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Nullité du mandat du syndic à défaut d’indication de sa date d’échéance
Selon un arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 2018 (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18046), la décision nommant le syndic « jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice » doit être annulée en l’absence de mention, dans son contrat, de la date calendaire de son échéance.
Lors d’une assemblée générale réunie en 2014, le syndic est nommé « jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2013 ».
Il en est de même de son contrat qui stipule être consenti pour une durée minimale d’un an qui se terminera lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre.
Des copropriétaires sollicitent l’annulation de la décision de nomination du syndic.
Ils invoquent l’absence de terme précis contrairement aux prescriptions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, lesquelles exigent non plus seulement que « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et sa date de prise d’effet », mais désormais, depuis le décret du 20 avril 2010, qu’il « précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (…) ».
Cet arrêt de la Cour de cassation est donc le premier à intervenir depuis cette modification réglementaire.
Auparavant, la Cour de cassation décidait que lorsque le syndic était nommé pour une durée d’un an devant se terminer le jour de l’assemblée générale statuant sur l’exercice clos, le mandat ne pouvait se prolonger au-delà d’une année, de date à date (Cass. 3e civ., 12 sept. 2006, n° 05-15.987).
Les clauses de prorogation étaient écartées, mais le mandat du syndic était néanmoins valable pour la durée initialement fixée.
Or, la Cour de cassation décide ici pour la première fois que la résolution nommant le syndic n’est pas valable lorsque son contrat ne respecte pas l’exigence de la mention de la date calendaire de son échéance.
Il s’agit d’une sanction très sévère.
La conséquence en est l’annulation de la désignation du syndic lorsque l’échéance de son mandat n’est pas correctement fixée dans son contrat.
Heureusement, le risque de contentieux restera limité à l’avenir.
En effet, le contrat-type de syndic, rendu obligatoire par le décret du 26 mars 2015 et désormais applicable à tous les contrats conclus depuis le 2 juillet 2015, mentionne impérativement à la fois sa durée ainsi que sa date d’effet et d’échéance, en sorte que l’on peut raisonnablement penser que cette exigence sera désormais nécessairement respectée.
Lors d’une assemblée générale réunie en 2014, le syndic est nommé « jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2013 ».
Il en est de même de son contrat qui stipule être consenti pour une durée minimale d’un an qui se terminera lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre.
Des copropriétaires sollicitent l’annulation de la décision de nomination du syndic.
Ils invoquent l’absence de terme précis contrairement aux prescriptions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, lesquelles exigent non plus seulement que « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et sa date de prise d’effet », mais désormais, depuis le décret du 20 avril 2010, qu’il « précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (…) ».
Cet arrêt de la Cour de cassation est donc le premier à intervenir depuis cette modification réglementaire.
Auparavant, la Cour de cassation décidait que lorsque le syndic était nommé pour une durée d’un an devant se terminer le jour de l’assemblée générale statuant sur l’exercice clos, le mandat ne pouvait se prolonger au-delà d’une année, de date à date (Cass. 3e civ., 12 sept. 2006, n° 05-15.987).
Les clauses de prorogation étaient écartées, mais le mandat du syndic était néanmoins valable pour la durée initialement fixée.
Or, la Cour de cassation décide ici pour la première fois que la résolution nommant le syndic n’est pas valable lorsque son contrat ne respecte pas l’exigence de la mention de la date calendaire de son échéance.
Il s’agit d’une sanction très sévère.
La conséquence en est l’annulation de la désignation du syndic lorsque l’échéance de son mandat n’est pas correctement fixée dans son contrat.
Heureusement, le risque de contentieux restera limité à l’avenir.
En effet, le contrat-type de syndic, rendu obligatoire par le décret du 26 mars 2015 et désormais applicable à tous les contrats conclus depuis le 2 juillet 2015, mentionne impérativement à la fois sa durée ainsi que sa date d’effet et d’échéance, en sorte que l’on peut raisonnablement penser que cette exigence sera désormais nécessairement respectée.