TRAVAUX DE MISE EN CONFORMITE ET BAIL COMMERCIAL

Dans un arrêt inédit du 14 juin 2018 (Cass. 3e civ., 14 Juin 2018, N° 17-15.426), la Cour de cassation décide que les travaux de mise en conformité du bien loué aux normes de sécurité prescrits par l'administration sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur sous réserve que le locataire informe le bailleur de la réalisation des travaux nécessaires.

La Cour de cassation confirme, dans le présent arrêt, sa jurisprudence en matière d’exonération de la responsabilité du bailleur en matière de travaux prescrits par l’administration.

Les faits étaient les suivants : un locataire exploitait un fonds de commerce d’hôtel-restaurant dans le cadre d’un bail commercial.

La commission de sécurité a rendu un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation et un arrêté municipal a prescrit des travaux de mise en conformité des lieux aux normes de sécurité.

Les locataires ont alors assigné la bailleresse en exécution de ces travaux et, subsidiairement, ont sollicité la résiliation du bail pour perte de la chose louée avec en contrepartie paiement d'une indemnité d'éviction.

La Cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 31 janvier 2017, a jugé que la résiliation du bail pour perte de la chose louée devait être prononcée sans dédommagement des preneurs aux motifs qu’aucune faute dans l’exécution de ses obligations ne pouvait être mise à la charge du bailleur.

Au soutien de leur pourvoi, les locataires font grief à l'arrêt susvisé d'avoir constaté que le bail était résilié de plein droit et de les avoir déboutés de leur demande d'indemnité formulée à l'encontre des bailleurs.

Les locataires ont estimé que le bail était résilié de plein droit sur le fondement de l’article 1722 du Code civil pour « perte juridique » de l’immeuble.

L’article 1722 du Code civil prévoit en effet que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.

Dès lors, selon les locataires, lorsque le bailleur est contraint de faire des travaux importants dans l'immeuble loué, qui ne sont pas provoqués par un défaut d'entretien ou de réparations de son fait, tels que ceux qui résultent d'une mise aux normes, et que ces travaux sont impossibles à réaliser techniquement ou s'ils excèdent ou représentent une part importante de la valeur des locaux loués, le bail est résilié de plein droit, sur le fondement de l'article 1722 du code civil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en reprenant l’argumentation de la Cour d’appel qui avait relevé d’une part, que les travaux de mise aux normes prescrits par l'autorité administrative résultaient de l'évolution constante de la réglementation, d’autre part que le coût de ceux-ci était équivalent à la valeur vénale de l'immeuble et enfin que les preneurs ne justifiaient pas avoir d’avoir mis en demeure les bailleurs de procéder à leur exécution.

Cet arrêt confirme la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle en application des dispositions de l'article 1719 alinéa 2 du code civil, les travaux de mise en conformité du bien loué aux normes de sécurité prescrits par l'administration sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur (Cass. 3e civ., 17 avr. 1996 : JurisData n° 1996-001644 ; JCP G 1996, IV, 1358 ; AJPI 1997, p. 36. – Cass. 3e civ., 7 janv. 1998 : JurisData n° 1998-000124. – CA Paris, 16e ch. B, 5 mars 1999 : JurisData n° 1999-020375. – Cass. 3e civ., 27 mai 2003, n° 01-17.779 : JurisData n° 2003-019339. – Cass. 3e civ., 19 nov. 2003, n° 02-14.605 : JurisData n° 2003-021123).

Si le bailleur ne s’exécute pas, il voit sa responsabilité engagée.

Toutefois, le bailleur peut être exonéré de sa responsabilité par le comportement fautif du preneur, ce qu’illustre le présent arrêt de la Cour de cassation.

Il incombe au locataire d’informer le bailleur des travaux à réaliser.

A défaut, le locataire ne peut obtenir un dédommagement consécutivement à la résiliation du bail.