LOI ALUR : LES PRINCIPALES DISPOSITIONS RELATIVES À LA COPROPRIÉTÉ

 

INTRODUCTION

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové n° 2014-366 du 24 mars 2014, publiée au Journal officiel du 26 mars 2014, contient un grand nombre de dispositions relatives à la copropriété, lesquelles n'ont cependant pas toutes été insérées dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 mais figurent, pour nombre d'entre elles, dans le Code de la construction et de l'habitation.

Dans le cadre de la poursuite de son objet, la loi met en œuvre des mesures visant à prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés.

L'immatriculation de chaque syndicat de copropriétaires et l'information renforcée lors de la vente d'un lot ont notamment pour but de permettre une meilleure connaissance des                                                                                                                           copropriétés par les pouvoirs publics ainsi que par les candidats acquéreurs (I).

La recherche de transparence a également guidé les rédacteurs de la loi vers l'amélioration de la gouvernance des copropriétés et la clarification des relations entre le syndicat de copropriétaires et son syndic (II).

La lutte contre l'habitat dégradé entraîne la mise en œuvre de mesures destinées à faciliter la réalisation des travaux de conservation de l'immeuble, en particulier l'instauration d'un fonds de travaux obligatoires (III), ainsi que par la création d'un diagnostic global, permettant la mise en place d'un plan pluriannuel de travaux, de même que par l'abaissement des majorités requises pour l'exécution des travaux votés (IV).

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I - REPERER ET PREVENIR L'ENDETTEMENT ET LA DEGRADATION DES COPROPRIETES

Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, la loi instaure une obligation d'immatriculation des copropriétés régit par les dispositions des articles L.711-1 à L.711-5 nouveaux du Code de la construction et de l'habitation.

I.1 - CREATION D'UN REGISTRE NATIONAL D'IMMATRICULATION DE COPROPRIETES (Entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat et calendrier de mise en place)

1) Domaine d'application et contenu du registre

L'article L.711-1 nouveau du Code de la construction et de l'habitation institue un registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires s'appliquant aux immeubles à destination partielle ou totale d'habitation.

Les syndicats de copropriétaires sont tenus de procéder à la déclaration et à la modification des données les concernant.

Le registre est tenu par un établissement public de l'Etat.

Le registre doit contenir le nom, l'adresse, la date de création du syndicat ainsi que le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété, de même que, le cas échéant, le nom du syndic.

Il doit également, le cas échéant, mentionner si le syndicat a fait l'objet d'une procédure ayant conduit à la désignation d'un administrateur ad hoc, d'un administrateur provisoire ou d'une procédure de carence.

Le registre d'immatriculation mentionne éventuellement si le syndicat a fait l'objet d'un arrêté ou d'une injonction dans le cadre des procédures spécifiques prévues en cas de péril ou d'insalubrité des immeubles.

Doivent également figurer au registre, à l'issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives au bâti ainsi qu'à la gestion et aux comptes du syndicat.

2) Conditions de publicité et de consultation du registre

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL), précisera les conditions de publicité de ces informations ainsi que les conditions de consultation du registre.

L'Etat ainsi que les collectivités territoriales et leurs groupements obtiendront, à leur demande, de l'établissement tenant le registre, la communication des informations relatives aux copropriétés situées sur leur territoire.

3) Modalités de l'immatriculation et des déclarations

3.1. Lors de la mise en copropriété

Lors de la mise en copropriété, le notaire publie le règlement de copropriété et l'état descriptif de division au fichier immobilier et au livre foncier et procède à la déclaration d'immatriculation du syndicat des copropriétaires.

3.2. Au cours de la vie de la copropriété

Au cours de la vie de la copropriété, toutes les déclarations et les modifications des données sont effectuées par le syndic.

Les déclarations, le dépôt du dossier d'immatriculation et les modifications s'effectuent par voie dématérialisée.

4) Spécificités dans le cadre d'une vente

Les actes authentiques de vente mentionnent le numéro d'immatriculation de la copropriété.

Le notaire informe l'établissement public chargé de la tenue du registre de toute erreur qu'il pourrait y constater.

Lorsqu'il n'y a pas de syndic ou que le syndic n'immatricule pas la copropriété dans le délai d'un mois qui suit l'envoi d'une mise en demeure (cf. infra § 8-1), le notaire immatricule d'office le syndicat des copropriétaires, lors de la vente.

L'article L.711-5 nouveau du Code de la construction et de l'habitation précise que "les frais ainsi engagés par le notaire sont supportés par le syndic".

Les frais d'immatriculation sont cependant à la charge du syndicat des copropriétaires lorsque le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat.

5) Sanctions du syndic en cas de défaut d'immatriculation et de transmission des données

5.1. Mise en demeure

A défaut d'immatriculation et de transmission des données actualisées par le syndic, le teneur du registre, un copropriétaire ou toute personne qui y a intérêt, peut mettre en demeure le syndic d'y procéder par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

5.2. Astreinte

Le teneur du registre peut, après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, appliquer une astreinte à l'encontre du syndic.

L'astreinte court à l'expiration du délai d'un mois et jusqu'à la complète transmission ou actualisation des données.

Son montant est limité à 20 euros maximum par lot et par semaine et ne peut être facturé par le syndic au syndicat des copropriétaires, sauf lorsque le syndic ne perçoit aucune rémunération pour son mandat.

L'astreinte est recouvrée comme en matière de contributions directes au profit de l'établissement public chargé de la tenue du registre.

6) Sanctions du syndicat en cas de défaut d'immatriculation et de transmission des données actualisées

Les syndicats des copropriétaires non immatriculés ou dont les données n'auront pas été actualisées, ne pourront bénéficier des subventions de l'Etat, de ses établissements publics, non plus que des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics.

Un décret en Conseil d'Etat précisera les conditions de publicité des informations figurant au registre ainsi que les conditions de sa consultation.

Il est cependant d'ores et déjà prévu que les obligations d'immatriculation seront étalées dans le temps (art. 53), selon le calendrier suivant :

  • avant le 31 décembre 2016 : pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots,

  • avant le 31 décembre 2017 : pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots,

  • avant le 31 décembre 2018 : pour les autres syndicats de copropriétaires,

  • et à compter du 31 décembre 2016 : les immeubles neufs ou les immeubles mis en copropriété devront être immatriculés dès la publication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, quel que soit leur nombre de lots.


I-2- INFORMATION DES ACQUEREURS DE LOTS DE COPROPRIETE

Ces dispositions ont pour objet d'informer le candidat acquéreur du montant du budget prévisionnel et de l'état de l'immeuble, afin qu'il puisse s'engager en toute connaissance de cause.

Ainsi, est-il créé la fiche synthétique de copropriété portant à la fois sur la situation financière de la copropriété et l'état de son bâti.

1) Création d'une fiche synthétique de copropriété (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat et calendrier de mise en place)

1.1. Obligations du syndic

Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation.

Cette fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti dont le contenu en sera défini par décret.

Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année et la tient à disposition des copropriétaires.

1.2. Sanctions du syndic 

Le défaut de réalisation de la fiche synthétique constitue un motif de révocation du syndic.

De surcroît, les contrats de syndic doivent prévoir obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic, chaque fois que celui-ci n'aura pas mis la fiche synthétique à la disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de sa demande.

Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

Ces dispositions ne s'appliquent pas aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que l'habitation.

Le contenu de la fiche synthétique de copropriété sera défini par un décret à intervenir.

L'établissement de la fiche devra être mise en œuvre :

  • avant le 31 décembre 2016 : pour les copropriétés de plus de 200 lots,

  • avant le 31 décembre 2017 : pour les copropriétés de plus de 50 lots,

  • avant le 31 décembre 2018 : pour les autres copropriétés.


2) Mentions dans les actes de la superficie de la partie privative et de la superficie habitable (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)

Afin de mieux informer l'acquéreur de lots de copropriété, les promesses de vente ou les actes de vente devront comporter non plus seulement la superficie de la partie privative du lot, mais également sa surface habitable.

La nullité de l'acte ne pourra cependant être invoquée que sur le fondement de l'absence d'indication de la superficie de la partie privative du lot et non sur l'absence de mention de la surface habitable.

La superficie de la partie privative et la surface habitable seront définies par décret en Conseil d'Etat.

Ces dispositions s'appliqueront aux actes conclus trois mois après la promulgation de la loi.

3) Dispositions relatives à la vente d'un lot de copropriété (entrée en vigueur : application immédiate)

La loi prévoit des mentions obligatoires dans les annonces de vente de lots de copropriété ainsi qu'une liste des documents à annexer obligatoirement à la promesse ou à l'acte authentique de vente d'un lot de copropriété.

3.1. Mentions dans les annonces immobilières

Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble soumis au statut de la copropriété mentionnent :

  • le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété,

  • le nombre de lots,

  • le montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes,

  • si le syndicat fait l'objet d'une procédure de désignation d'un administrateur ad hoc, d'un administrateur provisoire de copropriété en difficultés ou d'une procédure de carence prévue par l'article L.615-6 du Code de la construction et de l'habitation.


3.2. Annexion des documents à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un lot d'un immeuble bâti ou d'une fraction de lot à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété

Désormais, lors de la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation, un très grand nombre de documents doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique, en plus du dossier de diagnostic technique.

3.2.1. Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble

La loi prévoit tout d'abord d'annexer les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble que sont la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété de l'immeuble et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s'ils ont été publiés, de même que les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose.

3.2.2. Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété

Sont ensuite visés les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, constitués par :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente,



  • les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur,[1]



  • l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, [2]



  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.


3.2.3. Les autres documents

D'autres documents doivent également être annexés qui concernent à la fois le bâti et le fonctionnement des instances du syndicat des copropriétaires, à savoir :

  • le carnet d'entretien de l'immeuble,



  • une attestation comportant à la fois la mention de la superficie de la partie privative du lot et la surface habitable,



  • une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété qui sera définie par un arrêté du ministre chargé du logement qui en déterminera le contenu,



  • le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L.731-1 du Code de la construction et de l'habitation et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L.731-2 du Code de la construction et de l'habitation.


3.2.4. Documents devant être nécessairement remis à défaut d'être annexés

A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et le carnet d'entretien.

3.3. Sanctions en cas de défaut de notification de certains documents

La notification de l'acte de vente prévue par l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation et faisant courir le délai de réflexion ou de rétractation, doit désormais comporter les documents annexés à l'acte.

Lorsque les documents autres que la notice d'information, le carnet d'entretien et, le cas échéant, le diagnostic technique global ainsi que le plan pluriannuel de travaux ne sont pas annexés, le délai de rétractation et de réflexion ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.

La communication ultérieure des documents qui n'étaient pas annexés est réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres selon les modalités prévues à l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Ces dispositions entrent immédiatement en vigueur, à l'exception du contenu de la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat des copropriétaires, lequel doit être fixé par un arrêté ministériel.

 

II – AMÉLIORER LA GOUVERNANCE ET LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ

Afin de prévenir la dégradation des copropriétés, la loi vise à clarifier les responsabilités respectives des syndics et des copropriétaires. À cet effet, il est, notamment, prévu d'apporter plus de concurrence lors de la désignation du premier syndic suivant la mise en copropriété de l'immeuble.

1) Syndic provisoire (entrée en vigueur : application immédiate)

L'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est modifié.

Le syndic désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété est désormais dénommé syndic provisoire.

Son mandat ne peut être maintenu, par décision de la première assemblée générale, qu'après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic, effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou par les copropriétaires.

À défaut de nomination, le syndic sera désigné par le président du tribunal de grande instance saisi non plus seulement à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, mais également à la requête du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

2) Syndics non-professionnel, bénévole et coopératif (entrée en vigueur : application immédiate)  

L'article 17-2, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout syndic non-professionnel, bénévole ou coopératif doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer.

3) Obligations et pouvoirs du syndic

L'article 18, modifié, de la loi du 10 juillet 1965 concernant les pouvoirs du syndic est complété.

3.1. Souscription d'un contrat d'assurance de responsabilité civile : (entrée en vigueur : application immédiate)

Le syndic doit soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, il peut passer outre et souscrire quand même un tel contrat pour le compte du syndicat, en application de l'article L. 112-1 du Code des assurances.

Au cas où une entreprise d'assurance sollicitée refuserait de garantir le syndicat des copropriétaires, le syndic pourra saisir le bureau central de tarification prévu à l'article L. 212-1 du Code des assurances, qui imposera le contrat et fixera la prime et la franchise à la charge de l'assuré.

3.2 Représentation du syndicat en justice et dans tous les actes civils

(entrée en vigueur : application immédiate)

Le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication soit nécessaire.

3.3 Archives du syndicat (entrée en vigueur : application immédiate)

Avec la loi Alur, le syndic doit également soumettre au vote de l’assemble générale, à la majorité de l'article 25 de la loi 10 juillet 1965, la décision de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic.

3.4 Autorisation pour toute convention passée entre le syndicat et le syndic (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)

Le syndic devra soumettre à l'autorisation de l'assemblée générale, prise à la majorité de l'article 24 de la loi 10 juillet 1965, toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou entreprise liée directement ou indirectement au syndic, dont la liste sera fixée par décret. La nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention devra être précisée.

Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne seront pas opposables au syndicat des copropriétaires.

3.5 Mise à disposition du carnet d'entretien (entrée en vigueur : application immédiate)

Le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires le carnet d'entretien de l'immeuble.

3.6 Immatriculation du syndicat et actualisation des données au registre d'immatriculation des copropriétés (entrée en vigueur : à compter de l'entrée en vigueur des dispositions relatives à l'immatriculation)

Dorénavant, le syndic doit réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) relatives à l'immatriculation du syndicat des copropriétaires, sous peine de l'astreinte prévue à l'article L. 711-6 du CCH.

Il s'agit pour le syndic de procéder à l'immatriculation ainsi que de transmettre les données actualisées concernant le syndicat des copropriétaires auprès du registre national d'immatriculation créé par la loi Alur.

3.7 Information des occupants (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)

Le syndic doit informer les occupants de l'immeuble de toutes les décisions de l'assemblée générale selon des modalités à définir par décret.

Ces dispositions, qui concernent essentiellement les locataires, semblent vouloir rendre effectif, voire étendre, un mécanisme déjà prévu à l'article 44, alinéa 4, de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (JO 24 déc.), qui prévoit l'affichage, dans les parties communes, d'un procès-verbal abrégé des décisions d'assemblée générale portant sur les travaux et l'entretien de l'immeuble.

3.8 Accès en ligne sécurisé (entrée en vigueur : 1er janvier 2015)

Le syndic sera tenu de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsqu'il est un syndic professionnel, l'accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet accès sera différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat ou de ceux du conseil syndical.

3.9 Concertation pour l'établissement du budget prévisionnel (entrée en vigueur : application immédiate)

L'article 18, II, modifié, de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.

À ce titre, l'établissement du budget prévisionnel doit être désormais établi en concertation avec le conseil syndical.

3.10 Ouverture d'un compte bancaire séparé (entrée en vigueur : un an à compter de la publication de la loi et applicable aux mandats en cours à compter de leur renouvellement)

Le syndic doit ouvrir, dans un établissement bancaire qu'il choisit ou choisi par l'assemblée générale, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, sous peine de nullité de son mandat.

Les éventuels intérêts produits sont définitivement acquis au syndicat.

Dans les copropriétés comportant jusqu'à quinze lots principaux, l'assemblée générale pourra, à la majorité de l'article 25, dispenser le syndic soumis à une réglementation professionnelle, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique du syndic devra, cependant, contenir des sous-comptes individualisés pour chacune des copropriétés gérées. Le syndic ne pourra cependant pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à l'existence de comptes bancaires séparés.

3.11 Interdiction de procéder à une avance de fonds (entrée en vigueur : application immédiate)

L'article 18, II, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 interdit désormais expressément au syndic de procéder à une avance de fonds au syndicat des copropriétaires, confirmant ainsi une jurisprudence constante[3].

En revanche, pour des raisons liées à la construction de l'immeuble, le syndic provisoire reste admis à faire l'avance de fonds.

3.12 Empêchement et carence du syndic (entrée en vigueur : application immédiate)

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais qu'en cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer directement une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.

En revanche, en cas de carence du syndic, et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire pourra être désigné par décision de justice.

3.13 Fin du mandat du syndic (entrée en vigueur : application immédiate)

  1. a) Démission du syndic : préavis de trois mois


Il est désormais interdit au syndic de renoncer à son mandat sans respecter un délai de préavis de trois mois.

  1. b) Révocation du syndic en place à la prise de fonction du nouveau


syndic

Afin de résoudre, semble-t-il, certaines situations délicates, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit dorénavant que, lorsque « l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic (actuel) sa décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic ».

Ces dispositions sont, cependant, rédigées de façon trop extensive et risquent, ainsi, d'entraîner des conséquences pratiques importantes.

Jusqu'alors, les révocations de syndic étaient rares, car elles devaient être justifiées par des motifs légitimes. Avec la loi Alur, les copropriétaires pourront, semble-t-il, demander, sous couvert de ces nouvelles dispositions, que soit mise à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic, bien que le syndic en place ait été nommé pour plusieurs années, révoquant ainsi, de plein droit, son mandat en cas de désignation d'un successeur.

La révocation devrait donc être facilitée. Elle ne devrait cependant pas empêcher le syndic d'obtenir des dommages-intérêts en l'absence de justes motifs de révocation[4].

4) Rémunération du syndic (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)

L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit dorénavant que la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire.

Une rémunération spécifique complémentaire peut toutefois être perçue à l'occasion de prestations particulières qui seront définies par décret en Conseil d'État.

Ledit décret fera l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision organisée par le ministre chargé du Logement et auquel est associé, notamment, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé par la loi Alur en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Le contrat de syndic devra respecter un contrat type qui sera défini par décret en Conseil d'État.

Les honoraires spécifiques concernant les travaux mentionnés à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et votés lors de l'assemblée générale aux mêmes règles de majorité que les travaux feront l'objet d'un régime particulier.

Le syndic ne pourra, désormais, en aucun cas, mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de copropriété, un barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif.

Cette rémunération sera fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale et devra être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux à un taux dégressif selon l'importance des travaux et préalablement à leur exécution.

Le texte fait référence à un projet de résolution alors que, jusqu'à présent, les honoraires spécifiques pour travaux ne figuraient pas au nombre des décisions obligatoirement précédées d'un projet de résolution notifié en même temps que l'ordre du jour. L'article 11 du décret du 17 mars 1967 devra donc être complété sur ce point.

Ces dispositions visent à rendre effective l'information des copropriétaires sur le montant des honoraires spécifiques du syndic pour travaux votés et avant toute exécution des travaux, excluant toute fixation en dehors de la décision d'assemblée générale et toute détermination par voie de référence au contrat de syndic.

L'entrée en vigueur de ces dispositions est subordonnée à la parution d'un décret en Conseil d'État.

5) Consultation des pièces justificatives des charges (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)

L'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, concernant la mise à disposition des copropriétaires des pièces justificatives des charges de copropriété, est modifié.

Désormais, les modalités de cette consultation, qui doit intervenir pendant le délai s'écoulant entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes, ne seront plus définies par l'assemblée générale respectant un délai minimum d'un jour ouvré, mais fixées par un décret à paraître en Conseil d'État.

De plus, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs s'ajoute aux pièces justificatives des charges qui devront être mises à disposition.

L'entrée en vigueur de ces dispositions est subordonnée à la parution d'un décret en Conseil d'État.

6) Vote de la décision autorisant la saisie immobilière (entrée en vigueur :

application immédiate)

Selon l'article 19-2, modifié, de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale se prononce sur la décision autorisant le syndic à agir en justice pour engager la procédure de saisie immobilière du lot d'un copropriétaire débiteur, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité. De surcroît, le copropriétaire en cause ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire, en application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces dispositions ont pour objet d'éviter qu'un copropriétaire débiteur puisse tenir en échec la seule mesure d'exécution forcée qui nécessite l'autorisation de l'assemblée générale.

Il s'agit d'une innovation constituant une entorse importante au régime de la loi du 10 juillet 1965, tel qu'il résulte des alinéas 2 (« Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ») et 3 (« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire ») de l’article 22, I, de cette même législation.

C'est en effet la seule hypothèse où la voix d'un copropriétaire, fut-il celui poursuivi, n'est pas comptabilisée dans le décompte des voix. Il semble néanmoins que cette voix puisse s'exprimer, même si celle-ci n'a aucune portée.

En effet, le texte n'indique pas que le copropriétaire en cause ne prend pas part au vote, mais seulement que sa voix  « n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité ».

Il en résulte que le copropriétaire concerné pourrait malgré tout voter contre la résolution et, ainsi, s'opposer à la décision prise en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, l'interdiction de recevoir mandat d'un autre copropriétaire dépasse largement le cadre de son objet, puisqu'elle ne semble pas limitée, par les textes, au vote de la seule décision d'autorisation d'engager une procédure de saisie immobilière et s'appliquerait, dès lors, à l'ensemble des décisions soumises au vote de l'assemblée générale concernée. Une interdiction limitée à une seule décision serait d'ailleurs impossible en pratique, puisque les mandats sont donnés pour le vote de toutes les résolutions soumises à la même assemblée générale.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

7) Modification de l'opposition de l'article 20 (entrée en vigueur :

Application immédiate)

L'article 20, I, de la loi du 10 juillet 1965 précise que le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues, ce qui est conforme à la pratique antérieure. Cependant, il est indiqué désormais qu'à défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, le notaire verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties.

La procédure de l'opposition de l'article 20 est donc aujourd'hui inversée, puisqu''il n'appartient plus, comme auparavant, au syndicat des copropriétaires de justifier d'un titre pour obtenir le déblocage des fonds, mais, au contraire, au copropriétaire débiteur de contester l'opposition devant les tribunaux dans le délai de trois mois de l'opposition régulièrement formée par le syndic.

À défaut de contestation dans le délai de trois mois, le notaire verse les sommes retenues au syndicat des copropriétaires.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

8) Vérifications du notaire (entrée en vigueur : application immédiate)

Dans le cadre de la cession, à titre onéreux, de lots de copropriété, le notaire doit dorénavant procéder à des vérifications importantes.

Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente et après renonciation du titulaire du droit de préemption, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux ou des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Puis, dans le délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :

  • soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux ou associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacs ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;

  • soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer émanant du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.


Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges et après une mise en demeure du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.

Dans ce cas, et dans l'hypothèse où un avant-contrat a été déjà signé préalablement à l'acte authentique, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacs, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

Ces dispositions ont pour objet d'empêcher l'expansion, dans une même copropriété, des marchands de sommeil, ceux-ci agissant souvent par personnes interposées.

Ce mécanisme apparaît cependant particulièrement complexe et inadapté au droit de la vente ainsi qu'à l'immense majorité des mutations. En outre, il apparaît difficile pour le notaire d'être en possession, dans le temps relativement court d'une vente immobilière, des renseignements qu'il est contraint de collecter, s'agissant, notamment, du nom des conjoints ou des partenaires liés par un pacs des candidats acquéreurs ou de ceux des associés de sociétés civiles immobilières ou de sociétés en nom collectif.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

9) Mise en concurrence des contrats de syndics (entrée en vigueur :

application immédiate)

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est complété.

Avec la loi Alur, le contrat de syndic est expressément exclu des contrats pour lesquels l'assemblée générale fixe un montant à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En revanche, un régime spécifique s'applique désormais à ce contrat. Ainsi, lorsque l'assemblée générale est appelée « à se prononcer sur la désignation d'un syndic », une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, doit être effectuée par le conseil syndical avant la tenue de l'assemblée générale. Cette mise en concurrence n'exclut pas la possibilité, pour les copropriétaires, de solliciter parallèlement du syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent.

La question est de savoir si, par l'emploi des termes « la désignation d'un syndic », le renouvellement du syndic en place est ou non également concerné. Le mot  « renouvellement » n'apparaît jamais dans la loi du 10 juillet 1965, qui vise toujours la désignation du syndic, qu'il soit ou non en place. Il en résulte que la « désignation » d'un syndic, auquel l'article 21 de cette loi se réfère, ne peut que concerner également le renouvellement du mandat du syndic en place.

Dès lors, ces dispositions instaurent une concurrence forcée, voire une sorte de défiance permanente envers le syndic de copropriété.

Deux exceptions sont prévues. Tout d'abord, lorsqu'il n'y a pas de conseil syndical. Ensuite, lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence.

Dans ce dernier cas, le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence. Le syndic notifie alors cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen des projets de contrats de syndic qu'ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Le conseil syndical peut donner son avis écrit sur tous les projets de contrat de syndic. S’il émet un avis, celui-ci est joint à la convocation de l'assemblée générale avec les projets de contrats concernés.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

10) Interdiction d'être membre du conseil syndical (entrée en vigueur : application immédiate)

L'interdiction, pour les proches du syndic, d'être membre du conseil syndical est étendue aux parents en ligne collatérale.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

11) Mandats de vote lors des assemblées générales (entrée en vigueur :

application immédiate)

Un alinéa est ajouté à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, lequel étend les interdictions de détenir un pouvoir : « Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale ».

Cette formulation est particulièrement ambigüe, puisqu'on ignore si les personnes visées peuvent ou non détenir un pouvoir lorsqu'elles ne sont pas copropriétaires de l'immeuble.

De surcroît, cette interdiction de recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire était déjà prévue pour les préposés (c'est-à-dire les salariés) du syndic à l'alinéa précédent du même article 22, lequel n'est pas modifié.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

 

12) Représentation des syndicats secondaires au cours des assemblées générales du syndical principal (entrée en vigueur : application immédiate)

L'assemblée générale du syndicat secondaire peut, en statuant à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical secondaire pour le représenter à l'assemblée générale du syndicat principal.

Ce mandat emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions prises à la majorité de l'article 24 de cette même loi lors de l'assemblée générale du syndicat principal.

Pour les décisions prises à la majorité des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ou à l'unanimité, le président du conseil syndical ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision à ces majorités. Il rend compte lors de chaque assemblée générale du syndicat secondaire de son activité et le renouvellement de son mandant est inscrit à l'ordre du jour chaque année.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

13) Représentation du syndicat lors des assemblées générales des ASL

(entrée en vigueur : application immédiate)

Les mêmes dispositions s'appliquent pour la représentation, au sein de l'assemblée générale des associations syndicales libres, des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre (ASL).

Ainsi, l'assemblée générale d'un syndicat de copropriété peut désormais mandater le président du conseil syndical à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée d'un an, afin de représenter ses membres à l'assemblée générale de l'ASL.

Lorsque les statuts de l'ASL prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné par le syndicat ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité.

Le président du conseil syndical rend compte de son activité lors de chaque assemblée du syndicat de copropriété et le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

14) Forme électronique des notifications et mises en demeure (entrée en vigueur : application immédiate)

L'article 42-1, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, « sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires».

Ces dispositions sont d’application immédiate. Des précisions pourraient, toutefois, être éventuellement apportées par décret.

 

III – PRÉVENIR LA DÉGRADATION DES COPROPRIÉTÉS ET FACILITER LES TRAVAUX DE CONSERVATION

1) Assurance de responsabilité civile

1.1 Obligation d'assurance du syndicat (entrée en vigueur : application immédiate)

Aux termes de l'article 9-1, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant.

De même, chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

1.2 Saisine du bureau central de tarification en cas de refus (entrée en

vigueur : décret en Conseil d'Etat)

En cas de refus par une compagnie d’assurance de couvrir un syndicat de copropriétaires, le syndic peut saisir le bureau central de tarification. Il en est de même pour un copropriétaire qui se verrait opposer un refus par une compagnie d’assurance.

Le bureau central de tarification fixe le montant de la prime moyennant laquelle la compagnie d’assurance intéressée sera tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret, le risque qui lui aura été proposé.

Il pourra également déterminer, dans des conditions à définir par décret, le montant d’une franchise qui restera à la charge de l’assuré.

Ces dispositions n'entreront en vigueur qu'après parution d'un décret en Conseil d'État.                                                                                                                                

2) Création d'un fonds de travaux (entrée en vigueur : 1er janvier 2017)

Il est institué un fonds permettant de faciliter l'exécution de travaux dans la copropriété.

2.1 Constitution et affectation du fonds

  1. Champ d'application


Ce fonds de travaux doit obligatoirement être constitué dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de réception de l'immeuble pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements ou décidés en assemblée générale des copropriétaires.

Par exception, les copropriétés comportant moins de dix lots principaux et annexes pourront,  « par une décision unanime de l'assemblée générale », décider de ne pas créer ce fonds de travaux. Bien que le texte soit ambigu, il s'agit de l'unanimité des membres du syndicat.

Enfin, si le diagnostic technique global réalisé en vertu de l'article L. 731-1 du CCH ne fait pas apparaître de besoin de travaux dans les dix années à venir, le syndicat est dispensé de constituer le fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

  1. Alimentation


Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le montant de la cotisation annuelle, qui correspond à un pourcentage du budget prévisionnel, est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité des articles 25 et, le cas échéant, 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce montant ne peut, cependant, être inférieur à    5 % du budget prévisionnel.

  1. Affectation


Le montant des sommes déposées sur le fonds de travaux peut être affecté en tout ou partie par l'assemblée générale votant à la majorité des articles 25 et éventuellement 25-1 précités, aux travaux prescrits par les lois et règlements ou à ceux votés par l'assemblée générale.

Il en est de même lorsqu'en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux urgents. L'assemblée générale pourra alors affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds au financement de ces travaux par une décision prise à la majorité des articles 25 et, éventuellement, 25-1 susvisés.

  1. Attachement des fonds aux lots


Les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat lors de la cession d'un lot.

  1. Plafond du fonds de travaux et plan pluriannuel de travaux


Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du CCH et, corrélativement, celle de la suspension des cotisations au fonds de travaux en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.

2.2. Obligation d'ouverture d'un compte séparé

Un compte séparé, au nom du syndicat, recueillant exclusivement les cotisations au fonds de travaux doit obligatoirement être ouvert sans délai par le syndic. Celui-ci peut ouvrir le compte séparé dans la banque de son choix ou dans la banque choisie par l'assemblée générale pour son compte courant. Le compte est rémunéré et les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.

En cas de méconnaissance par le syndic de ces obligations, la sanction est la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation. Les actes passés avec des tiers de bonne foi demeurent, cependant, valables.

2.3. Extension du domaine d'application du privilège immobilier spécial du syndicat

L'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 est entièrement refondu.

Il précise désormais que le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374, modifié, du Code civil garantit l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, comme auparavant, mais également les cotisations au fonds de travaux, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière, réalisés en application de l'article 24, II, c, de la loi, les dommages-intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires ainsi que le remboursement des dépens.

Cette extension du domaine d'application du privilège immobilier spécial constitue une garantie supplémentaire pour le syndicat des copropriétaires.

2.4 Condamnation du copropriétaire défaillant au versement de la totalité du fonds

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne que sont désormais applicables aux cotisations du fonds de travaux, les dispositions rendant exigibles, par anticipation, la totalité des provisions du budget prévisionnel, à défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité et après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception infructueuse pendant plus de trente jours.

L'ensemble des dispositions concernant l'instauration d'un fonds de travaux entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2017.

 

IV – ENTRETIEN, CONSERVATION ET AMÉLIORATION DES IMMEUBLES

1) Création du diagnostic technique global (entrée en vigueur : 1er janvier 2017)

Pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété, un diagnostic technique global doit être établi en vue, notamment, d'élaborer un plan pluriannuel de travaux.

1.1 Mise en conformité d'un immeuble de plus de dix ans

Le diagnostic technique global est obligatoire préalablement à la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans.

1.2 Décision de l'assemblée générale

En vue d'informer les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, éventuellement, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires peut décider de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.

La décision de réaliser le diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont adoptées à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

1.3 Contenu du diagnostic

Ce diagnostic technique global comporte :

  • une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;

  • un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;

  • une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;

  • un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble, tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du CCH ; l'audit énergétique prévu à l'article L. 134-4-1 précité satisfait cette obligation.


Le diagnostic technique global fait apparaître l'évaluation sommaire des coûts et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble en précisant notamment ceux qui devront être menés dans les dix prochaines années.

1.4 Élaboration du plan pluriannuel de travaux

Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre.

La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux ou les décisions relatives à sa mise en œuvre, lorsqu'il a été précédemment adopté, sont inscrites à l'ordre du jour de chaque assemblée générale au regard des orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées précédentes.

Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire sont intégrés au carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, selon des modalités qui seront précisées par décret.

1.5 Communication du diagnostic technique global

L'autorité administrative compétente peut demander à tout moment au syndic la communication du diagnostic technique global dans le cadre des procédures prévues en matière d'immeubles insalubres, menaçant ruine ou présentant des équipements communs défectueux, afin de vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation présentant des désordres potentiels.

À défaut de production, par le syndic, du diagnostic dans le délai d'un mois après notification de la demande, l'autorité administrative compétente pourra le faire réaliser d'office aux frais du syndicat des copropriétaires.

Les dispositions concernant le diagnostic technique global entreront en vigueur le 1er janvier 2017, étant indiqué que les personnes compétentes pour établir le diagnostic technique global seront précisées par un décret en Conseil d'État.  

2) Livrets A (entrée en vigueur : date mentionnée par décret et au plus tard le

1er janvier 2016)

Le plafond applicable aux livrets A dont sont titulaires les syndicats de copropriétaires sera fixé en fonction du nombre de lots de la copropriété.

Ces dispositions entreront en vigueur à compter d’une date mentionnée par décret et au plus tard le 1er janvier 2016. 

3) Frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (entrée en vigueur :

décret en Conseil d'Etat)

Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations visées par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et imputables aux seuls copropriétaires concernés ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Il s'agit principalement des frais de relance et des honoraires afférents à l'établissement de l'état daté, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot.

Ces dispositions entreront en vigueur à compter de la publication d'un décret en Conseil d'État fixant le montant des frais maximum au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4) Modification des règles de majorité (entrée en vigueur : application

immédiate)

Afin de favoriser l'exécution des travaux rendus nécessaires, les règles de majorité sont abaissées.

4.1 Décisions prises à la majorité de l'article 24

Il est dressé une liste des travaux désormais votés à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la plupart d'entre eux relevaient du domaine de la majorité de l'article 25 de la loi précitée.

Sont votés à la majorité de l'article 24 :

  • les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;

  • les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité, notifié au syndicat des copropriétaires ;

  • les modalités de réalisation des travaux de restauration immobilière notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du Code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

  • les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;

  • l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;

  • les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, ce que prévoyait déjà l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ; la publication de ces modifications est effectuée au droit fixe ;

  • la décision d'engager le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du CCH ainsi que ses modalités de réalisation.


4.2 Décisions prises à la majorité de l'article 25

La majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est désormais applicable pour des décisions qui étaient auparavant soumises à la majorité de l'article 26 de la loi précitée.

Il en est ainsi des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, de la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et de la réalisation des études et travaux nécessités par cette individualisation. Par ailleurs, il n'est pas possible de recourir à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour ces décisions.

De même, et afin de faciliter l'exécution des travaux financés par le budget prévisionnel de charges dans les immeubles de petite taille ne dépassant pas quinze lots à usage de logements, bureaux ou commerces, une délégation de pouvoir concernant la mise en application ou le suivi des travaux peut être votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.

4.3 Modification de l'article 26

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié, compte tenu de l'abaissement des majorités, mais également en raison des modifications concernant la suppression du service de gardiennage.

Désormais, la décision de suppression du poste de gardien ou de concierge et la décision d'aliénation, par le syndicat, du logement qui lui est affecté sont obligatoirement inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

De même, lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

5) Surélévation ou construction de bâtiments aux fins de créer des locaux à usage privatif (entrée en vigueur : application immédiate)

Ces dispositions ont pour objet de favoriser la création de nouveaux logements.

La décision de surélévation ou de création de nouveaux locaux à usage privatif, réalisée par les soins du syndicat des copropriétaires, devait auparavant être prise à l'unanimité des copropriétaires. L'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié et les travaux sont désormais adoptés à la majorité de l'article 26 de cette même loi.

Par ailleurs, la décision d'aliéner le droit de surélever un bâtiment existant ne nécessite plus l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever.

En revanche, le copropriétaire de l'étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficie d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la vente, le syndicat notifie à chaque copropriétaire de l'étage supérieur du bâtiment surélevé l'intention de vendre en précisant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Ce droit de priorité s'exerce également dans les mêmes conditions, lorsque le syndicat cède son droit de surélévation.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

 

CONCLUSION

La loi ALUR contient un grand nombre de dispositions innovantes dont l'objet est de permettre de lutter efficacement contre les copropriétés dégradées.

Il en est ainsi, notamment, de la création d'un fonds de travaux, de la fiche synthétique de copropriété, du diagnostic technique global, du plan pluriannuel de travaux.

Il en est de même également de l'immatriculation des syndicats de copropriétaires.

Pour autant, en l'état et dans l'attente du décret, l'information sur les copropriétés, à travers le fichier d'immatriculation, semble exclusivement orientée vers l'information des pouvoirs publics et non celle des tiers ou des créanciers.

Or, on peut s'interroger sur les conséquences de l'instauration d'un tel fichier, notamment au regard des informations qu'il serait susceptible de contenir et sur l'existence d'un risque d'immixtion de l'Etat et des collectivités dans la gestion des copropriétés.

De son côté, le syndic semble être l'objet d'une grande défiance de la part du législateur, en particulier en ce qu'il est systématiquement le seul à être sanctionné en cas de non-respect de ses obligations, contrairement aux autres intervenants.

Les mécanismes mis en place pour pallier les difficultés rencontrées par les copropriétés dépassent parfois leur objet, en particulier en ce qu'ils alourdissent considérablement les formalités en matière de vente de lots de copropriété, ou sont en contradiction avec les règles fondamentales gouvernant la loi du 10 juillet 1965 s'agissant notamment des restrictions au droit de vote ou au droit de recevoir mandat des copropriétaires.

De même, les dispositifs mis en œuvre vont parfois à l'encontre du but poursuivi puisque l'abaissement des majorités nécessaires au vote des travaux risque d'entraîner des difficultés de paiement de la part des copropriétaires minoritaires.

Il reste cependant à espérer que les décrets d'application seront rapidement votés, notamment afin de ne pas laisser trop longtemps les professionnels dans l'incertitude s'agissant, en particulier, de la rémunération du syndic et du contenu de son contrat.