Désignation d’un administrateur provisoire en prévision du risque d’absence de syndic

Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-28.611, P+B+I

Mots-cles

Copropriété • Administrateur provisoire • Assemblée générale • Désignation • Ordonnance • Rétractation • Risque d’absence de syndic

Textes vises

Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 – Article 47

Repere

Le Lamy Droit immobilier 2018, n^os ……

Une requête en nomination d’un administrateur provisoire peut être déposée par anticipation, en prévision du risque d’absence de syndic, dès lors que le mandat de celui-ci n’est plus en cours au jour de la prise de fonctions de l’administrateur provisoire désigné.

Analyse

Une assemblée générale est convoquée pour le 22 mars 2016 afin de renouveler le mandat du syndic, lequel prend fin seulement quelques jours plus tard, le 31 mars 2016.

Avant même le début de cette assemblée, un copropriétaire procède à un enregistrement audio et vidéo, sans l’accord des membres présents ni du syndic, lesquels s’y opposent.

Il en résulte que l’assemblée générale ne peut finalement se tenir.

En conséquence, deux jours plus tard, soit le 24 mars 2016, le syndicat, de même qu’un copropriétaire, déposent une requête afin de voir désigner son syndic actuel en qualité d’administrateur provisoire, à l’expiration de son mandat.

Par ordonnance prononcée le 31 mars 2016, soit le jour même de la fin du mandat du syndic, le président du tribunal de grande instance fait droit à la requête.

Puis une assemblée générale du 4 mai 2016 renouvelle le mandat de l’ancien syndic.

Mais quelques jours après, le 19 mai 2016, un copropriétaire sollicite la rétractation de l’ordonnance du 31 mars 2016 ayant désigné le syndic en place en qualité d’administrateur provisoire et demande qu’un autre syndic soit nommé en cette qualité.

Par ordonnance du 15 novembre 2016, le juge des référés déboute le copropriétaire de sa demande de rétractation.

Il admet que le syndicat des copropriétaires n’était pas, lors du dépôt de la requête, dépourvu de syndic puisque celui-ci était toujours en fonction à cette date.

Mais il retient que le défaut de tenue de l’assemblée générale du 22 mars 2016 ayant conduit à l’absence de délibération sur la résolution portant sur la désignation du syndic, c’est à juste titre que les requérants avaient sollicité la désignation d’un administrateur provisoire en prévision de la fin du mandat du syndic en place.

Un appel est formé à l’encontre de l’ordonnance refusant la rétractation.

La Cour d’appel d’Orléans confirme la décision du juge des référés, tout en lui substituant un fondement juridique différent ; est supprimée la référence à l’article 46 du décret du 17 mars 1967, lequel ne s’applique qu’en cas d’absence de désignation du syndic par l’assemblée générale dûment convoquée à cet effet.

En réalité, en l’espèce, l’assemblée générale n’a pas eu lieu.

La Cour d’appel se réfère donc à l’article 47 du décret du 17 mars 1967¹, qui concerne tous les autres cas où le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic.

Le pourvoi reproche à celle-ci d’avoir substitué un nouveau fondement juridique à l’ordonnance initiale, en visant l’article 47 au lieu de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 et conteste la recevabilité d’une requête afin de désignation d’un administrateur provisoire, alors même qu’au jour de l’introduction de celle-ci, le syndicat n’était pas dépourvu de syndic.

La Cour de cassation confirme la décision d’appel.

Elle relève tout d’abord que le fondement juridique de la requête n’avait pas été modifié par la Cour d’appel puisque la requête visait à la fois les articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967.

Puis, elle confirme qu’un administrateur provisoire ne peut être désigné sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 que si aucun mandat de syndic n’est en cours.

Mais la Haute juridiction décide qu’en raison du risque d’absence de syndic après le 31 mars 2016, le syndicat ainsi qu’un copropriétaire avaient, le 24 mars 2016, sollicité la désignation du syndic en place en qualité d’administrateur provisoire à compter de l’expiration du mandat en cours et que, le 31 mars 2016, le président du tribunal de grande instance avait accueilli la demande ; qu’il en résultait que le mandat du syndic était expiré lors de la prise de fonction de l’administrateur provisoire.

Selon la Cour de cassation, la décision se trouvait donc légalement justifiée.

Cet arrêt, destiné à une large publication et qui constitue la première décision rendue en ce sens par la Haute juridiction, apporte des précisions nouvelles quant aux conditions d’application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Il en résulte en effet, contrairement aux décisions antérieures émanant des juridictions du fond, selon lesquelles l’absence de syndic s’appréciait au jour de l’introduction de la requête², qu’une demande fondée sur l’article 47 du décret précité peut désormais être introduite, en raison du risque d’absence de syndic, à une date antérieure à l’expiration de son mandat, bien qu’au jour du dépôt de la requête, le syndicat ne soit pas encore « dépourvu de syndic » au sens des dispositions de l’article 47 précité.

Pour autant, la Cour de cassation rappelle qu’un administrateur provisoire ne peut être désigné en vertu de l’article 47 du décret précité que si aucun mandat de syndic n’est en cours.

Or, elle considère que cette condition est satisfaite dès lors que la requête ne sollicite la nomination de l’administrateur provisoire qu’à compter de l’expiration du mandat du syndic et que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic à la date à laquelle l’administrateur provisoire prend ses fonctions.

Quelle est la date qui désormais gouverne la recevabilité de la demande ; est-ce la date à laquelle le juge statue ? Celle à laquelle l’administrateur provisoire prendra ses fonctions ?

En pratique, il s’agit d’une seule et même date, l’administrateur judiciairement nommé prenant ses fonctions le jour de sa désignation par l’ordonnance rendue sur requête.

On peut d’ailleurs douter de la conformité aux dispositions de l’article 47 du décret précité, d’une ordonnance qui serait rendue alors que le mandat du syndic serait encore en cours et qui désignerait un administrateur provisoire avec une entrée en fonction différée.

La Cour de cassation rappelle en effet que l’administrateur provisoire ne peut être désigné en vertu de l’article 47 du décret précité que si aucun mandat de syndic n’est en cours et relève, dans son attendu, que le président du tribunal de grande instance avait accueilli la demande le 31 mars 2016, date d’expiration du mandat du syndic.

Cette jurisprudence présente beaucoup d’intérêt pour les praticiens, notamment, comme en l’espèce, en cas d’expiration du mandat du syndic sans possibilité de convoquer une assemblée générale dans les délais requis, permettant ainsi au syndicat des copropriétaires de ne pas demeurer sans représentant.

À noter que dans un souci de simplification, la loi du 6 août 2015, dite loi Macron³, » a ajouté un quatrième alinéa à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965⁴, lequel, depuis lors, prévoit que dans tous les cas où le syndicat des copropriétaires en est dépourvu, tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale afin de nommer un syndic.

Cet article précise que ce n’est qu’à défaut d’une telle convocation que le recours à l’article 47 du décret est désormais applicable.

Or, en vertu de l’arrêt commenté, cet ordre est désormais inversé.

En effet, la convocation effectuée par un copropriétaire ne pourra pas intervenir tant que le mandat du syndic sera toujours en cours, ce qui engendrera nécessairement une absence de représentation du syndicat pour une période au moins aussi longue que le délai de convocation de l’assemblée générale, alors qu’une requête en désignation d’un administrateur provisoire pourra désormais préalablement être déposée en prévision de l’expiration du mandat, supprimant ainsi toute période de vacance.

En revanche, dans le cadre du contentieux d’annulation d’assemblée générale, la demande de désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret, en prévision du risque d’annulation du mandat du syndic, devrait rester irrecevable.

Cela résulte en effet d’une jurisprudence constante selon laquelle les décisions d’assemblées générales, même contestées doivent recevoir application tant qu’elles ne sont pas annulées, le syndicat n’étant dès lors pas dépourvu de syndic tant que la nullité de son mandat n’a pas été prononcée par une décision judiciaire définitive revêtue de l’autorité de la chose jugée.⁵

Il en irait de même désormais⁶ d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire fondée sur la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa nomination, et ce, tant qu’aucune constatation de la nullité de son mandat ne sera intervenue à l’issue d’une procédure contradictoire vis-à-vis du syndic.

Textes de la decision (extraits)

« (…) Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que, le syndicat des copropriétaires ne se trouvant pas, lors du dépôt de la requête, dans le cas d'un défaut de nomination d'un syndic, prévu à l'article 46 du décret du 17 mars 1967, c'était à juste titre que les requérants avaient sollicité la désignation d'un administrateur provisoire avec la mission prévue à l'article 47 du même texte, la cour d'appel en a déduit, sans excéder ses pouvoirs, dès lors que la requête visait ces deux textes, que le fondement juridique de la requête n'avait pas été modifié ;

Attendu, d'autre part, qu'un administrateur provisoire ne peut être désigné sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 que si aucun mandat de syndic n'est plus en cours ; que la cour d'appel a relevé que, le 24 mars 2016, le syndicat des copropriétaires, ainsi qu'un copropriétaire, avaient, en raison du risque d'absence de syndic après le 31 mars 2016, sollicité la désignation de la société Cytia en qualité d'administrateur provisoire à compter de l'expiration du mandat en cours et que, le 31 mars 2016, le président du tribunal de grande instance avait accueilli la demande ; qu'il en résulte que le mandat du syndic avait expiré lors de la prise de fonction de l'administrateur provisoire ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, la décision se trouve légalement justifiée ;

(…)

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; (…) »