Dans un arrêt du 5 juillet 2018 (Cass. 3e civ, 5 juillet 2018, n° 17-21.034), la Cour de cassation décide que la demande de désignation d’un administrateur provisoire de copropriété fondée sur la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les délais requis, est irrecevable à défaut de constatation préalable de cette nullité à l’issue d’une procédure antérieure contradictoire.

 

Un copropriétaire présente une requête afin de désignation d’un administrateur provisoire.

Il se prévaut de la nullité du mandat de syndic de copropriété pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans le délai de trois mois de sa nomination, délai requis par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il agit sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 applicable lorsque le syndicat est dépourvu de syndic.

La Cour de cassation rejette sa demande.

Elle décide que la requête en désignation d’un administrateur provisoire est irrecevable en raison du défaut de constatation préalable de la nullité du mandat du syndic au terme d’une procédure contradictoire.

C’est la première fois que la Cour de cassation se prononce en ce sens.

La question est en effet de savoir si le syndicat des copropriétaires peut être considéré comme étant « dépourvu de syndic », en l’absence de toute décision judiciaire constatant préalablement la nullité de plein droit de son mandat.

La jurisprudence répondait par l’affirmative jusqu’à présent, au motif qu’il s’agissait d’une nullité exceptionnelle « de plein droit » et donc différente de celle qui doit être prononcée par une décision judiciaire lorsque le mandat est contesté sur d’autres fondements (Cass. 3e civ. 14 juin 1995, n° 93-19.125 ; Cass. 3e civ. 1er déc. 2009 ; n° 08-21.227).

L’arrêt de la Cour de cassation opère donc ici un revirement bienvenu.

C’est le caractère non contradictoire de la procédure sur requête qui est ici en jeu car le syndic en place, voire le syndicat, possèdent des éléments en défense permettant d’établir l’existence d’un compte séparé ouvert dans les délais.

Or, la désignation d’un administrateur provisoire, en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, s’effectue dans le cadre d’une procédure non contradictoire et ni le syndic, ni le syndicat des copropriétaires ne sont informés de l’existence de la requête, ces derniers ne pouvant que solliciter éventuellement la rétractation de l’ordonnance qu’ils se voient ensuite notifier, ce qui pose des difficultés de gestion de la copropriété dans cet intervalle.