L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme de la loi du 10 juillet 1965¹, a été publiée le 31 octobre 2019 au Journal officiel.
Elle entrera en vigueur le 1er juin 2020 pour l’essentiel de ses dispositions.
Cette ordonnance intervient dans le cadre de l’habilitation donnée au gouvernement par l’article 215, II de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi Élan) du 23 novembre 2018² et sera soumise à la ratification du Parlement dans le délai de trois mois à compter de sa publication. Le décret du 17 mars 1967³ devra également être modifié en conséquence.

Selon les termes de l’habilitation, l’ordonnance a pour objet de réformer la loi du 10 juillet 1965 afin d’améliorer la gestion des immeubles et de prévenir le contentieux.
Dans ce but, elle vise à redéfinir le champ d’application du statut au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de leur taille.
Elle tend ainsi à clarifier, moderniser et simplifier les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, de même que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat, du conseil syndical et du syndic.

La loi du 10 juillet 1965 a en effet été retouchée à de multiples reprises depuis son entrée en vigueur, au prix d’un amenuisement de sa cohérence originelle.

Seront évoquées les principales dispositions de l’ordonnance qui comprend six titres et 42 articles, à savoir les modifications concernant la structure juridique de l’immeuble en copropriété (I), celles relatives à son administration (II), de même que celles concernant la prise de décision au sein de la copropriété (III), les dispositions diverses (IV) et enfin les mesures transitoires (V) et ce, à l’exception des modifications propres à certains immeubles en copropriété, notamment celles relatives aux petites copropriétés ainsi qu’aux copropriétés à deux, qui feront l’objet d’une étude ultérieure.


I - DISPOSITIONS RELATIVES À LA STRUCTURE JURIDIQUE DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ

1/ PRÉCISIONS SUR LE CHAMP D’APPLICATION DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ ET CLARIFICATION DU RÉGIME JURIDIQUE DES PARTIES COMMUNES

1.1 - Le statut de la copropriété n’est plus applicable de plein droit aux immeubles ou groupe d’immeubles bâtis à usage autre que l’habitation

L’article 1er, alinéa 1er, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 restreint le caractère impératif du statut de la copropriété aux seuls immeubles bâtis ou groupes d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation.

Conditions de la dérogation au statut de la copropriété

Désormais, l’article 1er, II de la loi prévoit en effet qu’à l’instar du régime juridique réservé jusqu’à présent aux seuls ensembles immobiliers, les immeubles ou les groupes d’immeubles bâtis à destination totale autre que l’habitation peuvent également déroger à la loi du 10 juillet 1965.
Sont visées toutes les destinations autres que l’habitation, à savoir les immeubles commerciaux ou de bureaux, du moment qu’ils ne comprennent aucun lot à usage d’habitation.
Ce n’est toutefois possible, tant pour les ensembles immobiliers que pour les immeubles ou les groupes d’immeubles bâtis à destination autre que l’habitation, sous réserve que soit prévue une convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale, suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et de leurs services communs.

Sont ainsi consacrées les solutions jurisprudentielles rendues à propos des ensembles immobiliers, imposant la nécessité d’une organisation dotée de la personnalité morale⁴ suffisamment effective et structurée⁵, pour gérer les éléments communs et suffisamment distincte des modes de gestion de la loi du 10 juillet 1965 pour considérer qu’elle y déroge.

Possibilité de déroger a posteriori au statut de la copropriété

Parmi les innovations importantes de l’ordonnance, figure la possibilité pour les immeubles ou les groupes d’immeubles bâtis et les ensembles immobiliers déjà soumis au statut de la copropriété de déroger a posteriori à l’application de la loi du 10 juillet 1965.
Dans ce cas, le dernier alinéa de l’article 1er, II de la loi prévoit que la convention dérogeant au statut peut être adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Ces nouvelles dispositions devraient notamment permettre aux centres commerciaux et aux immeubles de bureaux d’échapper au statut, sachant que tant l’union de syndicats que l’association syndicale libre sont des structures répondant à la condition posée par l’article 1er de la loi.
Enfin, la définition de l’ensemble immobilier précise désormais que ceux-ci peuvent comporter des volumes.

1.2 - La définition du lot transitoire figurant à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, telle qu’elle résultait de la loi Élan du 23 novembre 2018 est modifiée

La définition du lot transitoire, résultant de la modification de l’article 1er dans sa rédaction issue de la loi Élan du 23 novembre 2018, est légèrement modifiée en ce que la référence au droit à construire sur « une surface déterminée du sol » est supprimée.
Cette indication semblait en effet inutilement restrictive dans la mesure où elle risquait de remettre en cause la possibilité, admise depuis longtemps, que le lot transitoire puisse porter sur le droit de surélévation⁶.

1.3 - L’existence des parties communes spéciales, selon la formulation consacrée par la loi Élan du 23 novembre 2018, est rappelée dans les articles 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, qui définit les parties communes, est complété par l’indication selon laquelle ces parties communes « sont, selon le cas, générales ou spéciales ».
Il ne s’agit pas d’une modification fondamentale puisque l’article 4 précisait déjà que les parties communes faisaient l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement.
Pour autant, cette formulation permet de tenir compte de la consécration par la loi Élan du 23 novembre 2018, aux termes de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, de la notion jurisprudentielle de parties communes spéciales⁷ et de l’obligation concomitante de créer des charges spéciales.

Pour les mêmes motifs, l’article 5, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 concernant la quote-part des parties communes prévoit désormais que cette quote-part concerne « tant les parties communes générales que spéciales ».

1.4 - Incompatibilité du régime des servitudes avec le statut de la copropriété

Un nouvel article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est créé, lequel prévoit que « aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot ».
La loi consacre ainsi les solutions jurisprudentielles concernant les servitudes en copropriété⁸.


2/ PRÉCISER LE CONTENU DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

2.1 - Les articles 6-2 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 sont modifiés afin de corriger des erreurs de plume et de préciser le contenu du règlement de copropriété

L’erreur de plume que comportait l’article 6-2, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi Élan du 23 novembre 2018, est supprimée.
Ainsi, les parties communes spéciales qui étaient définies comme celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires sont désormais définies comme étant affectées à leur usage ou à leur utilité. Conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi en effet, l’usage et l’utilité constituent des conditions alternatives et non cumulatives.

La même erreur de plume qui, depuis la loi Élan, figurait à l’article 6-3 de la loi, consacrant le droit de jouissance privatif, est corrigée de semblable façon.
De manière analogue, l’article 6-3 de la loi est complété par l’indication selon laquelle « le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».
Cette précision est désormais nécessaire dès l’instant que, depuis la loi Élan, le droit de jouissance privative est obligatoirement inscrit dans le règlement de copropriété en vertu de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
Bien que ne constituant pas un droit de propriété, le titulaire du droit de jouissance privative doit néanmoins pouvoir éventuellement supporter une quote-part de charges supplémentaire voire des charges spécifiques d’entretien de la partie commune concernée, afférentes à ce droit exclusif sur les parties communes.

2.2 - L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 est complété afin que le contenu du règlement de copropriété corresponde aux nouvelles obligations de la loi Élan et la formulation de l’article 22 de la loi est allégée

L’article 8, désormais complété de la loi du 10 juillet 1965, précise que le règlement de copropriété « énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».
Ce complément était rendu nécessaire du fait de la rédaction de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi Élan du 23 novembre 2018, lequel subordonne l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Enfin, l’article 22, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales déterminées par le règlement de copropriété sont subordonnées au respect de l’ensemble des dispositions du statut, la référence aux articles 22, 24 à 26 de la loi étant ainsi supprimée et remplacée par une formulation moins limitative.


3/ FAVORISER LA TRANSMISSION DE LA FICHE SYNTHÉTIQUE

Le troisième alinéa de l’article 8-2 de la loi concernant l’établissement de la fiche synthétique est modifié.
L’indication selon laquelle le défaut de réalisation de la fiche synthétique était un motif de révocation du syndic, est supprimée.
Cette sanction était en effet disproportionnée et non appliquée.
Par ailleurs, les délais sont allongés et le mécanisme d’imputation de la pénalité de retard est modifié.
Désormais, la fiche synthétique doit être mise à disposition du copropriétaire dans le délai de un mois à compter de sa demande, au lieu de quinze jours. En outre, la pénalité financière forfaitaire infligée au syndic par jours de retard au-delà de ce délai est fixée, non plus par son contrat, lequel pouvait prévoir une somme trop symbolique, mais par un décret à intervenir.
Enfin, cette pénalité s’applique, non plus lors du dernier appel de charges de l’exercice, mais lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale, ce qui est plus logique.
En pratique, la fiche synthétique figurera, dès le 1er juillet 2020, parmi les documents mis à disposition par le syndic professionnel, dans l’espace en ligne sécurisé et accessible à l’ensemble des copropriétaires, en application du décret du 23 mai 2019. ⁹
Cette pénalité ne devrait donc plus avoir vocation à s’appliquer.

L’ordonnance a prévu un mécanisme comparable aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en l’absence de communication des pièces au conseil syndical (voir. infra).


4/ FACILITER LA RÉALISATION DES TRAVAUX D’INTÉRÊT COLLECTIF DANS LES PARTIES PRIVATIVES

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est profondément modifié.
Jusqu’à présent, en effet, il était interdit à un copropriétaire de faire obstacle à l’intérieur de ses parties privatives, à l’exécution de travaux limitativement énumérés.
Ils étaient circonscrits aux travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale en vertu des articles 24, II a) et b) et 25 f), g), et o), de même qu’en vertu de l’article 30, à savoir les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, ceux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, relatifs aux économies d'énergie ou à la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène et enfin ceux concernant l'individualisation des contrats de fourniture d'eau et les travaux d’amélioration.

Désormais, l’article 9 II nouveau prévoit qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, « même sur ses parties privatives », de travaux « d’intérêt collectif » régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale.
Aux termes du rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance publiée le 31 octobre 2019, il apparaît que l’objectif est d’élargir l’interdiction de faire obstacle à la réalisation de tous les travaux régulièrement et expressément votés par l’assemblée générale, sans recourir à une liste limitative.
Mais la difficulté d’application du texte provient du fait que l’ordonnance ne définit à aucun moment la notion de travaux d’intérêt collectif.

On aurait pu penser que cette terminologie renverrait donc à une définition résultant d’autres dispositions légales ou réglementaires.
Or, les seuls travaux d’intérêt collectif définis à ce jour sont ceux pouvant déjà être effectués dans les parties privatives, conformément à la loi Grenelle II n° 2010-788 du 12 juillet 2010¹⁰ et à son décret d’application du 3 décembre 2012.
Cependant, ceux-ci sont strictement limités, par le décret précité, aux travaux d’isolation thermique des parois vitrées, à la pose ou au remplacement d’organes de régularisation, à l’équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid et à la mise en place d’équipements de comptage des énergies consommées.
Or, l’ordonnance a pour but d’étendre et non de restreindre les travaux concernés.
Elle ne peut donc renvoyer à ces travaux, d’autant qu’ils suivent déjà un régime distinct et autonome car ils constituent en réalité ce qu’on a pu appeler « des travaux privatifs d’intérêt collectif ».

Leur montant est à la charge du copropriétaire concerné même si le syndicat des copropriétaires en est le maître d’ouvrage, en application des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (d’ailleurs non modifiées sur ce point).
Dans ces conditions, l’article 9, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 ne définissant pas la notion de travaux d’intérêt collectif à laquelle il se réfère, il sera difficile, sans décret d’application, d’en appliquer les dispositions, sans que le juge se voit obligé d’en définir les contours.
En effet, tous les travaux décidés par l’assemblée générale, en dehors de ceux autorisés par celle-ci et effectués par un copropriétaire à ses frais, peuvent, par définition, relever de l’intérêt collectif du moment qu’ils rentrent dans l’objet du syndicat des copropriétaires, tel que défini par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lequel est de surcroît étendu désormais à l’amélioration de l’immeuble (voir infra).
L’article 9 II prévoit cependant que lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie privative, la réalisation de tels travaux ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que contrairement à l’objectif poursuivi qui est de limiter le contentieux, celui-ci risque au contraire de s’aggraver ; le copropriétaire concerné pouvant tout à la fois contester l’intérêt collectif prétendument attaché aux travaux et estimer insuffisamment justifiées les circonstances empêchant la mise en œuvre d’une solution alternative.

Heureusement, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux peuvent obtenir une indemnité dans les mêmes conditions qu’auparavant.
L’article 9 III y ajoute même une disposition innovante puisqu’en cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande, une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.


5/ CLARIFICATION DE LA RÉPARTITION DES CHARGES ET DES FRAIS ENTRE LES COPROPRIÉTAIRES

5.1 - Consécration de la notion d’utilité objective

L’article 10, alinéa 2, selon lequel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, est complété par l’indication qu’il s’agit de l’utilité « objective », consacrant ainsi la définition de l’utilité donnée par la jurisprudence qui décide qu’elle est indépendante de l’utilité effective¹¹.
Il est ensuite précisé que celle-ci ne s’applique toutefois que lorsque ces charges ne sont pas individualisées.

5.2 - Consécration de l’existence de parties communes spéciales

L’alinéa 2 de l’article 10 est également complété par l’indication que les parties communes sont « générales et spéciales », insistant sur cette différenciation issue de la jurisprudence et consacrée par la loi Élan du 23 novembre 2018.

5.3 - Suppression de dispositions transitoires obsolètes

Enfin, le quatrième alinéa de l’article 10 est supprimé et le troisième alinéa est modifié en conséquence.

La référence aux dispositions transitoires obsolètes fixant au 31 décembre 2002 l’obligation pour le règlement de copropriété d’indiquer les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de parties communes et la répartition des charges, est supprimée et l’alinéa 3 est modifié pour intégrer désormais cette obligation à tous les règlements de copropriété.

5.4 - Déplacement partiel de l’article 24, III au sein de l’article 10, dernier alinéa.

L’article 24, III est déplacé au dernier alinéa de l’article 10, de façon partielle cependant, en ce sens que la référence aux « dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble » est supprimée, eu égard à sa prise en compte par les dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi Élan du 23 novembre 2018.

Seules restent désormais visées les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipement, à savoir les dépenses concernant l’ascenseur par exemple.
Ainsi le dernier alinéa nouveau de l’article 10 prévoit-il que lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipement, « il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ». Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

On aurait pu penser que le régime aurait été identique à celui afférent aux parties communes spéciales de l’article 6-2 modifié par la loi Élan du 23 novembre 2018 puisqu’ils étaient auparavant unifiés aux termes de l’article 24, III.
Or, tel n’est pas le cas.

Contrairement à l’article 6-2 modifié par la loi Élan, qui généralise la spécialisation des votes pour les dépenses afférentes aux parties communes spéciales quelles que soient les prévisions du règlement de copropriété, les dispositions de l’article 10, dernier alinéa, nouveau, réservent aux seuls règlements de copropriété l’ayant prévue, la possibilité de spécialisation des votes en matière de dépenses entraînées par les services collectifs ou les éléments d’équipement commun.
On peut s’interroger sur les raisons présidant à cette distinction, d’autant que beaucoup de règlements de copropriété sont muets à cet égard.
Prévoir un régime distinct selon qu’il s’agit d’une partie commune spéciale ou d’un service collectif ou élément d’équipement, risque de poser des difficultés dans la mesure où il n’existe pas de définition légale du service collectif ou de l’élément d’équipement commun, cette notion étant entièrement définie par la jurisprudence.
On pourrait donc, dans certains cas, hésiter sur la qualification à retenir entraînant une différence de régime et donc un risque de contentieux.

5.5 - L’imputation de certaines charges au seul copropriétaire concerné

L’article 10-1, définissant les dépenses imputables au seul copropriétaire concerné, est également modifié.

5.6 - Les frais et honoraires du syndic, afférents aux prestations profitant au copropriétaire individuel

Au nombre des innovations importantes de l’ordonnance figure la reconnaissance de la possibilité pour le syndic d’effectuer des prestations en dehors de son contrat, au profit des copropriétaires individuels.
Désormais, l’article 10-1, b) vise en effet les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations « effectuées au profit de ce copropriétaire ».
L’établissement, par le syndic, de ce que la pratique notariale a dénommé « le pré-état daté » en est une bonne illustration ; rappelons que le syndic réunit et transmet les documents que le copropriétaire vendeur est censé détenir et qu’il doit adresser à l’acquéreur lors de la cession d’un lot, dans le cadre de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
À noter cependant que le syndic qui acceptait, contre rémunération, de réunir ces pièces à la place du copropriétaire, sera moins sollicité à compter du 1er juillet 2020 puisque celles-ci figureront pour l’essentiel au nombre des documents mis à disposition par le syndic professionnel, dans l’espace en ligne sécurisé, en vertu du décret du 23 mai 2019 pris en application de la loi Élan.
Mais les copropriétaires pourront désormais solliciter de leur syndic d’autres prestations hors contrat à leur seul profit et le syndic pourra se faire rémunérer à ce titre.

5.7 - Seuls les frais et honoraires relatifs à l’établissement de l’état daté sont plafonnés

Alors que les dispositions issues de la loi Alur étaient ambigües au sujet d’un éventuel plafonnement des frais de recouvrement de charges, l’ordonnance clarifie la rédaction de l’article 10-1 et réserve le plafonnement aux seuls frais et honoraires du syndic au titre des prestations relatives à l’établissement de l’état daté, à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation et précise que leur montant maximum sera fixé par décret.

5.8 - Les travaux privatifs d’intérêt collectifs dont le coût est à la charge du copropriétaire concerné sont précisés

L’adverbe « notamment » a été supprimé de l’article 10-1, c) afin, vraisemblablement, de ne pas confondre ces « travaux privatifs d’intérêt collectif » dont le coût est à la charge du copropriétaire concerné, avec les « travaux d’intérêt collectif » visés par l’article 9 II, nouveau, et dont la charge est imputable au seul syndicat (voir supra).
Les seuls « travaux privatifs d’intérêts collectifs » mis à la charge du copropriétaire concerné sont désormais ceux qui sont imposés à la suite d’une déclaration d’utilité publique dans les conditions de l’article L. 313-4-2 du Code de l’urbanisme (article 24, II, c) et les travaux d’économie d’énergie ou de réduction de gaz à effet de serre (article 25, f).
Enfin, la rédaction de l’article 10-1, d) est simplifiée en ce qu’elle supprime l’énumération des articles du Code de la construction et de l’habitation et du Code de la santé publique pour viser tout type d’astreinte administrative.



II - DISPOSITIONS RELATIVES À L’ADMINISTRATION DE LA COPROPRIÉTÉ

1/ PRÉCISER LES RÈGLES APPLICABLES AU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lequel régit la forme, l’objet et la responsabilité du syndicat est modifié.

1.1 - Forme du syndicat : le syndicat coopératif

Sont supprimées les dispositions précisant que le syndicat des copropriétaires ne peut prendre la forme d’un syndicat coopératif que si le règlement de copropriété le prévoit expressément. Trop peu de règlements de copropriété prévoyaient cette possibilité au point que le développement de cette modalité de gestion en était empêché.

1.2 - Objet nouveau du syndicat : l’amélioration de l’immeuble

L’objet du syndicat ne vise plus seulement sa conservation ni l’administration de ses parties communes mais il est étendu à l’amélioration de l’immeuble. Cette modification devrait nécessairement entrainer des conséquences importantes, en particulier concernant la définition des travaux d’intérêt collectif (voir supra).

1.3 - Responsabilité du syndicat : disparition du vice de construction et du défaut d’entretien

Les derniers alinéas de l’article 14 régissant la responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires sont également modifiés. Les références aux causes des dommages que sont le vice de construction et le défaut d’entretien des parties communes sont supprimées.
L’ordonnance consacre ainsi la jurisprudence qui en a fait une responsabilité sans faute¹².
Il suffit désormais, pour que le syndicat soit responsable vis-à-vis des copropriétaires ou des tiers, que les dommages qui leur sont causés aient leur origine dans les parties communes.


2/ AMÉLIORER LA GESTION DU SYNDICAT

2.1 - Action en responsabilité contre le syndic en place au nom du syndicat

Parmi les grandes nouveautés de cette réforme figure une nouvelle procédure inspirée de l’action dénommée ut singuli de l’article 1843-5 du Code civil, permettant à un ou plusieurs associés d’une société d’engager, au nom de celle-ci, la responsabilité de son dirigeant.
Ainsi, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 organisant notamment l’exercice par tout copropriétaire des actions concernant la copropriété ou la jouissance de son lot est-il complété par trois nouveaux alinéas.

2.2 - Le principe : action engagée par le président du conseil syndical sur délégation expresse de l’assemblée générale

Le président du conseil syndical peut sur délégation expresse de l’assemblée générale, engager une action contre le syndic en place, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, sachant que cette délégation doit être votée à la majorité de l’article 25, i) (voir infra).

2.3 - À défaut de conseil syndical : action engagée par un ou plusieurs copropriétaires représentant un quart des voix

Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Dans ce cas, la délégation préalable de l’assemblée générale n’est pas nécessaire.

2.4 - Conditions de l’action : carence ou inaction du syndic

Cette action n’est admise qu’en cas de carence ou d’inaction du syndic.
Dès lors, on peut s’interroger sur ce qu’il faut entendre par ces notions, au surplus très voisines.
La carence du syndic a été définie dans le cadre de l’article 18, V de la loi du 10 juillet 1965 qui permet dans ce cas à tout intéressé de désigner un administrateur provisoire de la copropriété (désormais un administrateur ad hoc, voir infra).

Il y a carence lorsque le syndic manque à ses obligations en sa qualité de représentant du syndicat¹³.
Dans la mesure où les obligations du syndic sont de plus en plus nombreuses, le seul manquement à l’une d’entre elles serait donc constitutif d’une faute permettant d’engager une action à son encontre, pour peu que celle-ci ait entrainé un préjudice pour le syndicat.
La référence à l’inaction du syndic pourrait également, à défaut de carence avérée, permettre d’engager cette procédure.

2.5 - Conséquences financières de l’action engagée dans l’intérêt du syndicat

Conséquences financières en cas de condamnation du syndic

Dommages et intérêts alloués au syndicat

En cas de condamnation du syndic, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Frais de procédure à la charge du syndicat

Le dernier alinéa de l’article 15, nouveau, de la loi prévoit que si à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quote-part de parties communes afférentes à leur lot.

Conséquences financières à défaut de condamnation du syndic


La prise en charge par le syndicat des copropriétaires des frais de procédure n’intervenant que lorsque le juge déclare in fine l’action bien fondée, on peut s’interroger sur ce qu’il advient des frais de procédure en l’absence de condamnation du syndic.
Le texte n’évoque pas expressément cette hypothèse.
Mais il résulte de la lecture a contrario de ces dispositions que si l’action n’était pas déclarée fondée, la charge des frais de procédure serait alors laissée au président du conseil syndical ou aux copropriétaires ayant engagé cette instance.
Lorsqu’il s’agit des copropriétaires représentant un quart des voix du syndicat, ces dispositions devraient les dissuader d’engager une action de façon téméraire.
Mais s’agissant du président du conseil syndical, dans la mesure où l’assemblée générale lui a donné mandat expresse pour agir, on voit mal comment les frais de procédure pourraient demeurer à sa charge, même si le syndic n’est pas condamné in fine.
Ce ne serait d’ailleurs pas compatible avec les dispositions de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 prévoyant que les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration supportées par le syndicat des copropriétaires et réglées par le syndic.
Enfin, rien n’indique ce qu’il adviendrait d’éventuelles condamnations à des dommages et intérêts ou aux frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile qui seraient prononcées à l’encontre du ou des demandeurs, à savoir le président du conseil syndical ou les copropriétaires, mais la logique voudrait qu’elles suivent le même régime que celui des frais de procédure.

2.6 - Versement du prix de vente d’une partie commune sous déduction des charges dues au syndicat

Afin de faciliter le recouvrement des charges, l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la répartition du prix de vente des parties communes est également modifié pour permettre au syndic de procéder à la compensation avec les sommes éventuellement dues au syndicat.

La part du prix de vente des parties communes revenant à chaque copropriétaire ne leur sera remise par le syndic qu’après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires.
Ces dispositions ne s’appliqueront qu’aux cessions de parties communes conclues après le 1er juin 2020.


3/ CLARIFIER LES RELATIONS CONTRACTUELLES ENTRE LE SYNDIC ET LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

3.1 - Définition du syndic non professionnel

L’article 17- 2, alinéa 1er, modifié, prévoit que seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut-être syndic non professionnel, notion qui englobe désormais le syndic bénévole et le syndic du syndicat coopératif.
La référence à la fraction de lot, laquelle constitue un lot à part entière, disparait.
Mais demeure encore l’indication selon laquelle le syndic non professionnel doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots, formule redondante dès lors que la propriété d’un seul lot suffit pour être désigné syndic.

3.2 - Organisation de la succession du syndic non professionnel

Afin d’éviter que le syndicat des copropriétaires se retrouve brutalement sans syndic, l’alinéa 2 de l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 organise la succession du syndic non professionnel dès lors que celui-ci ne possède plus de lot dans la copropriété afin de lui concéder un délai supplémentaire
Désormais, si la condition de propriété disparaît, le mandat de syndic devient caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’évènement ;délai durant lequel le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.
À noter qu’à défaut, aucune sanction spécifique n’est prévue.

3.3 - Conservation des archives du syndicat : obligation du syndic

Le sixième alinéa du I de l’article 18 de la loi mentionne désormais expressément l’obligation pour le syndic d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires.

3.4 - Suppression de la dérogation à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé

L’ordonnance supprime la dernière partie de l’article 18, III, alinéa 3 de la loi qui permettait de dispenser de l’ouverture d’un compte bancaire séparé les petites copropriétés de 15 lots à usage de logements, bureaux ou commerces, gérées par un syndic professionnel.
Il est vrai qu’eu égard aux garanties de transparence que présente un compte bancaire séparé, allié au montant peu élevé des frais qui en résultent, la persistance d’un régime distinct se comprenait d’autant moins que le montant du budget prévisionnel n’étant pas un critère, celui-ci pouvait être beaucoup plus important que celui de copropriétés comportant un plus grand nombre de lots.
Ces dispositions n’entreront toutefois en vigueur que le 31 décembre 2020 afin de permettre aux copropriétés concernées de disposer d’un délai suffisant pour s’organiser.
La dernière phrase du III de l’article 18, devenue obsolète, concernant la modernisation de la diffusion audiovisuelle qui devait être appliquée jusqu’au 30 novembre 2011, est supprimée.

3.5 - L’administrateur ad hoc remplace l’administrateur provisoire

L’article 18, V de la loi est également modifié en ce sens que l’administrateur provisoire qui peut être désigné par décision de justice en cas de carence du syndic, est désormais remplacé par un administrateur ad hoc afin d’éviter la confusion avec l’administrateur provisoire désigné dans le cadre des copropriétés en difficulté aux termes de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3.6 - Modification des modalités de désignation et de révocation du syndic

Les règles de désignation et de révocation du syndic sont profondément remaniées.
Est supprimé le dernier alinéa de l’article 18 de la loi, dont la rédaction trop générale, issue de la loi Alur du 24 mars 2014, visait à éviter le chevauchement des contrats des syndics successifs mais aboutissait à permettre la révocation du syndic en place par la seule désignation d’un nouveau syndic.
Le contrat du syndic, rompu ainsi avant son terme, n’empêchait pas ce dernier d’obtenir des dommages et intérêts s’agissant d’une révocation abusive, à condition toutefois qu’il saisisse le tribunal¹⁴.
L’ordonnance a entendu mettre fin à ces dispositions insatisfaisantes, l’idée étant d’assurer une continuité de gestion des copropriétés, tout en évitant les doubles paiements d’honoraires.
Ce faisant, les articles 18, VI à 18, VIII, nouveaux, de la loi, renvoient clairement au droit commun des contrats issu de la réforme du Code civil, ce qui s’illustre notamment par une réciprocité des obligations respectives que révèlent des références, non plus au syndic ni au syndicat, mais « aux parties » au contrat.
Il en est ainsi désormais de l’article 18, VI, modifié, qui prévoit que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et qu’il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.
Ces nouvelles dispositions distinguent ensuite entre le non-renouvellement du contrat à l’arrivée de son terme (article 18, VII) lequel peut, sous certaines conditions, intervenir sans indemnité et la résiliation du contrat en cours (article 18, VIII), laquelle suppose une inexécution suffisamment grave, à défaut de quoi une indemnité serait due.

Le non-renouvellement du contrat arrivant à son terme

Tant le syndic que le syndicat des copropriétaires peuvent décider de ne pas renouveler le contrat arrivant à son terme. Encore faut-il que certaines conditions soient respectées pour éviter qu’une indemnité puisse être éventuellement due.
L’article 18, VII, nouveau, de la loi précise en effet que lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, sous réserve de respecter les conditions qu’il énumère.

Non-renouvellement à l’initiative du syndicat des copropriétaires

Au nombre de ces conditions figure la tenue de l’assemblée générale devant statuer sur la désignation du nouveau syndic et la date anticipée de la fin de son contrat dans les trois mois précédant le terme du contrat en cours.

Non-renouvellement à l’initiative du syndic

Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat, au plus tard trois mois avant la tenue de l’assemblée générale (laquelle doit elle-même se réunir à l’intérieur d’un délai de trois mois précédant la fin du contrat de syndic).
À noter qu’aucune information n’est prévue au cas où il n’existerait pas de conseil syndical.

Conséquences à défaut de respect des conditions prévues

Il apparaît que les délais à respecter de part et d’autre sont prévus sous peine de devoir éventuellement verser une indemnité.
Il en serait ainsi à défaut pour le syndic d’informer le conseil syndical de son intention de ne pas se représenter au plus tard trois mois avant la tenue de l’assemblée générale devant statuer sur la nomination d’un nouveau syndic, laquelle doit elle-même intervenir dans les trois mois qui précèdent la fin du contrat en cours.
Il en serait de même si le syndicat des copropriétaires devait procéder à la désignation d’un nouveau syndic au cours d’une assemblée générale qui se tiendrait plus de trois mois avant le terme initial du mandat du syndic en place.

L’assemblée générale réunie dans ces conditions décide de la date de fin du contrat en cours ainsi que de la prise d’effet du nouveau contrat

L’article 18, VII, modifié, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que l’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Il convient de préciser qu’un jour franc se définit comme étant un jour entier, décompté de 0 heure à 24 heures, le jour de la tenue de l’assemblée ne se comptant pas, le point de départ du délai se situant le lendemain de l’assemblée générale.
Le fait de prévoir que la prise d’effet ne puisse intervenir moins d’un jour franc après la tenue de l’assemblée permet d’éviter que le syndic dont le contrat n’est pas renouvelé quitte l’assemblée avant son terme, risquant de mettre en péril la tenue de l’assemblée générale et la rédaction du procès-verbal.
Il appartient donc à l’assemblée générale de fixer la date de fin du contrat du syndic en place avant son terme, de même que de fixer la prise d’effet du contrat du nouveau syndic. A noter cependant que rien n’est prévu à défaut d’indication de ces dates dans le procès-verbal, ce qui risque de poser de nouveau des difficultés..

Résiliation du contrat de syndic en cas d’inexécution grave de l’autre partie.

Enfin, la révocation du mandat du syndic et sa démission, sont remplacés par la résiliation du contrat, l’article 18, VIII de la loi prévoyant que le contrat de syndic peut être résilié en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Résiliation à l’initiative du syndic

Ces dispositions nouvelles se substituent à celles qui prévoyaient auparavant que le syndic ne pouvait renoncer à son mandat sans avoir respecté un préavis de trois mois.
En effet, ce délai était peut-être suffisant pour convoquer une assemblée générale chargée de désigner un nouveau syndic mais le syndic en place n’était théoriquement pas obligé d’y procéder, même s’il pouvait à défaut engager sa responsabilité.
Désormais, lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.
De surcroît, dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
Lorsque, au cours de cette assemblée générale, le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Résiliation à l’initiative du conseil syndical

Il semble que seul le conseil syndical puisse être à l’initiative de la résiliation pour inexécution grave des obligations du syndic.
L’article 18, VIII prévoit en effet que lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Il semble résulter de ces dispositions qu’en l’absence de conseil syndical, ou si celui-ci n’entend pas exercer cette faculté, il soit impossible de résilier le contrat du syndic, sans risque de devoir verser une indemnité.
Enfin, dans le cas de résiliation à l’initiative du conseil syndical, l’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

De plus, lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne peut plus révoquer son syndic ni celui-ci démissionner sans invoquer les motifs de la résiliation.
Cette rédaction, du reste maladroite et alambiquée, qui substitue notamment aux notions de révocation et de démission celle de résiliation, semble oublier un peu que le contrat de syndic n’est pas seulement soumis au droit commun des contrats et au statut de la copropriété mais relève également des dispositions spécifiques des articles 1984 et suivants du Code civil gouvernant le contrat de mandat.
À noter que l’article 18, VI à VIII ne s’appliquera qu’aux contrats de syndics conclus postérieurement au 1er juin 2020, y compris pour leurs effets légaux.

3.7 - La rémunération au titre de sa mission de syndic

L’article 18-I A, alinéa 1er de la loi qui encadre la rémunération du syndic, tant pour les prestations de gestion courante, déterminées de manière forfaitaire, que pour celles qui n’en relèvent pas, définies par décret, précise qu’il ne s’applique qu’aux prestations qu’il fournit au titre de sa mission de syndic.
Il s’agit d’une nouveauté très importante puisqu’il est désormais possible au syndic d’exécuter, pour le compte du syndicat des copropriétaires, d’autres prestations que celles prévues dans sa mission de syndic, ainsi qu’on le verra infra.

Une fiche d’information sur le prix et les prestations doit accompagner le projet de contrat de syndic

Afin de favoriser la comparaison des différents contrats dans le cadre d’une mise en concurrence, le projet de contrat de syndic est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic, selon un modèle qui sera fixé par arrêté.

Des peines d’amende sont prévues à défaut de respect des obligations relatives à la rémunération, au contrat type et à l’accompagnement de la fiche d’information

Afin de renforcer l’obligation de respect du contrat-type qui, semble-t-il, serait insuffisamment appliqué, il est prévu que tout manquement aux obligations concernant la rémunération forfaitaire et complémentaire, le contrat-type et l’accompagnement de celui-ci par la fiche d’information, est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, dans les conditions prévues aux articles L. 522-1 et suivants du Code de la consommation.

3.8 - Le contrat de syndic

Les prestations hors contrat de syndic

Parmi les grandes nouveautés introduites par cette ordonnance, figure la possibilité pour le syndic de conclure une convention avec le syndicat des copropriétaires afin de lui fournir des prestations de services complémentaires en dehors de celles relevant de son contrat de syndic.

Cette possibilité n’est offerte au syndic, en vertu de l’article 18-1 A, II, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965, qu’après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, c’est-à-dire à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic. Elles n’entrent pas dans le champ du contrat-type.
Dès lors, on peut penser, par exemple, à des prestations de conciergerie ou de services à la personne, voire toutes sortes de conventions afférentes à des locaux commerciaux ou d’habitation.
Il s’agit d’une adaptation et d’un assouplissement bienvenus.

Adaptation aux prestations hors contrat de syndic des autorisations données

Enfin, l’article 18, modifié, adapte les modalités de mise en œuvre de l’autorisation donnée au syndic lorsque celui-ci possède des liens de nature capitalistique ou juridique avec une entreprise ou une personne avec laquelle le syndic a conclu une convention, en élargissant cette obligation aux prestations de services qui n’entrent pas dans le cadre du contrat-type.

Cette autorisation doit donc être préalablement obtenue et la nature de ces liens doit être précisée.
Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires.

Les prestations rentrant dans le champ du contrat de syndic

Sont supprimées les dispositions de l’article 18-I, A, alinéa 5 selon lesquelles le syndic ne pouvait en aucun cas mentionner dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale de copropriété le barème relatif à ses honoraires spécifiques, même à titre indicatif.
Ce barème était en effet parfois découvert au dernier moment, lors de l’envoi de l’ordre du jour, au moment où l’assemblée générale devait voter les travaux projetés, ce qui ne permettait pas une bonne information des copropriétaires.

Le contrat type ne s’applique pas au syndic non professionnel

L’article 18-I A prévoit que le contrat-type et l’encadrement de sa rémunération ne s’appliquent pas lorsque le syndic n’est pas rémunéré, précision qui manquait auparavant.
Mais celui-ci peut néanmoins proposer à l’assemblée générale un contrat conforme au contrat-type.

3.9 - Les nouvelles obligations du syndic

La transmission des archives

L’article 18-2, nouveau, prévoit désormais la remise au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, de la situation de trésorerie ainsi que des références des comptes bancaires du syndicat et des coordonnées de la banque. La généralisation du compte bancaire séparé rend en effet inutile la transmission des fonds, lesquels sont sur un compte que le nouveau syndic doit cependant pouvoir identifier.
Il remet dans le délai de un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat.
Le cas échéant, c’est-à-dire lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, soumis comme tel à l’obligation de mise à disposition des documents relatifs à la gestion de l’immeuble dans un espace en ligne sécurisé, celui-ci remet dans ce délai de un mois, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés dans un format téléchargeable et imprimable.
Le format téléchargeable et imprimable est en effet une nécessité pour assurer la transmission des archives d’un syndic à l’autre.

Enfin, dans le délai de deux mois de la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic est tenu de fournir l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat non seulement après apurement, mais désormais après clôture.

Procédure de remise des archives sous astreinte

Les dispositions de l’article 18-2, dernier alinéa, qui régissent la demande de remise sous astreinte des pièces après une mise en demeure infructueuse, ne mentionne plus la remise des fonds mais celle des pièces, informations et documents dématérialisés.
À noter qu’en application de l’article 41 III de l’ordonnance, les dispositions de l’article 18-2 nouveau ne seront applicables aux syndicats des copropriétaires ayant été dispensés de l’obligation d’ouvrir un compte séparé par décision d’assemblée générale qu’à compter du 31 décembre 2020.


4/ FAVORISER LE RECOUVREMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

4.1 - L’hypothèque légale du syndicat peut être inscrite par le syndic seul

L’alinéa 2 de l’article 1er est clarifié en ce qu’il indique que le syndic a qualité pour faire inscrire l’hypothèque légale, sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Cette précision a pu apparaître utile même si l’article 55 du décret du 17 mars 1967 autorisait déjà le syndic à prendre toutes mesures conservatoires sans autorisation préalable de l’assemblée générale, au nombre desquelles figure l’inscription d’hypothèque.

4.2 - L’assiette du privilège du bailleur dont bénéficie le syndicat est étendue

Le cinquième alinéa de l’article 19 est modifié pour étendre l’assiette du privilège du bailleur, prévu par l’article 2332, 1° du Code civil, dont bénéficie le syndicat des copropriétaires.
Alors que ce privilège ne portait auparavant que sur les meubles garnissant les lieux ou bien sur les loyers dus par le locataire si les meubles appartenaient à dernier, le privilège s’applique désormais à la fois aux meubles lorsqu’ils appartiennent au copropriétaire ainsi qu’aux sommes dues par le locataire à son bailleur.
L’assiette du privilège est donc étendue en cas de location non meublée.

4.3 - Le « super privilège » est étendu aux créances de toute nature du syndicat

L’assiette du privilège immobilier spécial, pourtant un peu étendue par la loi Alur, demeurait toujours circonscrite à certaines créances limitativement énumérées. Elle fait désormais l’objet d’une extension à l’ensemble des créances du syndicat.
L’article 19-1 prévoit en effet que toutes les créances du syndicat des copropriétaires mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du Code civil.
Dans la mesure où l’article 19, alinéa 1er, vise les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire, le privilège immobilier spécial s’appliquera donc à l’ensemble des créances exigibles du syndicat.
On pourrait ainsi notamment y inclure les frais imputables aux seuls copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de même que les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ou encore les intérêts légaux.


5/ RENFORCER LES POUVOIRS DU CONSEIL SYNDICAL

5.1 - Modification de la mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié.
L’ordonnance réforme les dispositions issues de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiée par la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015¹⁵, lesquelles prévoyaient une mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical tous les trois ans avec une dérogation prise lors de l’assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic.
Désormais, la périodicité de trois ans est supprimée et il semble qu’il en soit de même de l’obligation de mise en concurrence.
Ce n’est désormais qu’en vue seulement de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision (confirmant en cela la jurisprudence qui s’était établie sur ce point¹⁶), que le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat-type mentionné à l’article 18-I, A et accompagnés de la fiche d’information visée au même article.
Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité de l’article 25 de la loi.
De plus, c’est désormais le conseil syndical, et non plus le syndic, qui inscrit la demande de dispense à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel.
L’absence de mise en concurrence, alors que le conseil syndical n’a pas sollicité de dispense ou que l’assemblée générale l’a refusée, n’emportera donc aucune conséquence sur la désignation du syndic.
À cet égard, l’article 21, alinéa 4, rappelle de nouveau que, dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen des projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.

5.2 - Modalités de l’imputation des pénalités sur les honoraires du syndic

Il était nécessaire de clarifier les modalités d’imputation des pénalités sur les honoraires du syndic, prévues par l’article 21 de la loi, en cas d’absence de transmission, dans le délai de un mois, des pièces dont le conseil syndical a sollicité la communication.

Le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 avait en effet fixé à 15 euros par jour le montant des pénalités de retard, sans préciser de quelle façon effectuer cette imputation.
Selon le sixième alinéa de l’article 21, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci s’effectue non plus sur les honoraires de base du syndic, selon la formulation antérieure, mais sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic, ce qui apparaît plus clair.

De plus, la déduction s’effectue lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation.

Enfin, à défaut pour le syndic d’y procéder, le président du conseil syndical peut demander sa condamnation au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires, au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond (cette nouvelle procédure, issue de la réforme judiciaire entrant en vigueur le 1er janvier 2020 et remplaçant la procédure comme en matière de référé).
Il s’agit donc désormais d’une nouvelle compétence du président du conseil syndical, lequel semble pouvoir se saisir lui-même, sans délégation expresse de l’assemblée générale à cet effet.
Encore faudra-t-il qu’il existe un conseil syndical et que celui-ci se soit doté d’un président.

5.3 - Nouvelle composition du conseil syndical

L’article 21, alinéa 8, est modifié en ce que les membres du conseil syndical peuvent être désormais désignés parmi les ascendants ou les descendants des copropriétaires. Il leur sera donc nécessaire, pour présenter leur candidature, de justifier de leurs liens de parenté.
En revanche, l’interdiction d’être membre du conseil syndical est étendue au concubin du syndic ainsi qu’à l’entourage de ses préposés, à savoir leurs conjoint, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré.
Au passage, l’interdiction faite aux parents en ligne collatérale du syndic est est désormais limitée au deuxième degré également.
En revanche, ces interdictions dans leur ensemble ne sont pas applicables aux syndicats gérés par des syndics non professionnels, ce qui inclut non plus seulement le syndic du syndicat coopératif mais également désormais le syndic bénévole.

5.4 - Délégation conventionnelle de pouvoirs au conseil syndical

Un article 21-1, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 est instauré prévoyant une possibilité de délégation conventionnelle de pouvoirs au profit du conseil syndical.
Il s’agit, là encore, d’une innovation audacieuse qui témoigne de la confiance accordée par le législateur au conseil syndical, afin de favoriser l’exécution des travaux en levant les blocages liés à l’absentéisme en assemblées générales . Le conseil syndical se voit en conséquence octroyer les pouvoirs de l’assemblée pour les décisions relevant de la majorité simple, à l’exception de certaines d’entre elles.

Conditions des délégations conventionnelles de pouvoirs

Le conseil syndical doit comprendre au moins trois membres

Lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.

La délégation est prise à la majorité de l’article 25 et porte sur des décisions relevant de la majorité simple

La possibilité désormais reconnue au conseil syndical de se voir confier une délégation de pouvoirs appartenant à l’assemblée générale est donc limitée aux décisions relevant de la majorité de l’article 24.

Certaines décisions relevant de la majorité simple sont exclues

Toutefois, les décisions les plus importantes ne peuvent faire l’objet d’une délégation quelle qu’elle soit.
Ainsi, cette délégation ne peut porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

La délégation est limitée dans son quantum

De surcroît, la délégation est limitée dans son montant.

Un nouvel article 21-2 de la loi est également créé, lequel prévoit que l’assemblée générale détermine, pour chaque décision déléguée, le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.

La délégation est limitée dans le temps

Enfin, la délégation de pouvoirs est limitée dans le temps.
L’article 21-3, nouveau, prévoit, en effet, que celle-ci est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans.
Elle est néanmoins renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale.

Les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance

En conséquence de cette délégation, le conseil syndical assume de nouvelles responsabilités.
À cette fin, l’article 21-4 prévoit que le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.

Conditions de majorités appliquées par le conseil syndical

Afin de pallier l’absence, dans la loi du 10 juillet 1965, de règles de fonctionnement du conseil syndical, de même que l’absence fréquente de précisions à cet égard dans les règlements de copropriété, l’article 21-5, nouveau, prévoit que les décisions du conseil syndical pour l’exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 sont prises à la majorité de ses membres et qu’en cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante.
On relèvera que c’est la majorité absolue qui est donc requise, à savoir la moitié au moins des membres du conseil syndical et non la majorité des membres présents ou représentés, ce qui constitue une garantie.

Compte rendu de la délégation et établissement d’un rapport à l’assemblée générale

Le même article prévoit que le conseil syndical rend compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes.
À cet effet, le conseil syndical doit établir un rapport en vue de l’information des copropriétaires.
Mais rien n’indique s’il s’agit d’un rapport écrit ou simplement oral.



III - DISPOSITIONS RELATIVES À LA PRISE DE DÉCISION AU SEIN DE LA COPROPRIÉTÉ

1/ CLARIFIER LES RÈGLES DE REPRÉSENTATION AUX ASSEMBLÉES GÉNÉRALES EN CAS DE DÉMEMBREMENT DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

L’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit qu’en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun, désigné à défaut d’accord, par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic, est partiellement modifié.
Désormais, ce mécanisme ne subsiste que pour les indivisaires.
Lorsque la propriété est démembrée, les dispositions de l’article 23, nouveau, prévoient qu’en cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire et qu’en cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.
La désignation judiciaire d’un mandataire commun, tant en matière d’indivision qu’en matière de démembrement, est effectuée aux frais des indivisaires ou des nus propriétaires.
Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété (comme par exemple les lots grevés d’un droit d’usage et d’habitation régi par les dispositions des articles 625 et suivants du Code civil), les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le propriétaire.


2/ FAVORISER LA PRISE DE DÉCISION EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

2.1 - L’assemblée générale est convoquée et réunie aux frais du copropriétaire demandeur

Un article 17-1 A-A, nouveau, est inséré après l’article 17 de la loi, lequel prévoit que tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations.
L’ordonnance consacre une pratique répandue lorsque des travaux soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale doivent être rapidement entrepris.
À noter que les honoraires du syndic relatifs à cette assemblée générale devraient désormais relever des frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire, en application de l’article 10-1, b, modifié, de la loi (voir supra).

2.2 - La majorité de l’article 24 tient compte du vote par correspondance

L’article 24 premier alinéa tient compte du vote par correspondance créé par la loi Élan.
La majorité de l’article 24 est donc celle des présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

2.3 - Abaissement des majorités

La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène (ancien g) de l’article 25) et l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes (anciennement i de l’article 25) relèvent désormais de la majorité de l’article 24, e et h du II.

La majorité nécessaire pour fixer les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles (ancien c) de l’article 26) est abaissée pour constituer l’article 25, g).
Par ailleurs, ainsi qu’on l’a vu supra, le III de l’article 24 relatif à la répartition de certaines dépenses au sein du règlement de copropriété a été partiellement déplacé au dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 25 est également modifié.
Tout d’abord, la délégation de pouvoir de l’article 25, a) est maintenue.
Afin apparemment de la distinguer de la délégation de pouvoir conventionnelle donnée au conseil syndical de l’article 21-1, nouveau, de la loi (voir supra), les dispositions restrictives de l’article 21 du décret du 17 mars 1967 relatives à ces délégations sont élevées au rang législatif.

2.4 - Suppression de la délégation de pouvoir pour les copropriétés de quinze lots

La délégation de pouvoir introduite par la loi Alur au sein des petites copropriétés de 15 lots, concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges, est supprimée, eu égard au risque de voir contourner l’interdiction pour le syndic de se faire substituer.

2.5 - Délégation de pouvoir donnée au président du conseil syndical pour agir à l’encontre du syndic

L’article 25, i) concerne la délégation de pouvoir donnée au président du conseil syndical pour introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (voir supra).

2.6 - Le mécanisme de la passerelle est généralisé et simplifié

Le recours à la passerelle est généralisé

L’article 25-1 de la loi s’applique à toutes les décisions votées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, sans distinction, que la référence à la majorité de l’article 25 soit ou non mentionnée dans le texte qui l’institue.
Dès lors que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Il n’existe donc plus aucune disposition de la loi interdisant le recours à l’article 25-1.
Désormais, l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (ancien 25 n) ainsi que les demandes d’individualisation des contrats de fourniture d’eau (anciens n) et o) de l’article 25), pourront en bénéficier.
La passerelle sera également applicable aux dispositions concernant la scission et la division en volumes (article 28), ainsi qu’à l’aliénation du droit de surélévation lorsqu’il est effectué dans le cadre du périmètre du droit de préemption urbain (article 35).
Le recours à la passerelle sera également possible pour l’adhésion à une union de syndicats (article 29), ou bien l’ouverture d’un compte bancaire séparé (article 18, II).

Le mécanisme de la passerelle est simplifié

En contrepartie de l’extension du recours à la passerelle, la possibilité de convocation d’une nouvelle assemblée à bref délai lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires est supprimée.

2.7 - Travaux d’accessibilité aux frais d’un copropriétaire

Deux articles 25-2 et 25-3, nouveaux, sont insérés après l’article 25-1.

Les dispositions de l’article 24, II, e) permettant à un copropriétaire de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale de réaliser, à ses frais, des travaux d’accessibilité sont partiellement transférées au sein de l’article 25-2.
Mais les règles de majorités et les dispositions en sont très substantiellement modifiées.
Désormais, chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription « d’un point d’information » à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
L’assemblée générale ne peut s’opposer à la réalisation de ces travaux que par décision de refus prise à la majorité des voix des copropriétaires, motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipement essentiels ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.
La majorité est donc inversée, l’assemblée générale devant réunir la majorité de l’article 25 pour refuser ces travaux.
Il s’agit, en quelque sorte, d’une nouvelle majorité. En effet, jusqu’à présent, il s’agissait d’une majorité d’approbation et non de refus.
On peut s’interroger en conséquence sur ce qu’il peut advenir d’un refus recueillant au moins le tiers des voix des copropriétaires.
Il semble qu’il serait permis de rejeter les travaux en ayant recours à la passerelle de l’article 25-1.
En revanche, l’article 30 de la loi réservant la possibilité de saisine du juge à cette fin pour les seuls travaux de l’article 25, b) et non 25-2, il ne sera pas possible, en cas de refus de l’assemblée générale, de solliciter une autorisation judiciaire en matière de travaux d’accessibilité.

2.8 - Emprunt collectif

Afin de faciliter la réalisation de travaux sur les parties communes et de recourir à l’emprunt collectif¹⁷, l’article 25-3, nouveau, prévoit que lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur les travaux relevant de l’article 26-4, à savoir les travaux concernant les parties communes ou les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives, la question de la souscription d’un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l’ordre du jour de la même assemblée générale.
Enfin, le dernier alinéa de l’article 26-4 unifie le point de départ du délai accordé aux copropriétaires pour manifester leur souhait de souscrire un emprunt collectif.
Celui-ci est désormais fixé à deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale lequel doit, dès lors, être notifié par le syndic à l’ensemble des copropriétaires, sans distinction.

2.9 - L’article 26 et le changement de destination

Consacrant la jurisprudence dans ce domaine, le dernier alinéa de l’article 26 prévoit que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, modifier les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble¹⁸.

2.10 - La nouvelle passerelle de l’article 26-1

Enfin, parmi les innovations importantes de l’ordonnance figure l’introduction d’un article 26-1, selon le modèle de l’article 25-1, élargissant le mécanisme de la passerelle aux décisions relevant de la double majorité de l’article 26.
Désormais, nonobstant toutes dispositions contraires, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26, mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.
Ainsi, ce second vote s’effectuera à la majorité de l’article 25.


IV - DISPOSITIONS DIVERSES

1/ VOTE PAR CORRESPONDANCE

L’article 17-1 A introduit par la loi Élan du 23 novembre 2018 est remplacé par deux nouveaux alinéas.
En effet, les anciennes dispositions issues de la loi Élan, qui considéraient comme un vote défavorable les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote, exprimaient une abstention ou portaient sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, auraient évolué de manière substantielle, sont supprimées.
Désormais, lorsque la résolution, objet du vote par correspondance, est amendée en cours d’assemblée générale, le copropriétaire ayant voté favorablement par correspondance est assimilé à un défaillant pour cette résolution.
Les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance, lequel est établi conformément à un modèle fixé par arrêté, seront définies par décret en Conseil d’État.

2/ DROIT DE SURÉLÉVATION

L’article 35 est modifié, de façon à clarifier la catégorie des copropriétaires bénéficiant d’un droit de priorité pour acquérir un lot privatif créé à la suite de travaux de surélévation.
Il s’agit des copropriétaires de locaux situés, en tout ou en partie, sous la surélévation projetée.

3/ LA NOTIFICATION DU PROCÈS-VERBAL DOIT ÊTRE FAITE SANS SES ANNEXES

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 est complété par l’indication selon laquelle la notification du procès-verbal d’assemblée générale est effectuée sans ses annexes.
Cette formulation était nécessaire afin d’éviter toute ambigüité, notamment au sujet de l’éventuelle obligation de notification de la feuille de présence avec le procès-verbal.

4/ CARACTÈRE IMPÉRATIF DU STATUT

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont réputées non écrites toutes clauses contraires à un certain nombre d’articles considérés d’ordre public, est complété
Sont désormais considérés comme étant d’ordre public, l’article 1er, relatif au champ d’application du statut de la copropriété de même que l’article 1-1, fixant la date d’entrée en vigueur du statut, l’article 4, définissant les parties communes générales et les parties communes spéciales et l’article 42-1 concernant la dématérialisation des notifications et mises en demeure.
L’article 43 ajoute enfin que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges et qu’il procède à cette nouvelle répartition, celle-ci prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Cette précision présente un intérêt pratique évident.

5/ DISSOLUTION DU SYNDICAT

L’article 46-1 de la loi consacrant la jurisprudence en ce domaine¹⁹ prévoit que la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation.
Le syndic procède aux opérations de liquidation laquelle n’est pas soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
À défaut, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement.



V - DISPOSITIONS TRANSITOIRES ET FINALES

1/ ENTRÉE EN VIGUEUR DES DIFFÉRENTES DISPOSITIONS

Les dispositions de l’ordonnance entreront en vigueur le 1er juin 2020.

En application de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires seront déduites sur la part du prix revenant à chaque propriétaire pour les ventes conclues postérieurement au 1er juin 2020.
Toutefois, les dispositions relatives à la suppression de la dispense d’ouverture du compte bancaire séparé pour les petites copropriétés de 15 lots, prévues au 2° de l’article 15 de l’ordonnance, n’entreront en vigueur que le 31 décembre 2020.

Il en est de même de la mise en œuvre de l’article 18-2 pour les petites copropriétés de 15 lots ayant été dispensées d’ouvrir un compte bancaire séparé, qui ne seront également applicables que le 31 décembre 2020.

Enfin, toutes les dispositions des articles VI à VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, relatives à la durée, à la reconduction ainsi qu’à la résiliation du contrat de syndic, ne s’appliqueront qu’aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juin 2020, les effets des contrats en cours étant régis par la loi en vigueur lors de leur formation.




¹ L. n° 65-557, 10 juill. 1965, JO 11 juill.
² L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov.
³ D. n° 67-223, 17 mars 1967, JO 22 mars.
⁴ Cass. 3e civ. 28 nov. 2001, n° 00-14539: Rev. loyers 2002, p. 156, note Gélinet J.-M
⁵ Cass. 3e civ., 19 sept. 2012 nos 11-13.679 et 11-13.789
⁶ Cass. 3e civ., 18 oct. 2018, n° 17-23.019
⁷ Cass. 3e civ., 19 nov. 2014, n° 13-18.925, Rev. loyers 2015/954, p. 83, obs. Guégan L., Loyers et copr. 2015, comm. n° 22.
⁸ Cass. 3e civ., 2 déc. 1980, Bull. civ. III, n° 187, p. 141 ; Cass. 3e civ., 11 janv. 1989, Bull. civ. III, n° 11 ; Cass. 3e civ., 8 nov. 1989, Rev. loyers 1990, p. 81 ; Cass. 3e civ., 9 déc. 1998, Loyers et copr. 1999, comm. n° 77.
⁹ D. n° 2019-502, 23 mai 2019, JO 24 mai.
¹⁰ L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, JO 13 juill.
¹¹ Cass. 3e civ., 13 mai 1980, JCP G 1980, IV, 278.
¹² Cass. 3e civ., 18 déc. 2001, Administrer juill. 2002, p. 32.
¹³ Lafond J. et Roux J.-M., Code de la copropriété annoté, éd. 2019, p. 286.
¹⁴ Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.506 ; Cass. 3e civ., 3 avr. 2002, n° 01-00.490.
¹⁵ L. n° 2015-990, 6 août 2015, JO 7 août.
¹⁶ CA Aix-en-Provence, 3 oct. 2019, n° 17/22078
¹⁷ Guégan L., La copropriété dans la loi de simplification du droit, Rev. loyers 2012/927, n° 1466 ; Guégan L., Le décret du 11 mars 2013 relatif à l’emprunt collectif de copropriété, Rev. loyers 2013/936, n° 1564.
¹⁸ Cass. 3e civ., 31 oct. 1989, n° 88-12.169.
¹⁹ Cass. 3e civ., 4 juill. 2007, nos 06-11.015 et 06.11.282.