Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour vice de construction ou défaut d’entretien des parties communes

Mots-clés : Copropriété – Syndicat des copropriétaires – Responsabilité du syndicat des copropriétaires – Vices de construction de l’immeuble – Vices antérieurs à la mise en copropriété – Exonération – Défaut d’entretien des parties communes – Absence de faute du copropriétaire à l’origine du dommage

 

Textes visés : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Article 14 – Code civil – Article 1382

 

Référence : Cass. 1re civ., 17 déc. 2015, n° 14-16.372, P+B

 

Repère : Le Lamy Droit immobilier 2015, n° 5342

 

RL>XXXX Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété.

Le fait de voter dans le même sens que les copropriétaires majoritaires pour refuser l’exécution des travaux de reprise des désordres ne saurait caractériser une faute de la victime permettant d’exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité.

 

Analyse : Le propriétaire d’un immeuble l’avait fait démolir et reconstruire avant de le placer sous le régime de la copropriété, puis de le revendre par lots en 1995.

Une société avait acquis l’un des lots. L’acte d’acquisition précisait que le vendeur informait l’acquéreur de l’existence d’infiltrations d’eau et s’engageait à prendre à sa charge les frais de reprise, l’acquéreur faisant son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, des dommages susceptibles d’être couverts par la garantie décennale.

Les lots avaient été donnés à bail en 2004 et le locataire avait été ensuite placé en liquidation judiciaire en 2008.

Dans l’intervalle, plusieurs assemblées générales avaient décidé de ne pas engager de travaux de réfection des désordres, refus auxquels s’était associé l’acquéreur victime des infiltrations.

Puis, à l’issue d’une expertise judiciaire, l’acquéreur assignait le syndicat des copropriétaires et son syndic en exécution des travaux de reprise des désordres et en indemnisation de son préjudice.

Se fondant sur ces éléments de fait, la cour d’appel décidait que les infiltrations ayant une origine antérieure à la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires n’était pas responsable des dommages causés par le vice de construction de l’immeuble.

La même décision précisait, de surcroît, que le demandeur ayant pris position dans le même sens que les décisions adoptées par les différentes assemblées générales refusant l’exécution des travaux, le syndicat n’était pas responsable du défaut d’entretien des parties communes, lequel trouvait sa cause dans le fait que le demandeur s’était constamment opposé au vote des travaux nécessaires.

Cet arrêt est censuré au visa des articles 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) et 1382 du Code civil.

L’article 14 précité prévoit en effet que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Calquée sur le régime de la responsabilité du fait des choses de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est, en vertu de l’article 14 précité, engagée en sa qualité de gardien des parties communes. Il s’agit d’une responsabilité sans faute, c’est-à-dire objective.

Le syndicat des copropriétaires doit, en effet, garantir tant les copropriétaires que les tiers de tous les dommages causés par les parties communes et se retourner éventuellement contre les constructeurs ou les tiers responsables.

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer une absence de faute. Il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve soit d’un cas de force majeure, soit d’une faute de la victime ou d’un tiers.

En l’espèce, la Cour de cassation censure la décision d’appel et décide que l’antériorité des désordres à la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété ne peut constituer une cause exonératoire pour le syndicat des copropriétaires.

En effet, par hypothèse, un vice de construction est le plus souvent antérieur à la naissance de la copropriété.

Ce faisant, la Haute juridiction rappelle que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble même s’ils ne proviennent pas de son fait[1].

Enfin, la Cour de cassation décide également que la faute de la victime ne peut être exonératoire que si elle est à l’origine de l’entier dommage.

En effet, l’arrêt d’appel, reprenant en cela une jurisprudence antérieure[2], avait exonéré le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité au titre du défaut d’entretien des parties communes, au motif que le refus d’exécuter les travaux mettant fin aux désordres résultait également de l’attitude du demandeur qui s’était constamment opposé au vote des travaux nécessaires.

Or, il était démontré que les résolutions tendant à l’exécution des travaux de reprise des désordres ayant été rejetées à l’unanimité des voix, la majorité n’aurait pu être atteinte, même en l’absence de refus du demandeur.

Il en résultait donc qu’à la supposer établie, la faute de la victime n’aurait pas eu d’incidence sur la réalisation de son préjudice, ce qui ne permettait donc pas une exonération totale du syndicat des copropriétaires, faute de lien de causalité entre la faute éventuelle et le préjudice subi.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne saurait être exonéré de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve du lien de causalité entre la faute de la victime et le dommage.

Cet arrêt est à rapprocher d’une précédente décision ayant rejeté la cause exonératoire dans une espèce où la faute reprochée à la victime résultait de son inaction dans l’instance ayant opposé le constructeur au syndicat des copropriétaires, empêchant ce dernier d’engager une action récursoire, laquelle était prescrite[3].

Le syndicat des copropriétaires a en effet tendance à reprocher à la victime son inaction lorsque celle-ci a pour conséquence d’empêcher le syndicat des copropriétaires de disposer de son action récursoire à l’encontre du constructeur, tenu de la garantie décennale.

Laurence GUÉGAN

Avocat à la cour d’appel de Paris,

Spécialiste en droit immobilier

 

TEXTE DE LA DÉCISION (EXTRAITS)

« Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1382 du Code civil ;

Attendu, selon le premier de ces textes, que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la société Acmo dirigée contre le syndicat, l’arrêt retient que, les problèmes d’infiltration dans les locaux de la société Acmo existant depuis 1995, antérieurement à la mise en copropriété de l’immeuble, le syndicat n’est pas responsable des dommages causés par le vice de construction de l’immeuble, que la société Acmo a pris position dans le même sens que les décisions adoptées par les assemblées générales de 1999, 2006 et 2007 et que le syndicat n’est pas responsable d’un défaut d’entretien des parties communes qui trouve sa cause dans le fait que le demandeur s’est constamment opposé au vote des travaux nécessaires ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété et sans caractériser une faute de la société Acmo ayant causé l’entier dommage et de nature à exonérer le syndicat de sa responsabilité, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;  (…)

PAR CES MOTIFS,

CASSE ET ANNULE, (…).».

 

CASS. 1re CIV., 17 DÉC. 2015, N° 14-16.372, P+B

[1] Cass. 3e civ. 18 juill. 1979, D. 1980, I.R., p. 274.

[2] Cass. 3e civ. 27 févr. 2007, n° 06-11.205, Administrer 2007, n° 399, p. 50, obs. Bouyeure J.-R.

[3] Cass. 3e civ., 12 sept. 2012, n° 11-10.421, Rev. loyers 2012/930, n° 1489, p. 374, note Guégan L.