’indication selon laquelle le contrat type « ne peut se lire comme fixant un barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif »²⁴, dans la clause concernant les prestations relatives aux travaux et études techniques²⁵;


• le rappel que les honoraires du syndic sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité²⁶;


• l’indication que la rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée doit désormais être exprimée hors taxes et toutes taxes comprises, en application du pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.

Quant à l’article 9 du contrat type concernant les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, il y est également précisé que, pour chacune des prestations, la tarification doit être exprimée hors taxes et toutes taxes comprises.

Il est rappelé que le montant maximum des honoraires et frais perçus par le syndic pour l’établissement de l’état daté est fixé à 380 euros TTC conformément à l’article 10-1, b) de la loi du 10 juillet 1965 modifié par le décret du 21 février 2020²⁷.

Une nouvelle prestation sera imputable aux seuls copropriétaires concernés, à savoir la « Préparation, convocation et tenue d'une assemblée générale à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires, pour des questions concernant leurs droits ou obligations (art. 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965) ».²⁸

Mais cette dernière disposition ne s'appliquera qu’aux contrats de syndic conclus postérieurement au 31 décembre 2020.

Il en est de même de la suppression de la mention relative à la dispense d’ouverture du compte séparé, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2020 pour les copropriétés de 15 lots.

Une nouvelle prestation particulière est instaurée en application des dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ; il s'agit des opérations de liquidation en cas de disparition de plein droit de la copropriété et de dissolution du syndicat des copropriétaires par réunion de tous les lots entre les mains d’un même copropriétaire.




II - LES MESURES RELATIVES AUX ASSEMBLÉES GÉNÉRALES, AUX PETITES COPROPRIÉTÉS ET AUX COPROPRIÉTÉS À DEUX, AUX NOTIFICATIONS ET AUX MISES EN DEMEURE, AUX PROCÉDURES JUDICIAIRES ET À L’ORGANISATION DE LA COPROPRIÉTÉ

A/ Mesures relatives aux assemblées générales

1/ L’assemblée convoquée à la demande d’un copropriétaire

L’article 17-1 AA nouveau de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, permet désormais à tout copropriétaire de solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale. Celle-ci comportera un ordre du jour où figureront une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.

À noter que ces dispositions sont entrées en vigueur dès le 1er juin 2020.

Or, le nouvel article 8-1 du décret, qui ajoute un certain nombre de précisions encadrant ce dispositif, ne s’appliquera lui-même qu’aux assemblées générales tenues à compter du 31 décembre 2020. Cela risque donc de poser quelques difficultés pour les assemblées convoquées dans l’intervalle.

Ainsi, pour les assemblées générales postérieures au 31 décembre 2020, la demande de convocation formulée par un ou plusieurs copropriétaires devra-t-elle être notifiée au syndic et préciser la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.

Elle sera également accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question et comportera, le cas échéant, les documents requis²⁹, c’est-à-dire en cas de travaux, un document précisant leur implantation et leur consistance ainsi que les conditions essentielles du ou des contrats proposés lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché.

Lorsque l’assemblée générale est convoquée à la demande de plusieurs copropriétaires, ces derniers devront préciser la répartition des frais et honoraires entre eux car, à défaut, les frais seront répartis entre ces copropriétaires à parts égales.

Dans les quinze jours qui suivront cette notification, le syndic informera le ou les copropriétaires demandeurs des frais prévisionnels et de ses honoraires.

Il convoquera l’assemblée générale de manière à ce que sa tenue ait lieu dans le délai de quarante-cinq jours suivant le paiement de ces frais et honoraires.

Enfin, le syndic ne portera à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des demandeurs³⁰.



2/ Le vote par correspondance

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi Élan du 23 novembre 2018 et modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit que les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par un arrêté, lequel vient enfin d’être publié le 3 juillet 2020³¹.

Lorsque la résolution, objet du vote par correspondance, est amendée en cours d’assemblée générale, le copropriétaire ayant voté favorablement par correspondance est assimilé à un défaillant pour cette résolution.

a) Modalités de vote par correspondance

Les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont également définies par le décret du 2 juillet 2020, ce qui rend enfin possible le vote par correspondance.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le formulaire de vote par correspondance doit être joint à la convocation.

b) Délai de réception par le syndic : trois jours francs

Selon le nouvel article 9 bis du décret du 17 mars 1967, le formulaire doit, pour être pris en compte, être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

On rappellera qu’un jour franc se définit comme étant un jour entier, décompté de 0 heure à 24 heures.

Il en résulte que le jour de la réception du formulaire ne compte pas, ni le jour de la réunion, lesquels doivent être séparés par trois jours entiers.

Le délai a donc pour point de départ le lendemain de la réception par le syndic du formulaire, à 0 heure ; il expire la veille de la réunion, à 24 heures.

Il sera donc avantageux, pour éviter les désagréments relatifs aux délais postaux, d’adresser le formulaire de vote par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, car, en ce cas, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi.

c) Adaptation de la feuille de présence

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 concernant la feuille de présence est modifié en conséquence et dispose que celle-ci comporte désormais les nom et domicile de chaque copropriétaire ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

d) Non prise en compte du vote par correspondance dans certains cas

L’article 14-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 dispose également qu’au moment du vote, le formulaire n’est pas pris en compte lorsque le copropriétaire, l’associé ou leur mandataire est présent à l’assemblée générale, quelle que soit la date à laquelle a été établi ou reçu le formulaire de vote ou le mandat avec délégation de vote, y compris en cas de délégation de vote sans désignation d’un mandataire. Cette solution de bon sens, choisie par le législateur, a le mérite de résoudre, par anticipation, l’éventuelle difficulté que pourrait présenter une telle situation.

e) Adaptation du procès-verbal

Enfin, pour tenir compte du vote par correspondance, l’article 17 modifié du décret du 17 mars 1967 précise que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il indique les noms et le nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application de l’article 17-1 A.

f) Contenu du formulaire de vote

Quant au formulaire lui-même, l’article 1er de l’arrêté du 2 juillet 2020 dispose qu’il est conforme au modèle figurant en annexe de l’arrêté.

Toutefois, il prévoit également qu’il peut être adapté et complété sans cependant qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée.

Le formulaire comporte trois pages, la dernière étant un rappel des dispositions légales et réglementaires applicables au vote par correspondance telles qu’elles ont été évoquées ci-dessus.

En première page figure l’adresse de l’immeuble, le jour et l’heure de la convocation, le lieu, la date et l’heure de la réunion, l’adresse de la personne à laquelle le formulaire doit être adressé et la date limite de réception du formulaire ; il doit être complété par le nom et les coordonnées du votant et revêtu de sa signature.

La deuxième page rappelle de nouveau l’adresse de l’immeuble, le nom du copropriétaire votant et la date de l’assemblée. Elle comporte en outre un tableau composé de cinq colonnes. Dans les deux premières figurent l’identification de l’objet et des questions par numéro et /ou par intitulé suivies de trois colonnes, pour, contre et abstention, le votant devant cocher la case correspondant aux questions visées, parapher les pages intermédiaires éventuelles et signer la dernière page.

3/ L’affichage de la date de l’assemblée générale

Les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, instauré par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, sont très légèrement modifiées.

Elles concernent l’affichage de la date de la prochaine assemblée générale dans un délai raisonnable et la possibilité qui est offerte aux copropriétaires de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour.

Dans un souci de clarté, il est précisé que cette formalité n’est pas prescrite « à peine de nullité de l’assemblée générale », au lieu de l’ancienne formule qui indiquait « à peine d’irrégularité de la convocation ».

4/ Les documents à joindre avec l’ordre du jour

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 est complété en ce qui concerne les documents à joindre pour la validité de la décision (article 11, I) ainsi que ceux permettant seulement l’information des copropriétaires (article 11, II).

S’agissant de l’article 11, I, celui-ci prévoit l’obligation de joindre à l’ordre du jour :

• au 4°, la fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic³² accompagnant le ou les projets de contrat du syndic, selon un modèle qui sera fixé par un arrêté à venir³³;


• au 14°, « une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas les parties privatives lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur ces parties, en application du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 » ; cette disposition était nécessaire pour éviter tout litige dans la mise en œuvre de l’article 9 dont la nouvelle version précise que « lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie privative, la réalisation de tels travaux ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient ».

De même, doivent être joints à l’ordre du jour les projets de résolution relatifs³⁴ :

• au contrat de prestations de services proposé par le syndic au syndicat des copropriétaires en dehors de son contrat de syndic³⁵;


• à l’autorisation soumise à l’assemblée générale de passer une convention entre le syndicat et une personne avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique³⁶;


• à toutes les décisions listées à l’article 24, II de la loi du 10 juillet 1965.

Sont également à joindre à l’ordre du jour, mais seulement pour l’information des copropriétaires, en application de l’article 11, I du décret du 17 mars 1967 :

• le descriptif détaillé des travaux d’accessibilité envisagés par un copropriétaire dans le cadre de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;


• une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l’emprunt collectif lorsque la question de la souscription d’un tel emprunt est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ;


• le rapport du conseil syndical sur l’exercice de la délégation de pouvoirs qui lui est consentie dans le cadre de l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965.

5/ Travaux d’accessibilité aux frais d’un copropriétaire

L’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, permet à chaque copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il s’agit là d’une dérogation aux dispositions de droit commun de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’une autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire dans le principe.

Le copropriétaire notifie seulement au syndic une demande d’inscription « d’un point d’information » à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

L’assemblée générale ne peut s’opposer à la réalisation de ces travaux que par décision de refus prise à la majorité des voix des copropriétaires, motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipement essentiels ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

Les nouveaux articles 10-1 à 10-3, insérés après l’article 10 du décret du 17 mars 1967, encadrent ces dispositions.

L’article 10-1 définit le contenu du descriptif détaillé des travaux envisagés, joint à la demande d’inscription du point d’information.

Le descriptif doit préciser la nature, l’implantation, la durée et les conditions d’exécution des travaux ainsi que les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l’utilisation et à l’entretien.

Il est assorti d’un plan technique d’intervention et, le cas échéant, d’un schéma de raccordement électrique.

Le descriptif peut également comprendre tous les éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques.

Compte tenu du caractère dérogatoire de ce dispositif et du risque qui en résulte, le défaut de notification au syndic par le copropriétaire du descriptif détaillé des travaux est immédiatement sanctionné : en ce cas, le point d’information n’est pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

On comprend l’utilité de cette sanction opérée en amont puisque le descriptif n’est listé parmi les documents à joindre à l’ordre du jour que pour l’information des copropriétaires et non pour la validité de la décision (voir supra)³⁷.

Le nouvel article 10-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic inscrit à l’ordre du jour de la même assemblée à la fois le point d’information concernant les travaux d’accessibilité, de même que la question de l’opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux par décision motivée de l’assemblée générale. Cette dernière question est accompagnée d’un projet de résolution reproduisant les termes du dernier alinéa de l’article 25-2, lequel est relatif aux motifs admissibles pour justifier un refus.

Enfin, en vertu de l’article 10-3 du décret, en l’absence d’opposition motivée de l’assemblée générale, le copropriétaire n’est admis à faire réaliser les travaux conformément au descriptif détaillé, qu’à l’expiration du délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Rien n’est prévu par les textes en cas de refus de l’assemblée générale ; il ne semble pas possible pour le copropriétaire de solliciter une autorisation judiciaire.



6/ Le procès-verbal d’assemblée générale

Afin de tenir compte des nouvelles modalités de vote, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 spécifie que le procès-verbal peut être signé, non plus seulement à la fin de la séance, mais également « dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ».

Parmi les assouplissements bienvenus, susceptibles de diminuer les litiges, figure l’article 17-1 nouveau inséré après l’article 17.

Celui-ci dispose que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée lorsqu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

7/ Les majorités des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965

La rédaction de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 est allégée, du fait de la suppression³⁸ de la faculté de recourir à une deuxième assemblée dans le cadre de l’article 25-1 de la loi.

Désormais, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote, prévu par les articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

Enfin, afin d’éviter tout risque de mauvaise interprétation, l’article 19-1, dans sa version nouvelle, précise que pour l’application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée n’a pas réuni la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, il n’est pas possible de recourir de nouveau à la passerelle de l’article 25-1.

Un troisième vote ne peut donc avoir lieu à la majorité de l’article 24.


B/ Mesures relatives aux modalités des notification et de mise en demeure

Le décret du 2 juillet 2020 réécrit entièrement, pour les adapter, les articles 64-1 à 64-5 du décret du 17 mars 1967 concernant les notifications et mises en demeure et ajoute quatre nouveaux articles 64-6 à 64-9.

1/ Disposition des documents joints à l’ordre du jour dans un espace en ligne sécurisé

L'article 64-1 du décret dispose que lorsque la copropriété est dotée d’un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 lesquels sont normalement joints avec l’ordre du jour de l’assemblée peut, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire, simplement résulter d’une mise à disposition de ces documents dans un espace du site dont l’accès est réservé aux copropriétaires.

Dans ce cas, la convocation de l’assemblée précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

2/ Nouveau procédé de notifications par voie électronique

Afin de ne plus laisser le monopole des notifications par voie électronique aux seuls services postaux par le biais de la lettre recommandée électronique, le décret du 2 juillet 2020 crée un nouveau moyen de procéder aux notifications et mises en demeure par voie électronique.

C’est ainsi que l’article 64-2 nouveau du décret du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure peuvent également être faites soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues par les articles R. 53 à R. 53-4 du Code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications.

Désormais, le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance, de l’avis électronique informant le destinataire de l’envoi. Il s’agit d’une disposition d’importance permettant enfin de raccourcir le délai dont le point de départ est désormais identique à celui de la lettre recommandée avec avis de réception classique.

a) Information du copropriétaire

L’article 64-3, II nouveau du décret du 17 mars 1967 dispose que lorsque les notifications et mises en demeure sont effectuées par ce nouveau procédé, chaque copropriétaire concerné en est informé au moins quinze jours avant le premier envoi effectué par ce moyen. Mais cette formalité, essentielle pour annoncer l’envoi, n’est heureusement pas prescrite à peine d’irrégularité de l’acte.

b) Transmission au destinataire d’un avis électronique de l’envoi

L’article 64-6 du décret du 17 mars 1967 précise que le prestataire de service de confiance qualifié adresse un avis électronique au destinataire afin de l’informer qu’un envoi électronique lui a été transmis.

Cet avis comporte :

1) le nom de l’expéditeur de l’envoi électronique ;
2) l’objet de l’envoi électronique ;
3) un lien hypertexte invitant le destinataire à télécharger le contenu de l’envoi adressé par l’expéditeur, disponible pendant au moins vingt et un jours à compter de la transmission de l’avis électronique ;
4) la reproduction de la mention suivante : « En application du second alinéa de l’article 64-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission de l’avis électronique au destinataire. Pour le présent envoi, la date de transmission est le : (date à préciser) ».

c) Rappel à défaut de téléchargement sous 48 heures

Selon l’article 64-7 du décret du 17 mars 1967, si le prestataire de service de confiance qualifié constate, passé un délai de 48 heures après la transmission de l’avis électronique au destinataire, que ce dernier n’a pas procédé au téléchargement du contenu de l’envoi électronique qui lui a été adressé, le prestataire lui adresse un message de rappel comportant les mentions prévues à l’article 64-6. Là encore, ce nouveau message n’a pas d’incidence sur le point de départ du délai que fait courir la notification ou la mise en demeure.

d) Récépissé du dépôt électronique de l’envoi et justificatif de la transmission au destinataire

L’article 64-5 du décret du 17 mars 1967 dispose que le prestataire de service de confiance qualifié délivre à l’expéditeur un récépissé du dépôt électronique de l’envoi ainsi qu’un justificatif de la transmission de l’envoi par ses soins au destinataire.
Ces documents comportent les informations suivantes :

1) le nom et le prénom ou la raison sociale de l’expéditeur, ainsi que son adresse électronique ;
2) le nom et le prénom ou la raison sociale du destinataire ainsi que son adresse électronique ;
3) un numéro d’identification unique de l’envoi attribué par le prestataire ;
4) la liste des pièces remises par l’expéditeur en vue de leur envoi ;
5) la date et l’heure du dépôt électronique de l’envoi ainsi que celles de la transmission au destinataire de l’envoi indiquées par un horodatage électronique qualifié tel que défini par les normes européennes ;
6) la signature électronique et le cachet électronique avancé utilisés par le prestataire lors de l’envoi tel que définis par les normes européennes également.

Le prestataire conserve ces preuves de dépôt et de transmission pour une durée minimale d’un an.

e) Conservation de l’historique de la transmission

L’article 64-8 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le prestataire de service de confiance qualifié conserve la preuve de l’historique de la transmission et des éventuels incidents survenus durant celle-ci pendant une durée minimale d’un an.

L’expéditeur a accès à ces informations pendant un an.

f) Assemblée non convoquée par le syndic

Il résulte du nouvel article 64-9 du décret du 17 mars 1967 que les articles 64-1 à 64-4 sont applicables lorsqu’un administrateur provisoire est désigné pour une copropriété en difficulté en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou lorsque l’assemblée générale est convoquée par le président du conseil syndical ou par un copropriétaire dans les conditions définies aux articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967.

g) Responsabilité du prestataire et suppression de la notification de l’adresse électronique

Il résulte du nouvel article 65 modifié du décret du 17 mars 1967 que les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 du décret sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique non plus notifiée mais désormais seulement « indiquée » au syndic, ce qui est plus souple.

Par ailleurs, en cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du Code des postes et des communications électroniques³⁹.

3/ Accord exprès du copropriétaire

En application de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi du 24 mars 2014, dite Alur⁴⁰, les notifications et mises en demeure peuvent être effectuées par voie électronique sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires.

Selon l’article 64-3 du décret du 17 mars 1967, cet accord précise s’il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux, ou bien encore s’il ne porte que sur les modalités particulières de notification mentionnées à l’article 64-1, résultant de la mise à disposition sur l’extranet des documents joints à la convocation de l’assemblée générale.

Si l’accord est formulé lors d'une assemblée générale, il est mentionné sur le procès-verbal.

Mais il peut aussi être adressé au syndic à tout moment « et par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa réception », cette dernière version ayant remplacé l’ancienne rédaction prévoyant « tout moyen conférant une date certaine » considérée comme trop restrictive.

4/ Modalités de retrait de l’accord exprès du copropriétaire

L’article 64-4 du décret du 17 mars 1967 permet au copropriétaire de retirer son accord exprès à tout moment, selon les mêmes formes que celles prévues pour formaliser un accord.

Si cette décision est formulée lors de l’assemblée générale, le syndic le mentionne sur le procès-verbal.

Dans tous les cas, le retrait prend effet le lendemain du huitième jour suivant la réception par le syndic de cette information.


C/ Mesures relatives aux petites copropriétés et aux copropriétés à deux

Après l’article 42-2 du décret du 17 mars 1967, le décret du 2 juillet 2020 insère une section V bis comprenant deux sous-sections dont la première concerne les dispositions particulières aux petites copropriétés et la seconde s’applique aux « copropriétés à deux ».

1/ Dispositions particulières aux petites copropriétés

La sous-section 1 du décret du 17 mars 1967 est composée de trois articles 42-3 à 42-5.

Rappelons que ces dispositions intéressent les copropriétés comportant aux plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros.

L’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, permet la prise de décisions par voie de consultation.

Selon le nouvel article 42-3 du décret du 17 mars 1967, ces décisions sont valables dès lors que tous les copropriétaires ont chacun exprimé leur vote selon l’une des modalités suivantes :

• par présence physique, y compris dans le cadre d’une délégation de vote ;


• par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l’assemblée générale ;


• par courrier, sur support papier ou électronique.

L’article 42-4 du décret précise que le syndic organise la consultation du syndicat dans les vingt et un jours suivant la demande adressée par un copropriétaire.
Il résulte de l’article 42-5 du décret que chaque décision prise par voie de consultation est consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic, comportant :

• le sens du vote de chaque copropriétaire ;


• la signature des copropriétaires présents.

Ce procès-verbal est annexé au registre des procès-verbaux des assemblées.

Lorsque le copropriétaire a participé à la consultation par visioconférence ou audioconférence, il confirme le sens de son vote par tout moyen dans les quarante-huit heures qui suivent la réunion. À défaut, la décision n’est pas valablement prise.

Sont annexés au procès-verbal les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote.

2/ Dispositions particulières aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires

La sous-section 2 du décret du 17 mars 1967 se compose de sept articles 42-6 à 42-12.

L’article 41-15 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, permet à un copropriétaire d’engager contre l’autre une action en paiement des charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2 de la loi.

Le nouvel article 42-6 du décret du 17 mars 1967 souligne que cette action en paiement des provisions sur charges peut bénéficier des dispositions de la procédure spécifique de l’article 19-2 de la loi, selon la procédure accélérée au fond après une mise en demeure infructueuse.

L’article 42-7 du décret du 17 mars 1967 précise que les décisions adoptées par les deux copropriétaires, ou par l’un des deux, sont portées à la connaissance de la personne qui exerce tout ou partie des missions de syndic sans être copropriétaire.

Selon l’article 42-8, la notification des décisions prises par un seul copropriétaire, en application de la faculté qui lui est ouverte par l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965, précise sa nature et, le cas échéant, son coût, justifié par des devis ou contrats.

L’article 42-9 dispose que les décisions votées au cours d’une réunion rassemblant les copropriétaires ou adoptées par un seul copropriétaire sont consignées par écrit et versées au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

L’article 42-10 rappelle que la contestation d’une décision prise par l’un des copropriétaires n’est possible que devant le tribunal judiciaire.

L’article 42-11 impose au copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l'administration et de la gestion de la copropriété, d’annexer à l’état des dépenses et créances toutes les pièces permettant de justifier la nature et le montant de chaque dépense et créance, ainsi que la réalité de leur paiement.

Enfin, l’article 42-12 du décret prévoit que lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application de l’article 41-22 de la loi pour prescrire ou autoriser des mesures urgentes que requiert l'intérêt commun, il statue selon la procédure accélérée au fond.


D/ Mesures relatives aux procédures judiciaires

1/ Désignation d’un mandataire ad hoc pour procéder à la liquidation du syndicat dissous

L’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit que lorsque le syndic s’abstient de procéder à la liquidation du syndicat (lequel est pourtant dissous de plein droit du fait de la réunion de tous les lots en une seule main), un mandataire ad hoc peut être judiciairement désigné.

Il résulte du nouvel article 47-1 du décret du 17 mars 1967 que le mandataire ad hoc est désigné par le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé.

Il a pour mission de procéder aux opérations de liquidation du syndicat et de le représenter pour introduire ou poursuivre les actions en justice nécessaires à la liquidation.

Cette procédure est applicable en l’absence de syndic et, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic, s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

2/ Action en justice du président du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, permet au président du conseil syndical, sur délégation de l’assemblée générale donnée à la majorité de l’article 25, i) de la loi, d’exercer une action à l’encontre du syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Lorsqu’il n’existe pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

L’article 49-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 précise que cette action en justice est portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Lorsqu’elle est exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, le président du tribunal judiciaire saisi désigne un mandataire ad hoc pour représenter les intérêts du syndicat.

Cette mesure est logique car, contrairement au président du conseil syndical, les copropriétaires ne sont pas mandatés par l’assemblée générale et ne représentent qu’eux-mêmes.

Cette action est exercée aux frais avancés du ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, qui en supporteront définitivement la charge si l’action est rejetée par le juge.

À l’inverse, selon l’article 57 du décret du 17 mars 1967, les actions exercées par le président du conseil syndical s’effectuent aux frais avancés du syndicat des copropriétaires.

Il en est ainsi lors :

• de la transmission des documents et archives en cas de changement de syndic (article 18-2 de la loi),


• de l’action en paiement de la pénalité financière de 15 euros en cas de refus de transmettre les documents sollicités par le conseil syndical (article 21 de la loi),


• de la désignation d'un mandataire ad hoc lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (article 29-1 A de la loi).

À cette fin, le président du conseil syndical présente au syndic un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis afin qu’il soit procédé aux avances nécessaires à la conduite de ces procédures.

3/ Désignation d’un mandataire commun

L’article 61 du décret du 17 mars 1967 prévoit que lorsque l’absence d’accord entre les indivisaires ou nus-propriétaires impose la désignation d’un mandataire commun, le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond.


E/ Mesures relatives aux actes concourant à l’établissement et à l’organisation de la copropriété

1/ L’état de répartition des charges (article 1er modifié du décret du 17 mars 1967)

L’article 1er du décret du 17 mars 1967 ajoute désormais, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que le règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de charges afférentes à chaque lot :

1) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, s’agissant des charges dites générales (conservation, entretien, administration des parties communes) ;
2) en fonction de l’utilité objective que les services et éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot, en précisant les bases selon lesquelles la répartition a été effectuée, s’agissant des charges entraînées par ces services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

2/ Suppression de l’obligation de mise à disposition du carnet d’entretien

Est abrogé l’article 4-4 du décret du 17 mars 1967 qui imposait au copropriétaire cédant de porter à la connaissance du candidat acquéreur le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic technique, cette obligation étant obsolète depuis la loi du 24 mars 2014 ayant rendu obligatoire la communication de ces documents dans le cadre de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation.

3/ L’état daté

Afin d’éviter le contournement du dispositif de plafonnement de l’état daté, l’article 5 modifié du décret du 17 mars 1967 ajoute une précision supplémentaire en indiquant que le syndic adresse au notaire un état daté avant l’établissement d’un acte constatant un transfert de propriété sur le lot « ou les lots objets d’une même mutation ».

4/ Opposition sur le prix de vente

L’article 5-1 modifié du décret tient compte des dispositions de l’article 19-1 de la loi issues de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant élargi l’assiette du privilège immobilier spécial du syndicat aux créances de toute nature du syndicat des copropriétaires.

Désormais, l’opposition doit énoncer :

• le montant et les causes « des créances de toute nature » du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues ;


• le montant et les causes « des créances de toute nature » du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues.

5/ Notification du transfert de propriété

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 est complété pour que la notification de transfert de propriété, adressée notamment par le notaire au syndic, puisse, sous réserve de l’accord exprès de l’acquéreur, comporter son adresse électronique.

CONCLUSION

La réforme du droit de la copropriété, qui a débuté avec la loi Élan du 23 novembre 2018⁴¹, s’est poursuivie avec ses décrets d’application des 23 mai 2019⁴² et 27 juin 2019⁴³ puis l’ordonnance du 30 octobre 2019⁴⁴.

Elle s’achève aujourd’hui avec le décret du 2 juillet 2020.

Compte tenu de l’importance de cette réforme, la codification de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967 qui était prévue par la loi Élan comme devant intervenir dans le délai de deux ans suivant sa promulgation était devenue plus que jamais nécessaire.

On vient cependant d’apprendre qu’elle n’aurait finalement pas lieu, ce qu’on ne peut que vivement déplorer.