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Covid-19 : le renouvellement du contrat de syndic et de la désignation du conseil syndical après l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020

Conscient de l’inefficacité pratique et des lacunes qu’elle contenait, le législateur a modifié l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, concernant le renouvellement du contrat de syndic, aux termes de dispositions rectificatives contenues dans l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020.

Les dispositions issues de l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 20201 étaient insuffisantes.
Intervenues dans le cadre de l’habilitation donnée au gouvernement par la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-192, elles avaient pourtant vocation à éviter que les copropriétés soient dépourvues de syndic en l’absence de réunion d’assemblée générale en cette période.
Mais il en résultait que tout contrat de syndic expirant entre le 12 mars et le 24 juin 2020 était automatiquement renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic, laquelle devait intervenir au plus tard le 24 novembre 2020.
Or, la plupart des contrats de syndic expirant le 30 juin 2020, il manquait à ces dispositions les quelques jours nécessaires pour atteindre leur objectif.

De plus, et alors que le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance3 précisait que les contrats seraient renouvelés jusqu'au 31 décembre 2020, le calcul des délais prévus dans l’ordonnance aboutissait à une date antérieure, celle du 24 novembre 2020.
Enfin, l’ordonnance était muette concernant le conseil syndical.
Or, en pratique, la désignation du conseil syndical expire souvent en même temps que le mandat du syndic.
Le conseil syndical étant un organe de contrôle et d’assistance du syndic, son absence pendant la période de pandémie risquait de fragiliser encore plus la gestion des copropriétés.

L’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 20204, publiée le 23 avril 2020 au Journal officiel, apporte donc des modifications et des ajouts particulièrement bienvenus.


LE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT DE SYNDIC VENU À EXPIRATION ENTRE LE 12 MARS ET LE 24 JUILLET 2020

Ainsi, l’article 22 de l’ordonnance du 25 mars 2020, modifié par l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020, prévoit-il désormais que, par exception aux dispositions légales, le contrat de syndic est renouvelé dans les mêmes termes s’il expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020 au lieu du 24 juin 2020 initialement, soit un délai augmenté de un mois.

L’article 1er prévoit en effet qu’il s’agit de la date comprise « entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er ».

Or, l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er de l’ordonnance résultant de la loi n° 2020-290 du 23 mars, applicable le 24 mars 2020, a été déclaré pour une période de deux mois expirant le 24 mai 2020 (cette dernière date pouvant être ultérieurement prorogée).

Il s’agit donc bien désormais des mandats expirant ou ayant expiré entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020, au lieu du 24 juin 2020 auparavant.

Mais, en pratique, et sauf si l’état d’urgence sanitaire devait être prorogé, seuls seront donc automatiquement renouvelés jusqu'à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic, les mandats venant à expiration jusqu'au 24 juillet 2020.

Or, certains mandats se terminent le 30 septembre, pour ceux dont les contrats sont conclus, par prudence, pour une durée supérieure à douze mois.
Ils ne pourront donc toujours pas bénéficier de ces nouvelles dispositions.
Aussi, aurait-il fallu que la nouvelle ordonnance rallongeât de quelques semaines encore la période pendant laquelle le mandat du syndic se renouvelle de façon automatique, de manière à englober le 30 septembre 2020.


LA DATE ULTIME DE RENOUVELLEMENT EST À CE JOUR LE 24 JANVIER 2021

Enfin, l’article 1er de l’ordonnance du 22 avril 2020 allonge de deux mois supplémentaire le délai maximal de renouvellement puisque désormais la prise d’effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée générale doit intervenir au plus tard huit mois et non plus six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, et donc au plus tard le 24 janvier 2021 au lieu du 24 novembre 2020 auparavant.

L’allongement de ce délai était probablement nécessaire également afin d'éviter la tenue de toutes les assemblées générales au même moment.


LA RÉMUNÉRATION FORFAITAIRE DU SYNDIC EST CALCULÉE AU PRORATA DE LA DURÉE DU RENOUVELLEMENT DE SON CONTRAT

Le deuxième alinéa de l’article 22 de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifiée, ajoute désormais que la rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement.
Cette précision était souhaitée par certaines associations de consommateurs, redoutant que les syndics puissent solliciter le paiement de l’intégralité du forfait annuel prévu par le contrat-type.
A contrario, le syndic pourra, bien entendu, prétendre à sa rémunération hors forfait.

Enfin, l’article 1er de l’ordonnance du 22 avril 2020 ajoute un article 22-1 à l’ordonnance initiale du 25 mars 2020.


LE MÊME DISPOSITIF QUE CELUI CONSENTI AU SYNDIC EST ÉTENDU AU CONSEIL SYNDICAL

L’article 22-1, nouveau, étend au conseil syndical le même dispositif que celui accordé au syndic, par dérogation aux dispositions de l’article 21 et 25, c) de la loi du 10 juillet 19655.

Ainsi, la désignation consentie par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020 est renouvelée jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale, laquelle doit intervenir au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, et donc, à ce jour, au plus tard le 24 janvier 2021.

Dernière précision, le dernier alinéa de l’article 22-1, nouveau, de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit que ces dispositions ne sont pas applicables au conseil syndical dont les membres auront été désignés avant la publication de l’ordonnance du 25 mars 2020, soit avant le 26 mars 2020.



1 Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, JO 26 mars ; voir Guégan-Gélinet L., L’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et le renouvellement du contrat de syndic pendant la période de pandémie du Covid-19, Rev. loyers 2020/1006, n° 3415.
2 L. n° 2020-290, 23 mars 2020, JO 24 mars.
3 Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, JO 26 mars.
4 Ord. n° 2020-460, 22 avr. 2020, JO 23 avr.
5 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, JO 11 juill.