Clause réputée non écrite et location meublée

Cass. 3e civ., 8 juin 2011,  n° 10-15.891, P+B, M. Lacarabats, prés. ; M. Rouzet, cons. rapp. ; M. Bruntz, av. gén.

Mots-cles

Copropriété – Location meublée – Autorisation de l’assemblée générale – Règlement de copropriété – Clause réputée non écrite

Textes vises

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Articles 8 et 43

Repere

Le Lamy Droit immobilier 2011, n° 5006

Est réputée non écrite la clause soumettant la location meublée à l’autorisation de l’assemblée générale, alors que le règlement de copropriété autorise expressément l’exercice d’une profession libérale, laquelle entraîne des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat des copropriétaires pour la location de courte durée.

Analyse

La location en meublé est souvent interdite ou limitée par le règlement de copropriété dans les immeubles d’habitation. En effet, ce type de location provoque généralement des nuisances du fait des changements fréquents de locataires et des allées et venues de personnes étrangères à l’immeuble.

Cependant, en vertu de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.), toute restriction au droit d'user librement de son lot doit être justifiée par la destination de l’immeuble résultant des actes, de ses caractères ou de sa situation.

Le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour rechercher in concreto si la destination de l’immeuble, au regard de sa situation, de son règlement de copropriété et de son standing, justifie ou non les restrictions imposées. [1]

De plus, les clauses limitatives des droits des copropriétaires doivent être interprétées  restrictivement. Chaque cas est donc particulier et il n’est pas possible de dire si, a priori, une clause restrictive est ou non valable tant la réponse dépend d’une appréciation concrète tenant compte d’éléments d’autant plus fluctuants que la destination de l’immeuble est parfois amenée à évoluer dans le temps. Il en est ainsi s’agissant des clauses restreignant ou interdisant la location meublée dans un immeuble d’habitation, la jurisprudence déclarant celles-ci licites ou illicites suivant qu’elles s’avèrent ou non justifiées par la destination de l’immeuble.

Ainsi, il a été jugé que la clause restreignant « la location de chambres garnies à des personnes honorables agréées par le syndic » était licite si la location meublée entraînait un va-et-vient incessant de personnes étrangères à l’immeuble, modifiant ainsi les conditions d’habitation. [2]

En réalité, il convient de se référer en premier lieu à la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, puis ensuite analyser les caractères particuliers de l’immeuble, c’est-à-dire son standing.

Ainsi, dans les immeubles d'habitation qui excluent tout commerce, certains règlements interdisent également toute activité professionnelle, tandis que d’autres admettent l’exercice d’une profession libérale.

En l'espèce,  le règlement de copropriété autorisait une activité libérale. Cependant, une clause était ainsi rédigée : « (Les appartements) ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et mœurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (…). Cette autorisation pourra être retirée par l'assemblée générale, sans que celle-ci ait à motiver sa décision et sans que le copropriétaire visé puisse prétendre à aucune indemnité ».

Un copropriétaire qui louait une chambre de service en meublé avait sollicité que soit réputée non écrite cette clause du règlement de copropriété, invoquant son caractère illicite. Dans un arrêt remarqué, la cour d’appel de Paris avait déclaré non écrite la clause litigieuse [3]. Les juges du fond relevait  en effet que l’assemblée générale se voyait dotée, par  cette clause, d'un pouvoir discrétionnaire d'autoriser un copropriétaire à louer ses lots en meublé et de retirer à tout moment cette autorisation sans être tenue de motiver sa décision.

L'arrêt notait également que le règlement de copropriété autorisait expressément l’exercice d'une profession libérale alors que l’exercice d'une telle activité entraîne généralement des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée, soit des allées et venues importantes de personnes étrangères à l’immeuble. C'est ainsi que la cour d’appel avait décidé qu’une telle clause était réputée non écrite en ce qu'elle restreignait les droits des copropriétaires sur leur parties privatives sans que cette restriction soit justifiée par la destination contractuelle de l’immeuble, laquelle autorisait l’exercice de professions libérales.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la décision d’appel.

L’arrêt approuve en effet  la cour d’appel en ce qu’elle a décidé que la restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble.

La Cour de cassation fait sienne l’argumentation de la cour d’appel retenant que le règlement de copropriété autorisait l’exercice d’une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée.

Ce faisant, la Cour de cassation, contrairement à la cour d’appel, ne fait plus référence au pouvoir discrétionnaire donné à l'assemblée générale. En effet, l’arrêt se contente de déclarer que la clause n’était pas justifiée par la destination de l'immeuble et relève que la cour d’appel avait de surcroît retenu souverainement que la location meublée litigieuse n’avait provoqué aucune nuisance.

Ce dernier élément semble avoir été déterminant en l'espèce.

Dans ces conditions en effet, la location meublée ne pouvait être subordonnée à une autorisation d'assemblée générale alors qu'il n'en était pas de même des professions libérales.

Pour autant, on rappellera, s’agissant de la location meublée de courte durée c’est-à-dire la plus susceptible de créer des nuisance que dans les villes de plus de 200.000 habitants ainsi qu’à PARIS et dans certains départements limitrophes, à l’instar de l’autorisation d’exercer une profession libérale, il est nécessaire d’être autorisé par l’administration à louer en meublé des locaux qui ne sont pas loués en tant qu’habitation principale, en application de l’article  L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Or, dans certaines villes comme PARIS, cette autorisation est très peu demandée car rarement, octroyée.

C’est la raison pour laquelle, même si le règlement de copropriété ne comporte pas de clause limitant ou interdisant ce type de location, il est possible au syndicat des copropriétaires, à défaut d’autorisation de l’administration, d’engager une action en résiliation ou en nullité du bail meublé sur le  seul fondement  du non-respect de l’article L631-7 précité, la cour de cassation ayant déjà jugé que tout intéressé, au nombre desquels figure le syndicat, pouvait invoquer à son profit les dispositions d’ordre public précitées. [4]

[1] Cass. 3e civ., 24 oct. 1990, n° 88-18.193, Bull. civ. III, n° 200.
[2] Cass. 3e civ., 25 avr. 2006, n° 05-13.096, Administrer 2006, n° , p. 57.
[3] CA Paris, pôle 4, ch. 2, 3 févr. 2010, Administrer 2010, n° 431, p. 38.
[4] Cass. 3e Civ 15 janvier 2003 n° 01-03076, Bull.civ.III N°8 p8

Textes de la decision (extraits)

« (…) Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2010), que les époux X, propriétaires d'un lot de copropriété composé d'un appartement avec cave et d'une chambre de service située au-dessus qu'ils donnaient à bail en meublé, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris qui entendait s'y opposer pour que soit notamment réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge ;


Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :


1°/ que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que la clause litigieuse du règlement de copropriété dispose que "les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (...)" ; qu'en estimant que cette clause instituait une restriction aux droits des copropriétaires qui n'était pas justifiée par la destination bourgeoise de l'immeuble et en ajoutant que l'activité de location meublée de M. et Mme X n'avait provoqué aucune nuisance démontrée, tout en constatant cependant que cette activité entraînait, comme l'exercice d'une profession libérale," des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble", ce dont il résultait nécessairement que la destination de l'immeuble se trouvait contrariée par cette activité de location meublée, le caractère bourgeois de l'occupation des appartements supposant nécessairement un nombre restreint de preneurs, qui seule peut garantir une jouissance paisible compatible avec une occupation bourgeoise de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales des ses constatations et a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;


2°/ que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la clause litigieuse ne posait aucune interdiction de principe mais qu'elle organisait un régime d'autorisation, sous le contrôle du juge ; qu'en déclarant cette clause non écrite, au motif qu'elle imposerait des restrictions excessives aux droits des copropriétaires, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;


Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée et souverainement retenu que celle-ci n'avait provoqué aucune nuisance, la cour d'appel, qui, en retenant que la restriction n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la clause restreignant les droits des époux X sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ; (…) ».