Formalisme de l’opposition du syndic et privilège immobilier spécial du syndicat

Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16.15.195, P+B

Mots-cles

Copropriété – Mutation d’un lot – Prix – Opposition du syndic – Mentions obligatoires – Défaut – Privilège immobilier spécial

Textes vises

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Article 20 – Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 – Article 5-1 – Code civil – Article 2374, 1° bis

Repere

Le Lamy Droit immobilier 2017, n^os 5199 et s.

RL 2621 La créance du syndicat ne peut bénéficier du privilège immobilier spécial que si l’opposition du syndic, formée dans les termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 [1], comporte le détail des sommes réclamées selon leur nature et précise chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

Analyse

Un copropriétaire, débiteur de charges, est placé en liquidation judiciaire.

Ses lots sont vendus sur adjudication et le syndic forme opposition au paiement du prix de cession, conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Le mandataire-liquidateur s’oppose à l’inscription sur l’état de collocation en invoquant l’irrégularité de l’opposition du syndic, du fait, selon lui, de l’insuffisance des mentions requises par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 [2].

En effet, aux termes de l’article 20 de la loi précitée, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, le vendeur doit présenter un certificat émanant du syndic daté de moins de un mois et certifiant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat.

À défaut, le notaire (ou l’avocat poursuivant en cas de vente sur adjudication), doit notifier l’avis de mutation au syndic, lui indiquant qu’il dispose d’un délai de quinze jours pour s’opposer au versement des fonds afin d’obtenir le paiement des sommes dues par l’ancien copropriétaire.

L’opposition, dont les effets sont limités au montant énoncé, doit être notifiée par acte extrajudiciaire et indiquer, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance du syndicat.

Cette exigence, pour la régularité de l’acte, est facilement remplie.

Mais, depuis la loi du 21 juillet 1994 [3], l’objet de l’opposition de l’article 20 est désormais double puisqu’elle vaut également mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat, prévu par l'article 2374, 1° bis du Code civil et mentionné à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, cette mise en œuvre nécessite de se conformer au formalisme de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, lequel exige que l’acte énonce précisément le montant et les causes des créances afférentes aux charges et travaux visés par l’article 19-1 précité, d’une part, pour l'année courante et les deux dernières années échues et, d’autre part, pour les deux années précédant les deux dernières années échues.

Doivent ensuite être indiquées les créances qui sont antérieures et qui ne bénéficient donc plus du privilège immobilier spécial, mais sont éventuellement garanties par l’hypothèque légale du syndicat, si le syndic a pris soin de l’inscrire.

Enfin, et en dernier lieu, sont précisées les créances non assorties du privilège immobilier spécial ni garanties par l’hypothèque légale.

On rappellera, pour mémoire, qu’en application de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, ces créances sont aussi privilégiées. [4]
Mais elles sont assorties du privilège de l’article 2332 du Code civil, dont le rang est très mal placé en cas de procédure collective, ce qui fait que le sort du syndicat n’est souvent pas différent de celui des créanciers chirographaires.

Il est ainsi nécessaire de préciser le détail de la créance du syndicat en distinguant les différentes périodes, afin de permettre au destinataire de l’opposition de vérifier le rang du privilège qui y est attaché.

En effet, pour l’année en cours et les deux dernières années échues, le syndicat prime le vendeur et le prêteur de deniers mais il vient en concurrence avec eux pour les deux années encore antérieures.

De même, le privilège ne s’appliquant qu’à certaines créances visées par l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est impératif d’en préciser le détail afin de vérifier s’il ne s’agit pas de créances non garanties.

Dans la version de l’article 19-1 précité, applicable aux faits de la cause, seuls les charges et travaux des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 bénéficiaient du privilège immobilier spécial.

À noter que depuis le 1^er janvier 2017, le nouvel article 19-1, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014 [5], a étendu le champ d’application des créances garanties aux travaux effectués aux frais d’un copropriétaire dans ses parties privatives, visés par l’article 24, II, c) de la loi du 10 juillet 1965, de même qu’aux cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-1 de la loi précitée, ainsi qu’aux dommages et intérêts et dépens judiciairement ordonnés.

Le non-respect des énonciations de l'article 5-1 précité empêche ainsi la mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat et retire en conséquence le plus souvent tout intérêt à l’opposition au versement des fonds.

En effet, dans ce cas, même si les fonds sont temporairement bloqués à concurrence du montant énoncé dans l’opposition, la créance du syndicat des copropriétaires se trouve presque toujours primée par les autres créanciers au moment de la distribution du prix de vente.

En l’espèce, le syndic n’avait pas donné le détail des sommes réclamées selon leur nature en distinguant les charges et travaux ; seul était mentionné le montant global des charges, année par année.

Étrangement, et contrairement à une jurisprudence constante, [6] la cour d’appel avait déclaré néanmoins régulière l’opposition pratiquée par le syndicat des copropriétaires en retenant qu’il n’était nul besoin de distinguer entre les différentes natures de charges et travaux pour la mise en œuvre des articles 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2374 du Code civil.

La Cour de cassation censure, sans surprise, la décision d’appel au visa des articles 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 2374, 1° bis du Code civil.

Confirmant en effet sa jurisprudence antérieure [7], l’arrêt de la troisième chambre civile rappelle que l’opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

Le respect des mentions relatives au détail des sommes réclamées selon leur nature et leur date d’exigibilité a pour but de permettre au destinataire de l’opposition de vérifier que la créance bénéficie du privilège immobilier spécial et d’identifier son rang exact.

Reprenant en cela la motivation antérieure d’un précédent arrêt [8], la Cour de cassation ajoute qu’il convient de préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

On peut s’interroger sur la raison et la portée pratique de cette dernière exigence qui n’est pas expressément énoncée aux termes de l’article 5-1 du décret précité.

Celle-ci semble procéder de la possibilité reconnue par la jurisprudence de former opposition pour avoir paiement de la totalité des sommes dues par le copropriétaire vendeur, y compris celles qui seraient afférentes à des lots non compris dans la cession.

Cependant, dans ce cas, l’opposition n’emporte pas la mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat sur les lots non concernés par la mutation puisque l'article 2374, 1° bis du Code civil prévoit que ce privilège ne s'exerce que sur les lots vendus [9].

Dès lors, dans cette hypothèse, il est impératif que le destinataire de l’opposition précise les charges afférentes aux lots cédés bénéficiant du privilège immobilier spécial et celles relatives aux lots non compris dans la cession qui n’en bénéficient pas.

C’est la raison pour laquelle la cour régulatrice indique désormais non seulement qu’il est nécessaire de préciser le détail de la créance et sa nature pour la validité de la mise en œuvre du privilège mais également qu’il est impératif de préciser les lots auxquels sont rattachées chacune des catégories de charges.

Il convient donc de mettre en garde les praticiens sur la nécessité de respecter ce formalisme particulièrement rigoureux, à peine de voir contester l’existence même d’un privilège immobilier spécial sur les lots qui devraient en bénéficier.

Cela nécessite de procéder à une ventilation des créances lot par lot alors que le décompte est le plus souvent global.

Ce travail est d’autant plus minutieux qu’il concerne souvent des lots annexes au lot principal et donc des créances parfois très peu élevées, comme lorsqu’il s’agit de caves ou de garages.

[1] L. n° 65-557, 10 juill. 1965, JO 11 juill.
[2] D. n° 67-223, 17 mars 1967, JO 22 mars.
[3] L. n° 94-624, 21 juill.1994, JO 24 juill., relative à l’habitat.
[4] Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires qui ne bénéficient ni du privilège immobilier spécial, ni de la garantie hypothécaire ne sont jamais chirographaires, puisque l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les créances visées à l'alinéa 1^er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332, 1°, du Code civil en faveur du bailleur. En application de ces dispositions, la jurisprudence a décidé que le bénéfice de ce privilège, qui s'étend à toute créance échue, n'est subordonné à aucune formalité particulière (T. com. Grasse, 6 oct. 1986, Administrer 1987, n° 179, p. 41, note Gélinet J.-M.).
[5] L. n° 2014-366, 24 mars 2014, JO 26 mars.
[6] Cass. 3^e civ., 27 nov. 2013, n° 12-27.385, Bull. civ. III, n° 52, JCP N 2014, n° 4, 1051, note Piédelièvre S. ; Cass. 3^e civ., 25 oct. 2006, JCP G 2007, IV, 3232, Loyers et copr. 2007, comm. n° 17, obs. Vigneron G., Rev. loyers 2007, p. 44, note Gélinet J.-M., Administrer janv. 2007, p. 57, obs. Bouyeure J.-R.
[7] Cass. 3^e civ., 3 nov. 2011, n° 10-20.182, Bull. civ. III, n° 179, Rev. loyers 2011, n° 922, p. 489, note Guégan L., Loyers et copr. 2012, comm. n° 26, obs. Vigneron G., Administrer. janv. 2012, p. 72, obs. Bouyeure J.-R., AJDI 2012, p. 678, note Tomasin D.
[8] Voir note 7, Cass. 3^e civ., 3 nov. 2011, n° 10-20.182, précité.
[9] Cass. 3^e civ., 15 mai 2002, n° 00-19.832, Bull. civ. III, n° 103, Loyers et copr. 2002, comm. n° 215, Administrer 2002, n° 347, p. 53, obs. Capoulade P., Defrénois 2003, art. 37691, obs. Théry Ph.

Textes de la decision (extraits)

« (…) Attendu que, pour déclarer l’opposition régulière et dire que la créance du syndicat bénéficie du privilège immobilier spécial, l’arrêt retient qu’il n’y a pas lieu de distinguer entre différentes natures de charges et de travaux pour les créances dues au titre de l’année courante et des deux dernières années échues, ainsi que pour celles dues au titre des deux années antérieures aux deux dernières années échues.
 
Qu’en statuant ainsi, alors que l’opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
 
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen ;
 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions (…) ».

CASS. 3^e CIV., 22 JUIN 2017, N° 16.15.195, P+B