Articles
Nos publications
La jouissance privative d'une partie commune
La notion de jouissance privative d’une partie commune revêt un caractère hybride.
En effet, selon l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les lots sont constitués de parties privatives assorties d'une quote-part de parties communes.
Les parties communes sont en effet en indivision entre tous les lots, ou certains d’entre eux, alors que les parties privatives appartiennent aux seuls copropriétaires concernés.
Pour autant, de nombreux règlements de copropriété réservent au titulaire d’un lot la jouissance exclusive d’une partie commune : balcon, terrasse, jardin ou emplacement de stationnement.
Or, la loi du 10 juillet 1965 est muette sur cette institution issue de la pratique.
De son côté, la jurisprudence en reconnaît la validité et semble avoir tranché en faveur d’un droit qualifié en principe de « réel et perpétuel » sans pour autant que l’on cesse de s’interroger sur sa nature exacte (1), ainsi que sur les conditions dans lesquelles le droit de jouissance exclusif peut être instauré, supprimé ou modifié. (2)
I – NATURE DU DROIT DE JOUISSANCE EXCLUSIF EN L'ABSENCE DE STIPULATIONS DU TITRE CONSTITUTIF
Par un arrêt de principe du 4 mars 1992, la cour de cassation affirme les caractères essentiels du droit de jouissance exclusif sur une partie commune, lorsqu'il n'existe pas de stipulations contraires.1
La troisième chambre civile décide en effet qu'à défaut de précisions différentes du titre constitutif, le droit de jouissance exclusif :
La définition de principe donnée par la cour de cassation n’a pas varié depuis lors.
Pour autant, la rédaction hasardeuse de nombreux règlements de copropriété a récemment entraîné des incertitudes quant à la définition du droit de jouissance d’une partie commune lorsque la jouissance n’est pas l’accessoire du lot mais en constitue l'élément principal.
Le droit de jouissance exclusive d’une partie commune est en principe considéré comme l’accessoire d’un lot de copropriété (a) qui ne peut être assimilé à la partie privative d’un lot, n’étant pas un droit de propriété (b).
Il en résulte que lorsqu'un droit de jouissance exclusif est prévu seul, sans rattachement à une partie privative, celui-ci n'est pas considéré comme un véritable lot de copropriété, sans pour autant que sa consistance en soit juridiquement définie (c) .
a/ Le droit de jouissance privative d’une partie commune est un accessoire du lot de copropriété auquel il est rattaché et dont il ne peut être dissocié
En principe, et en l’absence de stipulations contraires de son titre constitutif, le droit de jouissance privatif n’est pas attaché à la personne mais au lot de copropriété dont il est l’accessoire et dont il ne peut être dissocié.
Ainsi, il n’est pas possible de vendre le lot principal d'un côté et la jouissance privative de la partie commune concernée de l'autre. 2
b/ Le droit de jouissance privatif est l’accessoire d’un lot lequel, pour constituer un lot véritable, doit comporter en outre des parties privatives et une quote-part de parties communes.
En application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti "dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes".
Ainsi, les lots sont impérativement composés de parties privatives assorties de droits indivis dans les parties communes. 3
A défaut de lots ainsi composés, le statut de la copropriété n'est pas applicable.4
La jurisprudence décide depuis longtemps que l’affectation d'une partie commune à l’usage exclusif d’un copropriétaire ne saurait assimiler celle-ci à une partie privative.5
Il en est ainsi, par exemple, lorsque le sol est qualifié de partie commune par le règlement de copropriété.
La partie du sol réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire continue de recevoir la qualification de partie commune et non de partie privative.6
La partie affectée d’un droit privatif reste donc une partie commune avec toutes les conséquences attachées à cette qualification.
Il en résulte notamment que son titulaire ne peut, en théorie, ni construire, ni surélever.7
En effet, conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de silence ou de contradiction des titres, le droit de construire et de surélever est un droit accessoire aux parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires.
L'opération de construction s'analyse en effet en une aliénation d'un droit collectif, ce droit pouvant être concédé par l'assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.8
De même, le titulaire d’un droit de jouissance exclusive qui souhaiterait exécuter des travaux sur la partie affectée de ce droit, sans que ceux-ci entraînent une emprise définitive sur la partie commune utilisée, doit donc solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, et ce, en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.9
2) Le droit de jouissance privatif ne peut être assimilé au droit
de propriété sur une partie privative
La jurisprudence décide que le droit de jouissance exclusif d’une partie commune ne peut être assimilé au droit de propriété sur une partie privative.10
La jouissance n’est en effet pas la propriété.
Il s’agit donc, en conséquence, d’un droit accessoire au lot, lequel doit impérativement, comme il a été rappelé, selon l’article 1er, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, être constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.
Ainsi, la cour de cassation décide que le droit de jouissance exclusif sur une partie commune, même affecté d’une quote-part de parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter, n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.11
En conséquence, lorsque le titre constitutif, le plus souvent le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division, prévoit seulement un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, ce droit exclusif, même affecté de tantièmes de charges, ne peut être assimilé à un lot de copropriété, lequel doit nécessairement comprendre des parties privatives.12
c/ Interrogations sur la nature de la jouissance exclusive d’une partie commune lorsque celle-ci n’est pas l’accessoire d’un lot de copropriété
De nombreux règlements de copropriété ou états descriptifs de division prévoient que certains lots sont seulement constitués d'un droit de jouissance exclusive portant sur une partie commune sans qu'aucune partie privative n'ait été prévue.
Il en est ainsi souvent des emplacements de stationnement.
Qu’advient-il donc du droit de jouissance exclusif appliqué aux parties communes lorsque ce droit n’est pas l’accessoire d’un véritable lot de copropriété ?
On a pu penser que ce droit pourrait faire l’objet d’une annulation en tant qu’"accessoire" d’un lot lui-même inexistant.13
La jurisprudence n'a cependant pas admis cette thèse.
Se fondant sur les autres éléments caractéristiques du droit de jouissance privatif et, en particulier, sur son « caractère réel et perpétuel », la cour de cassation, par un arrêt du 2 décembre 2009 a, au contraire, entendu maintenir la reconnaissance de ce droit en dehors de tout rattachement au lot de copropriété.14
D'après cette décision, et alors que le lot n'est pas constitué au sens de la loi du 10 juillet 1965, le droit de jouissance privative n'en est pas moins valable.
Bien évidemment, cela entraîne des incertitudes quant à la compatibilité du droit de jouissance exclusif avec les règles impératives de la loi du 10 juillet 1965.
En effet, en conséquence de la décision précitée du 2 décembre 2009, le titulaire du droit de jouissance exclusif n'est pas considéré comme un copropriétaire puisque le droit de jouissance ne constitue pas un lot de copropriété.
Dans ces conditions, le titulaire du droit de jouissance ne saurait être convoqué aux assemblées générales de copropriété puisqu'il ne détient pas de droit de vote alors qu'il doit participer aux charges, pour peu qu'au droit de jouissance exclusif ait été rattachée une obligation de contribution.
De surcroît, étant un tiers à la copropriété, le titulaire du droit de jouissance exclusif, sans rattachement à un lot de copropriété, ne pourrait contester la validité des décisions d'assemblées générales puisque l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l'action en annulation des décisions d'assemblée générales aux seuls copropriétaires.
On vient donc de voir qu'en définitive le droit de jouissance exclusif a été détaché du lot lui-même par les rédacteurs de certains règlements de copropriété et que la jurisprudence a néanmoins validé cette autonomie en s'appuyant sur le caractère réel et perpétuel attribué ainsi de façon prétorienne.
Il a été en effet jugé à plusieurs reprises, depuis l’arrêt de principe du 4 mars 1992 précité14bis, que le droit de jouissance exclusif posséderait un caractère réel et perpétuel.15
a / caractère réel
A l'inverse du droit personnel qui permet à une personne (le créancier) d'exiger d'une autre personne (le débiteur) l'exécution d'une prestation, le droit réel permet à son titulaire d'exercer directement un pouvoir sur la chose qui fait l'objet du droit.
S’agissant du caractère réel reconnu par la jurisprudence au droit de jouissance, celui-ci est indéniable lorsqu’il confère à son titulaire un droit qui, normalement, reste attaché à son lot et non à sa personne.
On considère en effet que le caractère réel, attribué ainsi par la jurisprudence de façon toute prétorienne, résulterait précisément de son rattachement au lot dont le droit de jouissance constituerait l’accessoire.16
Ainsi, si le droit de jouissance exclusif pourrait a priori présenter un caractère réel, c’est parce qu’il porterait sur une chose déterminée.
Mais ce serait aussi et surtout parce que le droit de jouissance exclusif serait normalement une composante du lot de copropriété sur lequel s’exerce un droit de propriété qui est lui-même un droit réel.
En d'autres termes, le caractère réel reconnu par la jurisprudence au droit de jouissance exclusif, serait la conséquence de son caractère accessoire au lot de copropriété dont il emprunterait ainsi certaines caractéristiques.
Pour autant, c'est paradoxalement en se fondant sur le caractère réel et perpétuel attribué en principe par la jurisprudence au droit de jouissance exclusif que la cour de cassation a décidé de reconnaître l'existence d'un droit de jouissance exclusif, sans rattachement à un lot de copropriété.
Cependant, on pourrait imaginer que ce paradoxe ne serait peut-être qu'apparent et que la nature réelle et non personnelle reconnue par la jurisprudence au droit de jouissance exclusif pourrait s'expliquer, non plus par le seul rattachement au lot de copropriété dont il est habituellement l'accessoire, mais par un rattachement à son titre constitutif, lequel est le plus souvent l'état descriptif de division qui est un document destiné à la publicité foncière et permettant son opposabilité aux tiers.
La question reste posée à ce jour et il est permis de s'interroger sur le point de savoir si le caractère réel ne dépendrait pas, en définitive, de la nature du titre constitutif ainsi qu'on l'examinera dans la deuxième partie de cette étude.
b/ caractère perpétuel
Même si le principe n'est pas expressément posé en ces termes par les dispositions du code civil, la propriété possède un caractère perpétuel.
A l'instar du caractère réel, le caractère perpétuel reconnu en principe par la jurisprudence semblait donc procéder également de ce que le droit de jouissance était normalement l'accessoire du lot sur lequel s'exerçait un véritable droit de propriété.
Or, on vient de voir que ce rattachement ne peut plus avoir lieu depuis la reconnaissance de la validité du droit de jouissance exclusif en dehors du lot de copropriété 17.
Pour autant, force est de constater que le droit de jouissance exclusif emprunte toujours ses caractéristiques au lot faisant l'objet d'un droit de propriété, alors même qu'il est considéré par la jurisprudence comme pouvant être autonome.
Tel est le paradoxe actuel de la jurisprudence s'appliquant au droit de jouissance et qui, dès lors, n'apparaît pas satisfaisante.
C/ L’absence d’usage effectif de ce droit n’a pas d’incidence sur sa pérennité
La cour de cassation décide en principe que le droit de jouissance ne peut être assimilé aux servitudes et qu'en conséquence, il ne s'éteint pas par le non-usage.
Là encore, cette caractéristique semble empruntée au droit de propriété alors que le droit de jouissance ne peut y être assimilé.
D/ Ce droit ne peut être remis en cause que du SEUL consentement de son bénéficiaire.
De même, le caractère d'intangibilité, attribué de façon prétorienne au droit de jouissance, semble emprunté aux éléments caractéristiques du droit de propriété.
C'est d'ailleurs ce dernier élément particulièrement essentiel qui permet, en principe, au bénéficiaire de s'opposer à une décision d'assemblée générale qui prétendrait restreindre ou supprimer le droit de jouissance exclusif.
Pour autant, ce caractère n'existe qu'autant que le titre constitutif lui-même n'ait pas prévu de dispositions contraires et notamment une possible remise en cause au cas de survenance d'un évènement déterminé.
Nous examinerons donc, dans un deuxième temps, les différents titres constitutifs afin de vérifier si les conditions dans lesquelles le droit de jouissance exclusif peut être instauré n'influent pas sur sa nature juridique et, en tous cas, sur les conditions dans lesquelles celui-ci peut être supprimé ou modifié.
II – Nature juridique du titre constitutif et conditions dans lesquelles le droit de jouissance exclusif peut être supprimé ou modifié
La nature juridique du titre constitutif du droit de jouissance exclusif peut être extrêmement variable.
En effet, le droit de jouissance privative portant sur une partie commune est institué :
A/ L'état descriptif de division et le règlement de copropriété
Le droit de jouissance exclusive résulte, dans la plupart des cas, de l’état descriptif de division, lui-même annexé le plus souvent au règlement de copropriété.
Or, la jurisprudence considère aujourd’hui que, contrairement au règlement de copropriété, l’état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle.20
L'état descriptif de division est en effet un document destiné à la publicité foncière qui ne peut être modifié que « par les seuls copropriétaires des fractions intéressées par la modification » (article 71 du décret n° 55.1350 du 14 octobre 1955).
Ainsi, la modification ne peut être effectuée qu’avec l’accord du copropriétaire concerné, c'est-à-dire le copropriétaire bénéficiant du droit d’usage exclusif.
Ceci ne peut manquer d'influer sur les conditions dans lesquelles le droit de jouissance peut être supprimé ou modifié.
Ainsi, lorsqu'il résulte de l’état descriptif de division, et en l’absence d’indications contraires, le droit de jouissance exclusif sera nécessairement réel et perpétuel sauf renonciation du copropriétaire du lot concerné, à condition que cette renonciation soit publiée par le copropriétaire renonçant, aux termes d’une modification de l’état descriptif de division lui-même.21
2) Le règlement de copropriété
Lorsque le titre constitutif résulte non pas de l’état descriptif de division lui-même, mais du seul règlement de copropriété, celui-ci peut théoriquement être modifié par l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant les deux tiers des voix.
Cependant, en application de cet article 26, l’assemblée générale ne pourrait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
En conséquence, le copropriétaire concerné disposerait d’une action en nullité de la décision d’assemblée générale qui voudrait restreindre, modifier ou supprimer le droit de jouissance attaché à son lot, à condition cependant de démontrer l'atteinte aux modalités de jouissance ou à la destination de ses parties privatives.
Cependant, si le copropriétaire n'agissait pas dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, son droit de jouissance exclusive pourrait théoriquement être supprimé ou restreint en considération des dispositions de la décision d'assemblée générale, compte tenu de la forclusion de son action en annulation.
Or, la jurisprudence concernant le délai de prescription de l'action a parallèlement évolué dans le sens de l'application généralisée du délai de forclusion de deux mois de l'article 42 alinéa 2.
En effet, auparavant, la jurisprudence considérait que la forclusion de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas opposable lorsque la décision d’assemblée générale était affectée d'un grave vice de forme ou de fond.
Ainsi en était-il de la décision privant un copropriétaire du droit de jouissance dont il bénéficiait en vertu du règlement de copropriété.
Or, la jurisprudence actuelle tend à effacer la distinction ancienne en vertu de laquelle il était admis que lorsque l’assemblée générale décidait de se prononcer sur des questions qui sortaient du champ de sa compétence ou qui portaient atteinte de façon grave aux droits du copropriétaire lésé, la décision n’était pas considérée comme susceptible de faire courir le délai de contestation de l’article 42 alinéa 2 et l’action était recevable dans le délai de prescription de dix ans de la loi du 10 juillet 1965, voire imprescriptible.
La jurisprudence la plus récente de la cour de cassation semble donc considérer de manière générale que même atteintes de vices de forme ou de fond d’une certaine gravité, les décisions d’assemblées générales doivent toutes faire l’objet d’une action en contestation dans le délai de forclusion de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.22
Il en serait donc également de même, désormais, si une décision aboutissait à priver un copropriétaire du droit de jouissance privatif dont il bénéficiait en vertu du règlement de copropriété.
C’est ainsi que dans le droit fil de la jurisprudence traditionnelle, la cour d’appel de PARIS avait, par une décision du 15 mai 2008, admis en dehors du délai de l'article 42 alinéa 2 précité, l’action engagée par des copropriétaires à l’encontre d’une décision d’assemblée générale qui avait eu pour effet de porter atteinte aux droits de jouissance privative concernant leur lot.23
La cour de cassation, par un arrêt du 17 juin 2009, a cassé la décision de la cour d’Appel de PARIS en considérant que l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public et ne fait aucune distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales de copropriétaires.24
Ainsi, quelle que soit la gravité de l’atteinte portée par une décision d’assemblée générale, la forclusion issue de l’expiration du délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 serait applicable et l’expiration du délai empêcherait ensuite toute possibilité d’action à l’encontre de la décision attaquée.
Lorsque le droit de jouissance exclusif est prévu dans le règlement de copropriété mais que cette indication n'est pas reprise dans l'état descriptif de division, le droit de jouissance exclusif est souvent concédé de façon provisoire.
Parfois, le règlement de copropriété prévoit un droit de jouissance conféré, dès l’origine, de manière révocable.
Il en va ainsi du droit d’usage exclusif sur une portion de couloir que certaines clauses de règlements de copropriété concèdent à titre provisoire en cas de réunion de tous les lots du dernier étage, et ce, jusqu’à ce qu’une nouvelle vente des lots rende caduque cette concession exclusive.25
D’autres clauses confèrent même un droit personnel et temporaire accordé à titre viager à une personne nommément désignée dans le règlement de copropriété, le droit s’éteignant donc au décès du bénéficiaire.26
Dans toutes ces hypothèses, le droit de jouissance exclusive ne peut bien entendu être de nature perpétuelle mais au contraire de nature précaire.
B/ La décision d’assemblée générale
Le titre constitutif peut résulter également d’une décision d’assemblée générale.
Dans ce cas, il faut considérer qu’elle possède le même caractère contractuel que le règlement de copropriété lui-même que cette décision d'assemblée générale modifie.
En effet, la décision créant un droit d’usage exclusif sur une partie commune constitue une modification du règlement de copropriété ainsi qu'une décision d'aliénation d'une partie commune qui doit être adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 27
Cependant, si la décision d'assemblée générale devait modifier les conditions de jouissance des parties privatives de certains copropriétaires, celle-ci devrait être adoptée à l'unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
En conséquence, la décision d'assemblée générale créant un droit d'usage exclusif sur une partie commune sera, une fois devenue définitive, incorporée au règlement de copropriété lui-même dont elle fera ensuite partie intégrante.
Il faudrait cependant réserver l'hypothèse d'une publication effectuée à l'initiative du bénéficiaire de la décision d'assemblée générale et modifiant l'état descriptif de division lui-même.
C/ Peut-on acquérir le droit de jouissance exclusive par prescription ?
L'usucapion est définie comme un mode d'acquisition de droits réels immobiliers et réglementé par les articles 2258 et suivants du code civil.28
Il avait été jugé que celui qui bénéficiait d'un droit de jouissance exclusive concédé par le règlement de copropriété en vertu d’une simple tolérance, ne pouvait invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive.29
A l'inverse et par un arrêt du 24 octobre 2007 publié au bulletin , la 3e chambre civile de la cour de cassation a décidé que le droit de jouissance exclusive pouvait s’acquérir par usucapion au motif que le droit de jouissance privatif sur des parties communes serait un droit réel et perpétuel.30
Pourtant, on l'a vu, le droit de jouissance exclusif serait loin de toujours posséder ces caractéristiques.
De surcroît, en vertu de l'article 2261 du code civil, les conditions de l'usucapion se réfèrent précisément à une possession "à titre de propriétaire".
Or, cela ne peut correspondre au droit de jouissance sur les parties communes qui n'est pas un droit de propriété.
Ainsi, une confusion risque de s'instaurer entre la prescription acquisitive sur les parties communes qui permet au copropriétaire invoquant l'usucapion de s'approprier une partie commune à titre de partie privative, et la jouissance privative sur partie commune qui, si elle devait pouvoir s'acquérir également par usucapion, deviendrait malaisée à distinguer de la prescription acquisitive.
On peut s'interroger sur les possibilités de modifier ou de supprimer le droit de jouissance acquis par usucapion si cette jurisprudence devait se confirmer.
Il semble que, dans ce cas, dans la mesure où le fondement de cette reconnaissance repose toujours sur le caractère prétendument réel reconnu à ce droit de jouissance, les modalités seraient peut-être à rapprocher de celles résultant de l'état descriptif de division, à savoir qu'une décision d'assemblée générale ne pourrait jamais y porter atteinte.
CONCLUSION
On peut légitimement s'interroger sur l'évolution jurisprudentielle actuelle de la notion de jouissance privative et surtout de ses caractéristiques, de même que de ses modes d'acquisition.
On a vu que la nature juridique du droit de jouissance exclusive dépend tout à la fois de la nature et des stipulations du titre constitutif.
Ainsi, quel que soit le titre constitutif, mais le plus souvent lorsqu'il s'agit du règlement de copropriété ou d'une décision d'assemblée générale, le droit de jouissance exclusif peut être prévu de façon révocable et non perpétuel et s'attache parfois à la personne même du titulaire et non au lot, ce qui lui confère un caractère personnel.
Encore faut-il que ce caractère personnel et révocable soit précisé dans le titre.
A défaut, il sera supposé réel et perpétuel à condition cependant qu'il résulte d'un titre qui ne puisse être remis en cause que du fait du copropriétaire concerné lui-même, à savoir l'état descriptif de division.
En effet, en l’absence de précisions qui lui donneraient un caractère précaire ou révocable, le droit de jouissance exclusif conféré par l’état descriptif de division ne peut être modifié, restreint ou supprimé qu’avec l’accord du copropriétaire concerné.31
S'agissant de l'usucapion, si ce mode d'acquisition devait être maintenu par la jurisprudence, il devrait théoriquement emprunter le régime juridique de l'état descriptif de division, c'est-à-dire ne pouvoir être modifié qu'avec l'accord du copropriétaire concerné, compte tenu du fondement réel sur lequel la jurisprudence assoit l'usucapion.
Il devrait en être théoriquement de même s’il s’agit du règlement de copropriété au sens strict ou d’une décision de l’assemblée générale, sauf si le copropriétaire en cause est forclos en son action en contestation de la décision d'assemblée générale qui viendrait restreindre, modifier ou supprimer ses droits.
En effet, et puisque les délais de forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 purgent les vices, une décision d'assemblée générale définitive modifiant le règlement de copropriété (au sens strict et non l'état descriptif de division), non contestée, bien qu'adoptée à la majorité et non à l'unanimité, mettrait fin ou viendrait restreindre un droit de jouissance exclusif.
Malgré un récent infléchissement, telle n'est apparemment pas la position actuelle de la jurisprudence qui ne distingue pas selon la nature du titre constitutif et maintient, depuis l'arrêt de principe du 4 mars 1992 précité32, l'existence d'une nature réelle et perpétuelle attachée au droit de jouissance, dans tous les cas et à défaut de stipulations contraires.
Notes
____________
14bis. Cf. note1
Il en résulte non pas que la renonciation du copropriétaire concerné est impossible mais que celle-ci doit nécessairement s'accompagner de la modification du titre constitutif lui-même, à savoir, en l'occurrence, l'état descriptif de division que, seul le copropriétaire concerné peut modifier Cass. 3e civ. 21 juin 2006, bull. civ. III n° 158, p. 131 ; Rev. Administrer oct. 2006 p. 61, obs. Bouyeure ; Rev. Loyers 2006, page 422, note L. Guégan ; JCP G 2006, IV, 2555 ; Defrénois 2007, art. 38553 p. 381, note Atias)
Or, loin de considérer cette décision comme étant inexistante, la 3e chambre de la Cour de cassation décide que de telles irrégularités ne rendent pas l’assemblée générale ou les décisions qu’elle a prises inexistantes, mais annulables et que le délai de forclusion de l’article 42 alinéa 2 s’applique à ces actions (Cass. 3e civ. 19/12/2007, bull. civ. III n° 2
En effet, selon l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les lots sont constitués de parties privatives assorties d'une quote-part de parties communes.
Les parties communes sont en effet en indivision entre tous les lots, ou certains d’entre eux, alors que les parties privatives appartiennent aux seuls copropriétaires concernés.
Pour autant, de nombreux règlements de copropriété réservent au titulaire d’un lot la jouissance exclusive d’une partie commune : balcon, terrasse, jardin ou emplacement de stationnement.
Or, la loi du 10 juillet 1965 est muette sur cette institution issue de la pratique.
De son côté, la jurisprudence en reconnaît la validité et semble avoir tranché en faveur d’un droit qualifié en principe de « réel et perpétuel » sans pour autant que l’on cesse de s’interroger sur sa nature exacte (1), ainsi que sur les conditions dans lesquelles le droit de jouissance exclusif peut être instauré, supprimé ou modifié. (2)
I – NATURE DU DROIT DE JOUISSANCE EXCLUSIF EN L'ABSENCE DE STIPULATIONS DU TITRE CONSTITUTIF
Par un arrêt de principe du 4 mars 1992, la cour de cassation affirme les caractères essentiels du droit de jouissance exclusif sur une partie commune, lorsqu'il n'existe pas de stipulations contraires.1
La troisième chambre civile décide en effet qu'à défaut de précisions différentes du titre constitutif, le droit de jouissance exclusif :
- est un droit accessoire au lot, (A)
- possède un caractère réel et perpétuel, (B)
- que l’absence d’usage effectif de ce droit n’a pas d’incidence sur sa pérennité (C)
- et que ce droit ne peut être remis en cause que du seul consentement de son bénéficiaire.(D)
La définition de principe donnée par la cour de cassation n’a pas varié depuis lors.
Pour autant, la rédaction hasardeuse de nombreux règlements de copropriété a récemment entraîné des incertitudes quant à la définition du droit de jouissance d’une partie commune lorsque la jouissance n’est pas l’accessoire du lot mais en constitue l'élément principal.
- A) UN DROIT ACCESSOIRE AU LOT DE COPROPRIETE
Le droit de jouissance exclusive d’une partie commune est en principe considéré comme l’accessoire d’un lot de copropriété (a) qui ne peut être assimilé à la partie privative d’un lot, n’étant pas un droit de propriété (b).
Il en résulte que lorsqu'un droit de jouissance exclusif est prévu seul, sans rattachement à une partie privative, celui-ci n'est pas considéré comme un véritable lot de copropriété, sans pour autant que sa consistance en soit juridiquement définie (c) .
a/ Le droit de jouissance privative d’une partie commune est un accessoire du lot de copropriété auquel il est rattaché et dont il ne peut être dissocié
En principe, et en l’absence de stipulations contraires de son titre constitutif, le droit de jouissance privatif n’est pas attaché à la personne mais au lot de copropriété dont il est l’accessoire et dont il ne peut être dissocié.
Ainsi, il n’est pas possible de vendre le lot principal d'un côté et la jouissance privative de la partie commune concernée de l'autre. 2
b/ Le droit de jouissance privatif est l’accessoire d’un lot lequel, pour constituer un lot véritable, doit comporter en outre des parties privatives et une quote-part de parties communes.
En application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti "dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes".
Ainsi, les lots sont impérativement composés de parties privatives assorties de droits indivis dans les parties communes. 3
A défaut de lots ainsi composés, le statut de la copropriété n'est pas applicable.4
- Le droit de jouissance ne modifie pas la qualification juridique de la partie commune concernée qui reste donc une partie commune
La jurisprudence décide depuis longtemps que l’affectation d'une partie commune à l’usage exclusif d’un copropriétaire ne saurait assimiler celle-ci à une partie privative.5
Il en est ainsi, par exemple, lorsque le sol est qualifié de partie commune par le règlement de copropriété.
La partie du sol réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire continue de recevoir la qualification de partie commune et non de partie privative.6
La partie affectée d’un droit privatif reste donc une partie commune avec toutes les conséquences attachées à cette qualification.
Il en résulte notamment que son titulaire ne peut, en théorie, ni construire, ni surélever.7
En effet, conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de silence ou de contradiction des titres, le droit de construire et de surélever est un droit accessoire aux parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires.
L'opération de construction s'analyse en effet en une aliénation d'un droit collectif, ce droit pouvant être concédé par l'assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.8
De même, le titulaire d’un droit de jouissance exclusive qui souhaiterait exécuter des travaux sur la partie affectée de ce droit, sans que ceux-ci entraînent une emprise définitive sur la partie commune utilisée, doit donc solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, et ce, en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.9
2) Le droit de jouissance privatif ne peut être assimilé au droit
de propriété sur une partie privative
La jurisprudence décide que le droit de jouissance exclusif d’une partie commune ne peut être assimilé au droit de propriété sur une partie privative.10
La jouissance n’est en effet pas la propriété.
Il s’agit donc, en conséquence, d’un droit accessoire au lot, lequel doit impérativement, comme il a été rappelé, selon l’article 1er, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, être constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.
Ainsi, la cour de cassation décide que le droit de jouissance exclusif sur une partie commune, même affecté d’une quote-part de parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter, n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.11
En conséquence, lorsque le titre constitutif, le plus souvent le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division, prévoit seulement un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, ce droit exclusif, même affecté de tantièmes de charges, ne peut être assimilé à un lot de copropriété, lequel doit nécessairement comprendre des parties privatives.12
c/ Interrogations sur la nature de la jouissance exclusive d’une partie commune lorsque celle-ci n’est pas l’accessoire d’un lot de copropriété
De nombreux règlements de copropriété ou états descriptifs de division prévoient que certains lots sont seulement constitués d'un droit de jouissance exclusive portant sur une partie commune sans qu'aucune partie privative n'ait été prévue.
Il en est ainsi souvent des emplacements de stationnement.
Qu’advient-il donc du droit de jouissance exclusif appliqué aux parties communes lorsque ce droit n’est pas l’accessoire d’un véritable lot de copropriété ?
On a pu penser que ce droit pourrait faire l’objet d’une annulation en tant qu’"accessoire" d’un lot lui-même inexistant.13
La jurisprudence n'a cependant pas admis cette thèse.
Se fondant sur les autres éléments caractéristiques du droit de jouissance privatif et, en particulier, sur son « caractère réel et perpétuel », la cour de cassation, par un arrêt du 2 décembre 2009 a, au contraire, entendu maintenir la reconnaissance de ce droit en dehors de tout rattachement au lot de copropriété.14
D'après cette décision, et alors que le lot n'est pas constitué au sens de la loi du 10 juillet 1965, le droit de jouissance privative n'en est pas moins valable.
Bien évidemment, cela entraîne des incertitudes quant à la compatibilité du droit de jouissance exclusif avec les règles impératives de la loi du 10 juillet 1965.
En effet, en conséquence de la décision précitée du 2 décembre 2009, le titulaire du droit de jouissance exclusif n'est pas considéré comme un copropriétaire puisque le droit de jouissance ne constitue pas un lot de copropriété.
Dans ces conditions, le titulaire du droit de jouissance ne saurait être convoqué aux assemblées générales de copropriété puisqu'il ne détient pas de droit de vote alors qu'il doit participer aux charges, pour peu qu'au droit de jouissance exclusif ait été rattachée une obligation de contribution.
De surcroît, étant un tiers à la copropriété, le titulaire du droit de jouissance exclusif, sans rattachement à un lot de copropriété, ne pourrait contester la validité des décisions d'assemblées générales puisque l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l'action en annulation des décisions d'assemblée générales aux seuls copropriétaires.
On vient donc de voir qu'en définitive le droit de jouissance exclusif a été détaché du lot lui-même par les rédacteurs de certains règlements de copropriété et que la jurisprudence a néanmoins validé cette autonomie en s'appuyant sur le caractère réel et perpétuel attribué ainsi de façon prétorienne.
- B) UN CARACTERE REEL ET PERPETUEL
Il a été en effet jugé à plusieurs reprises, depuis l’arrêt de principe du 4 mars 1992 précité14bis, que le droit de jouissance exclusif posséderait un caractère réel et perpétuel.15
a / caractère réel
A l'inverse du droit personnel qui permet à une personne (le créancier) d'exiger d'une autre personne (le débiteur) l'exécution d'une prestation, le droit réel permet à son titulaire d'exercer directement un pouvoir sur la chose qui fait l'objet du droit.
S’agissant du caractère réel reconnu par la jurisprudence au droit de jouissance, celui-ci est indéniable lorsqu’il confère à son titulaire un droit qui, normalement, reste attaché à son lot et non à sa personne.
On considère en effet que le caractère réel, attribué ainsi par la jurisprudence de façon toute prétorienne, résulterait précisément de son rattachement au lot dont le droit de jouissance constituerait l’accessoire.16
Ainsi, si le droit de jouissance exclusif pourrait a priori présenter un caractère réel, c’est parce qu’il porterait sur une chose déterminée.
Mais ce serait aussi et surtout parce que le droit de jouissance exclusif serait normalement une composante du lot de copropriété sur lequel s’exerce un droit de propriété qui est lui-même un droit réel.
En d'autres termes, le caractère réel reconnu par la jurisprudence au droit de jouissance exclusif, serait la conséquence de son caractère accessoire au lot de copropriété dont il emprunterait ainsi certaines caractéristiques.
Pour autant, c'est paradoxalement en se fondant sur le caractère réel et perpétuel attribué en principe par la jurisprudence au droit de jouissance exclusif que la cour de cassation a décidé de reconnaître l'existence d'un droit de jouissance exclusif, sans rattachement à un lot de copropriété.
Cependant, on pourrait imaginer que ce paradoxe ne serait peut-être qu'apparent et que la nature réelle et non personnelle reconnue par la jurisprudence au droit de jouissance exclusif pourrait s'expliquer, non plus par le seul rattachement au lot de copropriété dont il est habituellement l'accessoire, mais par un rattachement à son titre constitutif, lequel est le plus souvent l'état descriptif de division qui est un document destiné à la publicité foncière et permettant son opposabilité aux tiers.
La question reste posée à ce jour et il est permis de s'interroger sur le point de savoir si le caractère réel ne dépendrait pas, en définitive, de la nature du titre constitutif ainsi qu'on l'examinera dans la deuxième partie de cette étude.
b/ caractère perpétuel
Même si le principe n'est pas expressément posé en ces termes par les dispositions du code civil, la propriété possède un caractère perpétuel.
A l'instar du caractère réel, le caractère perpétuel reconnu en principe par la jurisprudence semblait donc procéder également de ce que le droit de jouissance était normalement l'accessoire du lot sur lequel s'exerçait un véritable droit de propriété.
Or, on vient de voir que ce rattachement ne peut plus avoir lieu depuis la reconnaissance de la validité du droit de jouissance exclusif en dehors du lot de copropriété 17.
Pour autant, force est de constater que le droit de jouissance exclusif emprunte toujours ses caractéristiques au lot faisant l'objet d'un droit de propriété, alors même qu'il est considéré par la jurisprudence comme pouvant être autonome.
Tel est le paradoxe actuel de la jurisprudence s'appliquant au droit de jouissance et qui, dès lors, n'apparaît pas satisfaisante.
C/ L’absence d’usage effectif de ce droit n’a pas d’incidence sur sa pérennité
La cour de cassation décide en principe que le droit de jouissance ne peut être assimilé aux servitudes et qu'en conséquence, il ne s'éteint pas par le non-usage.
Là encore, cette caractéristique semble empruntée au droit de propriété alors que le droit de jouissance ne peut y être assimilé.
D/ Ce droit ne peut être remis en cause que du SEUL consentement de son bénéficiaire.
De même, le caractère d'intangibilité, attribué de façon prétorienne au droit de jouissance, semble emprunté aux éléments caractéristiques du droit de propriété.
C'est d'ailleurs ce dernier élément particulièrement essentiel qui permet, en principe, au bénéficiaire de s'opposer à une décision d'assemblée générale qui prétendrait restreindre ou supprimer le droit de jouissance exclusif.
Pour autant, ce caractère n'existe qu'autant que le titre constitutif lui-même n'ait pas prévu de dispositions contraires et notamment une possible remise en cause au cas de survenance d'un évènement déterminé.
Nous examinerons donc, dans un deuxième temps, les différents titres constitutifs afin de vérifier si les conditions dans lesquelles le droit de jouissance exclusif peut être instauré n'influent pas sur sa nature juridique et, en tous cas, sur les conditions dans lesquelles celui-ci peut être supprimé ou modifié.
II – Nature juridique du titre constitutif et conditions dans lesquelles le droit de jouissance exclusif peut être supprimé ou modifié
La nature juridique du titre constitutif du droit de jouissance exclusif peut être extrêmement variable.
En effet, le droit de jouissance privative portant sur une partie commune est institué :
- dans les cas les plus nombreux, par l'état descriptif de division ou par le règlement de copropriété (A)
- par une décision d'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 26 s'agissant d'une décision d'aliénation portant sur les parties communes18 (B)
- selon la jurisprudence, par le biais de la prescription acquisitive si les conditions en sont réunies19 (C).
A/ L'état descriptif de division et le règlement de copropriété
- L’état descriptif de division
Le droit de jouissance exclusive résulte, dans la plupart des cas, de l’état descriptif de division, lui-même annexé le plus souvent au règlement de copropriété.
Or, la jurisprudence considère aujourd’hui que, contrairement au règlement de copropriété, l’état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle.20
L'état descriptif de division est en effet un document destiné à la publicité foncière qui ne peut être modifié que « par les seuls copropriétaires des fractions intéressées par la modification » (article 71 du décret n° 55.1350 du 14 octobre 1955).
Ainsi, la modification ne peut être effectuée qu’avec l’accord du copropriétaire concerné, c'est-à-dire le copropriétaire bénéficiant du droit d’usage exclusif.
Ceci ne peut manquer d'influer sur les conditions dans lesquelles le droit de jouissance peut être supprimé ou modifié.
Ainsi, lorsqu'il résulte de l’état descriptif de division, et en l’absence d’indications contraires, le droit de jouissance exclusif sera nécessairement réel et perpétuel sauf renonciation du copropriétaire du lot concerné, à condition que cette renonciation soit publiée par le copropriétaire renonçant, aux termes d’une modification de l’état descriptif de division lui-même.21
2) Le règlement de copropriété
- a) Absence de prévisions particulières et modification du règlement de copropriété
Lorsque le titre constitutif résulte non pas de l’état descriptif de division lui-même, mais du seul règlement de copropriété, celui-ci peut théoriquement être modifié par l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant les deux tiers des voix.
Cependant, en application de cet article 26, l’assemblée générale ne pourrait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
En conséquence, le copropriétaire concerné disposerait d’une action en nullité de la décision d’assemblée générale qui voudrait restreindre, modifier ou supprimer le droit de jouissance attaché à son lot, à condition cependant de démontrer l'atteinte aux modalités de jouissance ou à la destination de ses parties privatives.
Cependant, si le copropriétaire n'agissait pas dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, son droit de jouissance exclusive pourrait théoriquement être supprimé ou restreint en considération des dispositions de la décision d'assemblée générale, compte tenu de la forclusion de son action en annulation.
Or, la jurisprudence concernant le délai de prescription de l'action a parallèlement évolué dans le sens de l'application généralisée du délai de forclusion de deux mois de l'article 42 alinéa 2.
En effet, auparavant, la jurisprudence considérait que la forclusion de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas opposable lorsque la décision d’assemblée générale était affectée d'un grave vice de forme ou de fond.
Ainsi en était-il de la décision privant un copropriétaire du droit de jouissance dont il bénéficiait en vertu du règlement de copropriété.
Or, la jurisprudence actuelle tend à effacer la distinction ancienne en vertu de laquelle il était admis que lorsque l’assemblée générale décidait de se prononcer sur des questions qui sortaient du champ de sa compétence ou qui portaient atteinte de façon grave aux droits du copropriétaire lésé, la décision n’était pas considérée comme susceptible de faire courir le délai de contestation de l’article 42 alinéa 2 et l’action était recevable dans le délai de prescription de dix ans de la loi du 10 juillet 1965, voire imprescriptible.
La jurisprudence la plus récente de la cour de cassation semble donc considérer de manière générale que même atteintes de vices de forme ou de fond d’une certaine gravité, les décisions d’assemblées générales doivent toutes faire l’objet d’une action en contestation dans le délai de forclusion de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.22
Il en serait donc également de même, désormais, si une décision aboutissait à priver un copropriétaire du droit de jouissance privatif dont il bénéficiait en vertu du règlement de copropriété.
C’est ainsi que dans le droit fil de la jurisprudence traditionnelle, la cour d’appel de PARIS avait, par une décision du 15 mai 2008, admis en dehors du délai de l'article 42 alinéa 2 précité, l’action engagée par des copropriétaires à l’encontre d’une décision d’assemblée générale qui avait eu pour effet de porter atteinte aux droits de jouissance privative concernant leur lot.23
La cour de cassation, par un arrêt du 17 juin 2009, a cassé la décision de la cour d’Appel de PARIS en considérant que l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public et ne fait aucune distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales de copropriétaires.24
Ainsi, quelle que soit la gravité de l’atteinte portée par une décision d’assemblée générale, la forclusion issue de l’expiration du délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 serait applicable et l’expiration du délai empêcherait ensuite toute possibilité d’action à l’encontre de la décision attaquée.
- b) Précisions spécifiques du règlement de copropriété
Lorsque le droit de jouissance exclusif est prévu dans le règlement de copropriété mais que cette indication n'est pas reprise dans l'état descriptif de division, le droit de jouissance exclusif est souvent concédé de façon provisoire.
Parfois, le règlement de copropriété prévoit un droit de jouissance conféré, dès l’origine, de manière révocable.
Il en va ainsi du droit d’usage exclusif sur une portion de couloir que certaines clauses de règlements de copropriété concèdent à titre provisoire en cas de réunion de tous les lots du dernier étage, et ce, jusqu’à ce qu’une nouvelle vente des lots rende caduque cette concession exclusive.25
D’autres clauses confèrent même un droit personnel et temporaire accordé à titre viager à une personne nommément désignée dans le règlement de copropriété, le droit s’éteignant donc au décès du bénéficiaire.26
Dans toutes ces hypothèses, le droit de jouissance exclusive ne peut bien entendu être de nature perpétuelle mais au contraire de nature précaire.
B/ La décision d’assemblée générale
Le titre constitutif peut résulter également d’une décision d’assemblée générale.
Dans ce cas, il faut considérer qu’elle possède le même caractère contractuel que le règlement de copropriété lui-même que cette décision d'assemblée générale modifie.
En effet, la décision créant un droit d’usage exclusif sur une partie commune constitue une modification du règlement de copropriété ainsi qu'une décision d'aliénation d'une partie commune qui doit être adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 27
Cependant, si la décision d'assemblée générale devait modifier les conditions de jouissance des parties privatives de certains copropriétaires, celle-ci devrait être adoptée à l'unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
En conséquence, la décision d'assemblée générale créant un droit d'usage exclusif sur une partie commune sera, une fois devenue définitive, incorporée au règlement de copropriété lui-même dont elle fera ensuite partie intégrante.
Il faudrait cependant réserver l'hypothèse d'une publication effectuée à l'initiative du bénéficiaire de la décision d'assemblée générale et modifiant l'état descriptif de division lui-même.
C/ Peut-on acquérir le droit de jouissance exclusive par prescription ?
L'usucapion est définie comme un mode d'acquisition de droits réels immobiliers et réglementé par les articles 2258 et suivants du code civil.28
Il avait été jugé que celui qui bénéficiait d'un droit de jouissance exclusive concédé par le règlement de copropriété en vertu d’une simple tolérance, ne pouvait invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive.29
A l'inverse et par un arrêt du 24 octobre 2007 publié au bulletin , la 3e chambre civile de la cour de cassation a décidé que le droit de jouissance exclusive pouvait s’acquérir par usucapion au motif que le droit de jouissance privatif sur des parties communes serait un droit réel et perpétuel.30
Pourtant, on l'a vu, le droit de jouissance exclusif serait loin de toujours posséder ces caractéristiques.
De surcroît, en vertu de l'article 2261 du code civil, les conditions de l'usucapion se réfèrent précisément à une possession "à titre de propriétaire".
Or, cela ne peut correspondre au droit de jouissance sur les parties communes qui n'est pas un droit de propriété.
Ainsi, une confusion risque de s'instaurer entre la prescription acquisitive sur les parties communes qui permet au copropriétaire invoquant l'usucapion de s'approprier une partie commune à titre de partie privative, et la jouissance privative sur partie commune qui, si elle devait pouvoir s'acquérir également par usucapion, deviendrait malaisée à distinguer de la prescription acquisitive.
On peut s'interroger sur les possibilités de modifier ou de supprimer le droit de jouissance acquis par usucapion si cette jurisprudence devait se confirmer.
Il semble que, dans ce cas, dans la mesure où le fondement de cette reconnaissance repose toujours sur le caractère prétendument réel reconnu à ce droit de jouissance, les modalités seraient peut-être à rapprocher de celles résultant de l'état descriptif de division, à savoir qu'une décision d'assemblée générale ne pourrait jamais y porter atteinte.
CONCLUSION
On peut légitimement s'interroger sur l'évolution jurisprudentielle actuelle de la notion de jouissance privative et surtout de ses caractéristiques, de même que de ses modes d'acquisition.
On a vu que la nature juridique du droit de jouissance exclusive dépend tout à la fois de la nature et des stipulations du titre constitutif.
Ainsi, quel que soit le titre constitutif, mais le plus souvent lorsqu'il s'agit du règlement de copropriété ou d'une décision d'assemblée générale, le droit de jouissance exclusif peut être prévu de façon révocable et non perpétuel et s'attache parfois à la personne même du titulaire et non au lot, ce qui lui confère un caractère personnel.
Encore faut-il que ce caractère personnel et révocable soit précisé dans le titre.
A défaut, il sera supposé réel et perpétuel à condition cependant qu'il résulte d'un titre qui ne puisse être remis en cause que du fait du copropriétaire concerné lui-même, à savoir l'état descriptif de division.
En effet, en l’absence de précisions qui lui donneraient un caractère précaire ou révocable, le droit de jouissance exclusif conféré par l’état descriptif de division ne peut être modifié, restreint ou supprimé qu’avec l’accord du copropriétaire concerné.31
S'agissant de l'usucapion, si ce mode d'acquisition devait être maintenu par la jurisprudence, il devrait théoriquement emprunter le régime juridique de l'état descriptif de division, c'est-à-dire ne pouvoir être modifié qu'avec l'accord du copropriétaire concerné, compte tenu du fondement réel sur lequel la jurisprudence assoit l'usucapion.
Il devrait en être théoriquement de même s’il s’agit du règlement de copropriété au sens strict ou d’une décision de l’assemblée générale, sauf si le copropriétaire en cause est forclos en son action en contestation de la décision d'assemblée générale qui viendrait restreindre, modifier ou supprimer ses droits.
En effet, et puisque les délais de forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 purgent les vices, une décision d'assemblée générale définitive modifiant le règlement de copropriété (au sens strict et non l'état descriptif de division), non contestée, bien qu'adoptée à la majorité et non à l'unanimité, mettrait fin ou viendrait restreindre un droit de jouissance exclusif.
Malgré un récent infléchissement, telle n'est apparemment pas la position actuelle de la jurisprudence qui ne distingue pas selon la nature du titre constitutif et maintient, depuis l'arrêt de principe du 4 mars 1992 précité32, l'existence d'une nature réelle et perpétuelle attachée au droit de jouissance, dans tous les cas et à défaut de stipulations contraires.
Laurence GUEGAN
Avocat à la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier
Notes
____________
- Cass. 3e civ 4 mars 1992, bull.civ. III n°73 ; Administrer janvier 1993, p. 30, obs. E.J. Guillot ; D 1992, jurisp. p 386, note Atias ; Defrénois 1992, art 35349, p. 1140, obs. H. Souleau
- Cass. 3e civ., 4 janvier 1990, Revue Administrer octobre 1990, page 50 ; CA Aix, 4 mars 1975, JCP 1975 II, 18059, note Guillot
- Cass. 3e civ; 29 mai 2002, bull. civ. III, n° 113
- Cass. 3e civ. 8 avril 1970, JCP 70, II, 16341, note Guillot ; Cass. 3e civ. 29 novembre 1972, JCP 73, II, 17138
- Cass. 3e civ. 6 novembre 2002, Administrer n° 352 page 45
- Cass. 3e civ., 22 mai 1973, bull. civ. III n° 3597, page 258 ; Cass. 3e civ. 29 octobre 1973, bull. civ. n° 552 ; Cass. 3e civ. 25 juin 1995, bull. civ. n° 29 ; Cass. 3e civ, 17 juin 1997, Loyers et copr. novembre 1997 n° 296 ; Cass. 3e civ. , 4 mars 1992, bull. civ. III n° 73
- Cass. 3e civ., 20 novembre 1985, bull. civ. n° 150, page 114
- Cass. 3e civ. 8 novembre 2006, Administrer janvier 2007, p. 59 ; Cass. 3e civ. 4 novembre 2004, Administrer mars 2005 p. 42, obs. J.R. Bouyeure ; Cass. 3e civ. 20 mars 2002, Loyers et copr. 2002, comm. 159, bull. civ. III n° 70, Rev. Loyers juin 2002 p. 364, obs. L. Guégan, AJDI 2002 p. 773 note P. Capoulade ; Cass. 3e civ. 19 janvier 1994, D. 1994, IR, p. 47
- Cass. 3e civ. 18 mai 1982, Administrer novembre 1982 p. 34, note Guillot, JCP G 1982, IV, 265 ; Defrenois 1983, art. 33027, note Souleau
- Cass. 3e civ. 19 décembre 1990, bull. civ. n° 267
- Cass. 3e civ., 6 juin 2007, bull. civ. III n° 98, Administrer août-sept. 2007 p. 49, note P. Capoulade ; JCP G 2007 n° 42 p. 20 note H. Périnet-Marquet ; D. 2007 p. 1871, note G. Forest ; Rev. Loyers 2007 n° 880, page 410, note L. Guégan ; Cass. 3e civ., 16 janvier 2008, bull. civ. III n° 8 ; Revue des Loyers mars 2008, p. 181, note L. Guégan ; ; Loyers et copr. 2008, comm. 67 ; JCP G 2008 n° 41 p. 21, n° 11 obs. H. Périnet-Marquet ; AJDI 2009, p. 35, note D. Tomasin ; Defrénois 2008, art. 38740 p. 705, obs. C. Atias ; Cass. 3e civ. , 27 mars 2008, Revue des loyers juin 2008, page 337 note J.M.Gélinet ; Revue Administrer juin 2008 p. 47, note J.R. Bouyeure ; Cass. 3eciv.,8 octobre 2008, pourvoi n°07165-40 ; Cass. 3e civ. 6 novembre 2002, Administrer février 2003 p. 45, note P. Capoulade, bull. civ. III n° 215, JCP G 2003 p. 1868, obs. H. Périnet-Marquet
- Cass. 3e civ. 3 janvier 2006, Administrer mars 2006, p. 50, obs. J.R. Bouyeure
- J.R Bouyeure « Réflexions sur les conséquences de la nullité des lots dont la partie privative est constituée par un droit de jouissance exclusif sur une partie commune » Administrer octobre 2007 n° 403 page 70
- Cass. 3e Civ. 2 décembre 2009, bull. civ. III n° 266 ; Rev. loyers 2010, p. 80 note J.-M. Roux ; Defrénois 2010, art. 39065, chron. Atias – Loyers et copr. Février 2010 p. 29, obs. G. Vigneron ; D 2010 p. 17, note G. Forest - V. à propos de cette décision P. Capoulade, Le droit de jouissance privative, Rev. Administrer mai 2010 p. 42
14bis. Cf. note1
- Cass. 3e civ. 17 juin 1997, Loyer et copr., nov. 1997, n° 296
- B. Kan Balivet, La nature juridique du droit de jouissance exclusive sur les parties communes : Defrénois 2008, art. 38825, p. 1765
- cf. note 14
- Cass. 3e civ. 9 juillet 1970, JCP V. 1971, Prat. 4918 ; Cass. 3e civ. 3 oct. 1978, JCP G 1978 IV, 333, D 79 IR p. 124 ; Cass. 3e civ. 19 déc. 1978, JCPG 1979, IV, 72
- Cass. 3e civ. 24 oct. 2007, D 2007, jur. P. 2803
- Cass. 3e civ., 30 mai 1995, JCP N 1996, page 672
- La jurisprudence considère que le droit de jouissance exclusif est transmis avec le lot lui-même et qu'en conséquence, les acquéreurs d'un lot comportant la jouissance exclusive d'une partie commune ne peuvent renoncer à ce droit au moyen de conventions particulières (Cass. 3e civ. 4 janvier 1990, Revue Administrer oct. 1990, p. 50)
Il en résulte non pas que la renonciation du copropriétaire concerné est impossible mais que celle-ci doit nécessairement s'accompagner de la modification du titre constitutif lui-même, à savoir, en l'occurrence, l'état descriptif de division que, seul le copropriétaire concerné peut modifier Cass. 3e civ. 21 juin 2006, bull. civ. III n° 158, p. 131 ; Rev. Administrer oct. 2006 p. 61, obs. Bouyeure ; Rev. Loyers 2006, page 422, note L. Guégan ; JCP G 2006, IV, 2555 ; Defrénois 2007, art. 38553 p. 381, note Atias)
- Dans un arrêt du 19 décembre 2007, une personne qui n’était pas copropriétaire avait été convoquée et avait participé au vote de toutes les décisions de l’assemblée générale.
Or, loin de considérer cette décision comme étant inexistante, la 3e chambre de la Cour de cassation décide que de telles irrégularités ne rendent pas l’assemblée générale ou les décisions qu’elle a prises inexistantes, mais annulables et que le délai de forclusion de l’article 42 alinéa 2 s’applique à ces actions (Cass. 3e civ. 19/12/2007, bull. civ. III n° 2
- CA Paris, 23e ch. B, 15 mai 2008, Jurisdata n° 2008-363130
- Cass. 3e civ. 17 juin 2009, n° de pourvoi 08-17327, inédit
- Cass. 3e civ., 3 octobre 1991, RD imm. 1992, page 111, obs. Capoulade
- Cass. 3e civ., 13 novembre 2003, Revue Administrer mars 2004, page 39, obs. Bouyeure
- Cass. 3e civ., 19 décembre 1978, JCP G 1979, IV, page 72 ; Cass. 3e civ. 9 juillet 1970, JCP V. 1971, Prat. 4918 ; Cass. 3e civ. 3 oct. 1978, JCP G 1978 IV, 333, D 79 IR p. 124
- Cornu G., Droit civil, Les biens, 13e éd. 2007 p. 49 ; A.-S. Mugnier-Renard, L'usucapion du droit de jouissance privatif sur partie commune, Lamy droit imm. Mars 2008, n° 156
- Cass. 3e civ., 3 mars 2004, pourvoi n° 17390, arrêt n° 279 D
- Cass. 3e civ., 24 octobre 2007, bull. civ. III n° 184, n° 06-19.260, D. 2007, jur. page 2803
- Article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière
- Cf. note 1