LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ET LA CONVENTION EUROPÉENNE DES DROITS DE L'HOMME

Mots-clés : Copropriété – Autorisation à agir en justice – Assemblée générale – Syndic – Annulation – Droits du syndicat

 

Textes visés : Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales – Article 6, § 1

 

                            Référence : Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-24.916, P+B, M. Terrier, prés. ; Mme Collomp, cons. réf. rapp. ;  M. Petit, av. gén.

 

 

Repères : Lamy Droit immobilier 2013, nos 5397 et s.

 

RL>XXXX Une cour d'appel, saisie d'une demande d'annulation de la décision d'assemblée générale autorisant le syndic à engager une procédure judiciaire, ne peut annuler la décision en se prononçant sur l'étendue des droits du syndicat pour agir en justice, sans violer l'article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l'homme, qui prévoit le libre accès à un juge. 

 

 

Analyse : L'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (JO 22 mars), pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.), prévoit qu'à l'exception de certaines actions strictement définies, le syndic ne peut agir en justice qu'avec l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Or, lorsque la procédure vise des copropriétaires, il arrive que ceux-ci sollicitent l'annulation de la décision d'assemblée générale. Contrairement aux tiers à la copropriété, qui ne seraient pas admis à contester une décision d'assemblée générale autorisant une action à leur encontre, les copropriétaires de l'immeuble possèdent ce droit, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, pour peu qu'ils aient été défaillants ou opposants à la décision de poursuite.

 

Cette demande d'annulation présente l'avantage de tenter de paralyser l'action du syndicat des copropriétaires et possède donc un indéniable effet dilatoire.

 

Pour autant, elle peut être parfaitement justifiée si la décision d'assemblée générale a été irrégulièrement adoptée. Il en irait ainsi en cas, notamment, d'insuffisance de majorité, de défaut d'inscription à l'ordre du jour ou de toute autre cause de nullité fondée sur une irrégularité formelle (voir Lamy droit immobilier 2013, n° 5397 précité).

 

Cependant, la difficulté survient lorsque la décision d'assemblée générale est formellement régulière, mais que le copropriétaire prétend, néanmoins, en obtenir l'annulation en invoquant un abus de majorité. Si la jurisprudence et la doctrine admettent depuis longtemps qu'en dehors de toute irrégularité formelle, une décision d'assemblée générale peut être annulée en raison d'un abus de majorité[1], les critères de cet abus sont difficilement applicables lorsqu'il s'agit d'une autorisation d'agir en justice à l'encontre d'un  copropriétaire. En effet, l'on considère généralement qu'il y a abus de majorité lorsque la décision est prise par la copropriété sans profit pour elle-même, dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un intérêt autre que l'intérêt collectif[2]. Or, lorsque l'assemblée générale décide d'autoriser le syndic à engager une procédure judiciaire au nom du syndicat des copropriétaires, il est plus difficile d'admettre l'abus de majorité, dans la mesure où le droit d'agir en justice existe pour tous et ne peut donc être constitutif, a priori, d'un abus.

 

Seul le juge amené à examiner, ensuite, les droits du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure engagée pourrait relever un éventuel abus du droit d'agir. Or, le juge statuant sur la demande d'annulation n'est pas saisi de l'action que le syndicat des copropriétaires se propose d'introduire et ne peut donc se prononcer sur l'étendue des droits de ce dernier pour agir en justice. S’il venait à annuler la décision de l'assemblée générale au seul motif de l'insuffisance des droits du syndicat pour engager l'action judiciaire, cela reviendrait à supprimer tout droit d'agir au syndicat des copropriétaires.

 

Tel est le raisonnement de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 13 novembre dernier rendu au visa de l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, aux termes duquel « toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue ».

 

En l'espèce, des copropriétaires titulaires de différents lots avaient édifié, dans un couloir qualifié de partie privative, un mur interdisant l'accès à des parties communes constituées, notamment, de la gaine technique de l'immeuble et des water-closets communs.

 

Le syndic avait été autorisé par une décision d'assemblée générale à obtenir par tous moyens légaux, y compris judiciaires, le rétablissement du libre accès aux parties communes.

 

Cependant, les copropriétaires qui devaient être poursuivis avaient assigné le syndicat en annulation de la décision. Au soutien de leur demande, ils précisaient que la gaine technique n'avait jamais été accessible par les parties communes et que les water-closets communs avaient visiblement été détruits depuis très longtemps, pour peu qu'ils n’aient jamais existé, puisqu'ils n'étaient pas décrits dans le règlement de copropriété.

 

La cour d'appel d'Aix-en-Provence avait annulé la décision d'assemblée générale en retenant que la desserte des lots appartenant aux autres copropriétaires n'était pas entravée par le mur litigieux, lequel n'avait pas supprimé l'accès à une quelconque autre partie commune ou privative, et que le syndicat des copropriétaires n'avait pris aucune autre initiative pour donner une cohérence à cette situation, afin que les données de fait et les documents contractuels applicables à l'immeuble, qui étaient contradictoires, s'accordent entre eux.

 

Les juges du fond avaient annulé la décision, au motif qu'il était indéniable que la résolution votée dans ces circonstances nuisait aux intérêts des copropriétaires visés par la procédure, sans pour autant être justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires. On observera qu'en réalité, la cour d'appel s'était prononcée ainsi, sur les droits détenus par le syndicat des copropriétaires, comme l'aurait fait le juge chargé du litige lui-même, entraînant, en conséquence, une confusion entre l'autorisation à agir et le bien fondé de l'action.

 

La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel. La Cour régulatrice décide que, quiconque ayant le droit d'accéder à un juge chargé de statuer sur ses prétentions, la cour d'appel, accueillant la demande d'annulation de la décision d'assemblée générale qui autorisait le syndic à agir en justice, en se prononçant sur l'étendue des droits du syndicat des copropriétaires pour agir en justice, a violé l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

 

Il s'agit, à notre connaissance, de la première décision rendue sur ce point et cette solution ne peut qu'être pleinement approuvée.

 

En effet, annuler l'autorisation donnée au syndic au motif que l'action ne saurait prospérer, reviendrait à priver le syndicat des copropriétaires de son droit d'agir en justice.

 

Laurence GUÉGAN

Avocat à la cour d'appel de Paris,

Spécialiste en droit immobilier

 

 

 

Texte de la décision (extrait)

 

« (…) Sur le moyen unique :

 

Vu l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

 

Attendu que chacun a le droit d'accéder à un juge chargé de statuer sur ses prétentions ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 septembre 2011), que M. et Mme Benichou, propriétaires dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, des lots n°23 et 24 constitués de chambres de service et du lot n°25 défini par le règlement de copropriété comme étant “la propriété privative et particulière d'un couloir pour passage commun aux lots 17,18,19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes indivis des parties communes générales”, ont édifié dans ce couloir un mur interdisant l'accès aux lots n° 23 et 24 et à l'extrémité du corridor ; que l'assemblée générale du 17 avril 2007 a adopté une décision donnant mandat au syndic d'obtenir, par tous moyens légaux, y compris judiciaires, le rétablissement du libre accès aux parties communes de l'immeuble et notamment à la gaine technique et aux WC communs ; que M. et Mme Benichou ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;

 

Attendu que pour accueillir cette demande, la cour d'appel retient que la desserte des chambres de service appartenant aux autres copropriétaires n'est pas entravée par le mur litigieux, qu'il n'est pas démontré que celui-ci a supprimé l'accès à une quelconque autre partie commune, que le syndicat des copropriétaires n'a pris aucune initiative pour donner une cohérence à cette situation, et qu'il est indéniable que la résolution votée dans ces circonstances nuit aux intérêts de M. et Mme Benichou sans pour autant être justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que, saisie d'une demande d'annulation d'une décision mandatant le syndic en vue de saisir un juge pour faire établir les droits du syndicat des copropriétaires sur les parties communes de l'immeuble, la cour d'appel, qui ne pouvait se prononcer sur l'étendue des droits du syndicat, a violé le texte susvisé ;

 

Et vu l'article 627 du Code de procédure civile ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE (…) ».

Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-24.916, P+B

[1] Cass. 3e civ., 8 févr. 1989, n° 87-14.322, Rev. loyers 1989, p. 187.

[2] Cass. 3e civ., 8 févr. 1989, n° 87-14.322, précité ; v. également, Lafond J. et Roux J.-M., Code la copropriété, LexisNexis, 2014, p. 297, note 17.