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L'individualisation des frais de chauffage se précise
En application de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015, dans toutes les assemblées générales intervenant depuis le 17 février 2016, le syndic a l'obligation d'inscrire à l'ordre du jour la question des travaux d'individualisation des frais de chauffage lorsque l'immeuble est doté d'un chauffage collectif.
Ces dispositions pourtant obligatoires n'étaient cependant pas faciles à mettre en œuvre en l'absence de décret d'application.
Or, le décret, de même que l'arrêté précisant les conditions d'application de ces dispositions, vient de paraître.
Il s'agit du décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 et de l'arrêté du même jour.
Désormais, l'obligation d'installer des équipements permettant l'individualisation des frais de chauffage ne concerne plus les seuls les immeubles collectifs à usage principal d'habitation.
Sont concernés, sans restriction, tous les immeubles collectifs équipés d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif.
Le décret précité prévoit également un report de l'échéance initialement fixée au 31 décembre 2016.
La mise en service des appareils d'individualisation des frais de chauffage devra désormais avoir lieu au plus tard le 31 mars 2017.
Des délais supplémentaires sont cependant accordés jusqu'au 31 décembre 2017 ou jusqu'au 31 décembre 2019 pour les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à des seuils fixés par cet arrêté.
L'arrêté précise les méthodes de calcul de la consommation en chauffage prise en compte.
Nous évoquerons tout d'abord les nouvelles obligations (I), puis le contrôle et les sanctions (II).
I - Nouvelles obligations
La loi du 17 août 2015 a modifié l'article L 241-9 du Code de l'énergie en prévoyant la généralisation d'un dispositif, à savoir l'individualisation des frais de chauffage et d'eau chaude.
Ce texte prévoit que tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.
Le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, s'assure que l'immeuble comporte une installation répondant à cette obligation.
Le décret du 30 mai 2016 fixe les conditions d'application de l'article L 241-9 précité et notamment la part des frais fixes, les délais d'exécution des travaux prescrits ainsi que les cas et les conditions dans lesquels il peut être dérogé à cette obligation en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.
Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 précise donc les modalités d'installation des répartiteurs de frais de chauffage dans les immeubles collectifs.
Il prévoit que tout immeuble collectif équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant, est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif.
Les relevés de ces appareils de chauffage doivent pouvoir être effectués sans qu'il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs.
L'obligation d'installer des équipements permettant l'individualisation des frais de chauffage ne concerne plus seulement les immeubles collectifs à usage principal d'habitation.
Le nouvel article R 241-7 du Code de l'énergie vise en effet tout immeuble collectif équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant sans aucune référence à l'affectation du bâtiment.
Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables :
1° Aux établissements d'hôtellerie et aux logements-foyers ;
2° Aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler significativement la chaleur fournie par le chauffage collectif;
3° Aux immeubles dont l’individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de la construction précise les cas d'impossibilité visés et précise les modalités de répartition des frais de chauffage et d'information des occupants.
L'arrêté du 27 août 2012, modifié par l'arrêté du 30 mai 2016, cite de façon non limitative une liste des équipements de chauffage collectif pour lesquels il n'est pas possible techniquement de mesurer la chaleur consommée pour chaque local pris séparément.
Il s'agit principalement des types de chauffage suivants :
La mise en service des appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage doit intervenir au plus tard le 31 mars 2017.
Pour déterminer la date de mise en service des appareils, le propriétaire ou, s'il s'agit d'un syndicat, le syndic, calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d'énergie nécessaire au chauffage de l'immeuble, hors eau chaude sanitaire, relevée sur les trois dernières années puis la divise par la surface habitable nette définie par l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.
équipés de répartiteurs
Les frais de chauffage afférents à l'installation commune sont répartis en :
Ils comprennent des frais communs et des frais individuels.
* Les frais communs
Les frais communs sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient de 0,30.
Dans les immeubles dans lesquels des répartiteurs de frais de chauffage ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l'installation de ces appareils est conservé.
Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d'un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initialement choisi par le coefficient de 0,30.
Ces frais sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu (tel que le bail, le mode de répartition des charges entre les locataires communiqué par le bailleur prévu par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
* Les frais individuels
Le total des frais individuels s'obtient par différence entre le total des frais de combustible ou d'énergie et les frais communs.
Ce total est réparti en fonction des indications fournies par les répartiteurs, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte.
Sont visés notamment :
Ils sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu (tel que le bail, le mode de répartition des charges entre les locataires communiqué par le bailleur prévu par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
communes (art. 3 de l’arrêté du 27 août 2012 modifié par arrêté du 30
mai 2016)
Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic procède au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an et envoie chaque année à chaque copropriétaire un relevé de la consommation d'énergie pour le chauffage de son lot à charge pour ce dernier de l’adresser ou de le faire adresser à son locataire le cas échéant.
Sur ce relevé figureront en outre des « indicateurs de suivi de sa consommation».
Il s'agit d’au moins :
Cette période inclut a minima les mois de fonctionnement de l'installation de chauffage de l'immeuble.
La moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années doit être affichée dans les parties communes de l'Immeuble.
Dans le cas d'un groupe d'immeubles desservis par une chaufferie commune, il est possible de prendre en compte les configurations thermiquement défavorables pouvant exister entre ces différents immeubles.
Afin de mettre ce texte en concordance avec les textes concernant le droit de la copropriété, un nouvel article 24-9 est créé dans la loi du 10 juillet 1965.
L'article 24-9 prévoit que :
"Lorsqu'un immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L 241-9 du Code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet".
Il s'agit donc d'une nouvelle obligation pour le syndic, à savoir l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la question des travaux d'individualisation des frais de chauffage lorsque l'immeuble n'est pas déjà doté d'un tel dispositif.
Il en résulte qu'à défaut pour le syndicat des copropriétaires d'être titulaire d'une dérogation à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en raison, soit d'une impossibilité technique, soit d'un coût excessif, lequel doit résulter de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage, le syndic a l'obligation d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée la question des travaux d'individualisation des frais de chauffage.
Le texte n'est pas entré en vigueur immédiatement et n'est applicable que depuis le 17 février 2016.
Pour autant, le syndic doit veiller à ce que l'individualisation des frais de chauffage puisse avoir lieu dans les délais, soit au plus tard le 31 mars 2017, soit 31 décembre 2017, soit 31 décembre 2019.
La vigilance s'impose donc compte tenu de l'existence de sanctions très importantes.
II - Les sanctions
En application des articles L 242-2 et L 242-4 du Code de l'énergie, le syndicat communique à la demande des agents chargés du contrôle, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la requête, l'ensemble des documents prouvant le respect de l'article L 241-9 ou les raisons prouvant qu'il en est dispensé.
En réalité, le texte vise le syndicat mais celui-ci est bien évidemment représenté par son syndic et il lui appartiendra donc de communiquer ces éléments.
A défaut, le syndic engagerait sa responsabilité en cas de sanctions.
En effet, le même article L 241-1 poursuit qu'en l'absence de réponse à la requête, une amende administrative peut être prononcée chaque année.
Elle ne peut cependant excéder 1.500,00 € par logement.
De même, une amende administrative peut être prononcée en l'absence de mise en conformité à la suite d'une mise en demeure restée sans effet dans un délai qui sera déterminé par l'autorité administrative elle-même.
Ces dispositions pourtant obligatoires n'étaient cependant pas faciles à mettre en œuvre en l'absence de décret d'application.
Or, le décret, de même que l'arrêté précisant les conditions d'application de ces dispositions, vient de paraître.
Il s'agit du décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 et de l'arrêté du même jour.
Désormais, l'obligation d'installer des équipements permettant l'individualisation des frais de chauffage ne concerne plus les seuls les immeubles collectifs à usage principal d'habitation.
Sont concernés, sans restriction, tous les immeubles collectifs équipés d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif.
Le décret précité prévoit également un report de l'échéance initialement fixée au 31 décembre 2016.
La mise en service des appareils d'individualisation des frais de chauffage devra désormais avoir lieu au plus tard le 31 mars 2017.
Des délais supplémentaires sont cependant accordés jusqu'au 31 décembre 2017 ou jusqu'au 31 décembre 2019 pour les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à des seuils fixés par cet arrêté.
L'arrêté précise les méthodes de calcul de la consommation en chauffage prise en compte.
Nous évoquerons tout d'abord les nouvelles obligations (I), puis le contrôle et les sanctions (II).
I - Nouvelles obligations
La loi du 17 août 2015 a modifié l'article L 241-9 du Code de l'énergie en prévoyant la généralisation d'un dispositif, à savoir l'individualisation des frais de chauffage et d'eau chaude.
Ce texte prévoit que tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.
Le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, s'assure que l'immeuble comporte une installation répondant à cette obligation.
Le décret du 30 mai 2016 fixe les conditions d'application de l'article L 241-9 précité et notamment la part des frais fixes, les délais d'exécution des travaux prescrits ainsi que les cas et les conditions dans lesquels il peut être dérogé à cette obligation en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.
- A) Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016
Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 précise donc les modalités d'installation des répartiteurs de frais de chauffage dans les immeubles collectifs.
Il prévoit que tout immeuble collectif équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant, est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif.
Les relevés de ces appareils de chauffage doivent pouvoir être effectués sans qu'il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs.
- Champ d'application :
L'obligation d'installer des équipements permettant l'individualisation des frais de chauffage ne concerne plus seulement les immeubles collectifs à usage principal d'habitation.
Le nouvel article R 241-7 du Code de l'énergie vise en effet tout immeuble collectif équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant sans aucune référence à l'affectation du bâtiment.
- Exceptions :
Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables :
1° Aux établissements d'hôtellerie et aux logements-foyers ;
2° Aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler significativement la chaleur fournie par le chauffage collectif;
3° Aux immeubles dont l’individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de la construction précise les cas d'impossibilité visés et précise les modalités de répartition des frais de chauffage et d'information des occupants.
L'arrêté du 27 août 2012, modifié par l'arrêté du 30 mai 2016, cite de façon non limitative une liste des équipements de chauffage collectif pour lesquels il n'est pas possible techniquement de mesurer la chaleur consommée pour chaque local pris séparément.
Il s'agit principalement des types de chauffage suivants :
- dalle chauffante sans mesure possible par local,
- chauffage par monotubes en série,
- chauffage à air chaud ou à vapeur,
- chauffage équipé de batteries ou tube à ailettes, de convecteurs à eau chaude ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.
- Entrée en vigueur :
La mise en service des appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage doit intervenir au plus tard le 31 mars 2017.
- Par dérogation :
- si la consommation en chauffage collectif de l'immeuble est comprise entre 120 et 150 kWh/m2SHAB/an : la date de mise en service doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2017.
- Si la consommation en chauffage collectif de l'immeuble est inférieure à 120 kWh/m2SHAB/an : la date de mise en service aura lieu au plus tard le 31 décembre 2019.
- Détermination de la consommation et donc de la date d'entrée en vigueur :
Pour déterminer la date de mise en service des appareils, le propriétaire ou, s'il s'agit d'un syndicat, le syndic, calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d'énergie nécessaire au chauffage de l'immeuble, hors eau chaude sanitaire, relevée sur les trois dernières années puis la divise par la surface habitable nette définie par l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.
- Modalité de répartition des frais de chauffage dans les immeubles
équipés de répartiteurs
Les frais de chauffage afférents à l'installation commune sont répartis en :
- frais de combustible ou d'énergie
- autres frais de chauffage.
- Les frais de combustibles ou d’énergie
Ils comprennent des frais communs et des frais individuels.
* Les frais communs
Les frais communs sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient de 0,30.
Dans les immeubles dans lesquels des répartiteurs de frais de chauffage ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l'installation de ces appareils est conservé.
Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d'un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initialement choisi par le coefficient de 0,30.
Ces frais sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu (tel que le bail, le mode de répartition des charges entre les locataires communiqué par le bailleur prévu par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
* Les frais individuels
Le total des frais individuels s'obtient par différence entre le total des frais de combustible ou d'énergie et les frais communs.
Ce total est réparti en fonction des indications fournies par les répartiteurs, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte.
- Les autres frais de chauffage
Sont visés notamment :
- les frais relatifs à la conduite et à l'entretien des installations de chauffage,
- les frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages (instruments de régulation, pompes, brûleurs, ventilateurs, etc).
Ils sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu (tel que le bail, le mode de répartition des charges entre les locataires communiqué par le bailleur prévu par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
- Le relevé des consommations d’énergie et l’affichage dans les parties
communes (art. 3 de l’arrêté du 27 août 2012 modifié par arrêté du 30
mai 2016)
- a) Relevé des appareils : une fois par an
Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic procède au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an et envoie chaque année à chaque copropriétaire un relevé de la consommation d'énergie pour le chauffage de son lot à charge pour ce dernier de l’adresser ou de le faire adresser à son locataire le cas échéant.
Sur ce relevé figureront en outre des « indicateurs de suivi de sa consommation».
Il s'agit d’au moins :
- la consommation d’énergie pour le chauffage du local pour la même période de l'année précédente, si elle est disponible,
- et de la consommation d'énergie moyenne pour le chauffage de l'ensemble de l'immeuble.
Cette période inclut a minima les mois de fonctionnement de l'installation de chauffage de l'immeuble.
- b) Affichage dans les parties communes
La moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années doit être affichée dans les parties communes de l'Immeuble.
Dans le cas d'un groupe d'immeubles desservis par une chaufferie commune, il est possible de prendre en compte les configurations thermiquement défavorables pouvant exister entre ces différents immeubles.
- Modification de la loi du 10 juillet 1965
Afin de mettre ce texte en concordance avec les textes concernant le droit de la copropriété, un nouvel article 24-9 est créé dans la loi du 10 juillet 1965.
L'article 24-9 prévoit que :
"Lorsqu'un immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L 241-9 du Code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet".
Il s'agit donc d'une nouvelle obligation pour le syndic, à savoir l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la question des travaux d'individualisation des frais de chauffage lorsque l'immeuble n'est pas déjà doté d'un tel dispositif.
Il en résulte qu'à défaut pour le syndicat des copropriétaires d'être titulaire d'une dérogation à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en raison, soit d'une impossibilité technique, soit d'un coût excessif, lequel doit résulter de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage, le syndic a l'obligation d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée la question des travaux d'individualisation des frais de chauffage.
Le texte n'est pas entré en vigueur immédiatement et n'est applicable que depuis le 17 février 2016.
Pour autant, le syndic doit veiller à ce que l'individualisation des frais de chauffage puisse avoir lieu dans les délais, soit au plus tard le 31 mars 2017, soit 31 décembre 2017, soit 31 décembre 2019.
La vigilance s'impose donc compte tenu de l'existence de sanctions très importantes.
II - Les sanctions
- Contrôle et mise en demeure
En application des articles L 242-2 et L 242-4 du Code de l'énergie, le syndicat communique à la demande des agents chargés du contrôle, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la requête, l'ensemble des documents prouvant le respect de l'article L 241-9 ou les raisons prouvant qu'il en est dispensé.
En réalité, le texte vise le syndicat mais celui-ci est bien évidemment représenté par son syndic et il lui appartiendra donc de communiquer ces éléments.
A défaut, le syndic engagerait sa responsabilité en cas de sanctions.
- Sanctions
En effet, le même article L 241-1 poursuit qu'en l'absence de réponse à la requête, une amende administrative peut être prononcée chaque année.
Elle ne peut cependant excéder 1.500,00 € par logement.
De même, une amende administrative peut être prononcée en l'absence de mise en conformité à la suite d'une mise en demeure restée sans effet dans un délai qui sera déterminé par l'autorité administrative elle-même.
Laurence GUEGAN-GELINET
Avocat à la Cour
Spécialiste en droit immobilier