LA LOCATION MEUBLÉE DE COURTE DUREE APRES LA LOI ALUR DU 24 MARS 2014

 

INTRODUCTION

Il apparaît nécessaire aujourd'hui de faire le point sur la location meublée de courte durée au regard des dispositions nouvelles introduites par la loi n° 2014-366 dite ALUR du 24 mars 2014.

En effet, cette loi modifie l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation qui régit la location meublée en donnant, pour la première fois, une définition précise de la location de courte durée constituant un changement d'usage.

Or, cette évolution législative n'est pas sans incidence sur les contraintes liées au développement que connaît actuellement cette forme de location à PARIS et dans les grandes villes touristiques.

Si ces locations sont, en effet, règlementées par les seules dispositions du Code civil, il n'en demeure pas moins que les bailleurs ignorent le plus souvent les règles très contraignantes auxquelles elles sont soumises.

C'est ainsi que de sévères sanctions sont encourues tant par les bailleurs que par leurs mandataires.

Nous examinerons donc le régime juridique applicable désormais à la location meublée de courte durée (I) puis les obligations légales et les sanctions qui en découlent (II).

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I – LE REGIME JURIDIQUE DES LOCATIONS MEUBLEES DE COURTE DUREE

A – Définition du local d'habitation par l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation

Depuis l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, les locaux d'habitation sont définis par l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation lequel dispose que "constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardiens, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L 632-1."

Or, l'article L 632-1 du Code de la construction et de l'habitation auquel renvoie l'article L 631-7 précité n'est applicable qu'aux seuls locaux meublés constituant la résidence principale du locataire et bénéficiant à ce titre de la protection renforcée spécifique à ces baux, soumis désormais au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, en vertu de l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, étaient considérés à usage d'habitation les seuls locaux meublés donnés en location à titre de résidence principale et soumis comme tels aux dispositions de l'article L 632-1 du Code de la de la construction et de l'habitation (CA Paris, 24 mai 2011, pôle 1 ch. 3 n° 10/23802, AJDI 2011 p. 531).

Il en résultait donc, a contrario, que les locaux meublés donnés en location de courte durée à usage touristique ou d'affaires et non à usage d'habitation principale n'étaient pas considérés comme des locaux à usage d'habitation par les dispositions du Code de la construction et de l'habitation mais considérés comme étant à un "autre usage", c'est-à-dire à un usage commercial nécessitant d'obtenir une autorisation de changement d'usage dans certaines circonstances.

La circulaire n° 2006-19 du 22 mars 2006 relative à l'application de l'ordonnance précitée du 8 juin 2005 émanant du Directeur général de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction confirmait bien que la transformation d'un logement en location meublée nécessitait d'obtenir une autorisation de changement d'usage.

Pour autant, cette interprétation a contrario des textes était suffisamment ambigüe pour permettre aux bailleurs de la contester et de procéder à des locations en meublés de courte durée sans respecter les contraintes qui en découlent, c'est-à-dire, notamment, sans solliciter l'autorisation de changement d'usage lorsque cette autorisation était nécessaire, ni respecter les dispositions du règlement de copropriété lorsqu'est exclue toute destination autre que l'habitation dans le règlement de copropriété.

En effet, seule l'habitation à titre de résidence principale est considérée comme étant à destination d'habitation, la location de courte durée étant donc, a contrario, à usage commercial.

C'est dans ces circonstances qu'est intervenue la loi ALUR modifiant l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation et donnant enfin une définition précise de la location meublée de courte durée et des conséquences qui en découlent.

Ainsi, désormais, l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, lequel s'applique aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, comporte un alinéa 6 qui précise que "le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, constitue un changement d'usage au sens du présent article".

Dès lors, il n'est plus possible, pour les bailleurs, de s'abriter derrière l'ambiguïté d'une interprétation a contrario des textes en vigueur pour prétendre que la location meublée de courte durée serait considérée comme étant à usage d'habitation.

Pour autant, un nouveau débat s'amorce au regard de cette définition particulièrement précise et, de ce fait, complexe.

En effet, doit-on considérer que si la location meublée de courte durée est effectuée de manière occasionnelle et non répétée, celle-ci ne constitue pas un changement d'usage ?

Tel semblerait être le cas puisqu'au regard de la définition désormais donnée par l'article        L 631-7 alinéa 6 du Code de la construction et de l'habitation, il semble que le législateur ait entendu exclure du changement d'usage les locations meublées ne répondant pas aux critères posés par ces nouvelles dispositions.

Pour autant, aucun critère caractérisant la répétition ni même ce qu'il faut entendre par courte durée, n'est fixé et il appartiendra donc une nouvelle fois aux tribunaux et à l'administration d'en définir les contours.

B – Conséquences dans les communes de plus de 200.000 habitants et celles de certains départements.

Il résulte de ces nouvelles dispositions que dès lors qu'un local destiné à l'habitation est donné en location meublée de courte durée, cette mise en location s'analyse donc en un changement d'usage dudit local et donc, désormais, sans contestation possible depuis la loi ALUR.

Dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans celles des départements des HAUTS DE SEINE, de SEINE SAINT-DENIS et du VAL DE MARNE, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est donc soumis à une autorisation préalable de la mairie qui peut donner lieu à compensation.

         C – Conséquences au regard du règlement de copropriété de l'immeuble.

Parallèlement, dès l'instant où le local est donné en location de courte durée, le bailleur peut se trouver éventuellement en infraction avec les dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble.

En effet, indépendamment de l'autorisation préalable qui doit être délivrée, le copropriétaire bailleur doit s'assurer que le règlement de copropriété autorise un changement d'usage des locaux destinés à l'habitation.

Or, tout dépendra de la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement de copropriété.

En effet, la destination de l'immeuble peut être mixte, c'est-à-dire permettre l'habitation et l'exercice d'un commerce, ce qui, en ce cas, ne devrait pas poser de difficulté.

L'immeuble peut en revanche être à destination exclusivement bourgeoise et n'autoriser aucun autre usage, en ce et y compris interdire l'exercice d'une profession libérale.

Dès lors, le règlement de copropriété interdirait la location meublée de courte durée dans l'immeuble.

Certains règlements de copropriété contiennent souvent, à cet égard, des clauses spécifiques limitant ou interdisant expressément cette forme de location.

La validité de telles clauses doit néanmoins s'apprécier au regard de la destination de l'immeuble.

Pour autant, la nouvelle définition donnée par l'article L 631-7 alinéa 6 du Code de la construction et de l'habitation, tel que modifié par la loi ALUR, limitant la location meublée de courte durée entraînant un changement d'usage au seul cas de location répétée avec une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, risque d'influer sur l'interprétation des clauses contenues dans les règlements de copropriété, lesquelles interdisent parfois toutes formes de location meublée et vont bien au-delà de la définition donnée par l'article L 631-7 alinéa 6 susvisé.

C'est ainsi que la loi ALUR avait prévu d'introduire, dans le Code de la construction et de l'habitation un article L 631-7-1 B qui permettait à l'assemblée générale de se prononcer, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sur l'autorisation donnée à un copropriétaire de changer l'usage de son appartement.

Cet article a cependant été censuré par le Conseil constitutionnel et n'a donc pas été adopté.

 

II – RESPECT DES OBLIGATIONS LEGALES ET SANCTIONS

A – Obligation d'obtenir une autorisation préalable dans les communes concernées.

  1. Champ d'application :


Les communes concernées par le dispositif rendant obligatoire une autorisation préalable de changement d'usage sont les communes de plus de 200.000 habitants, ainsi que les communes situées dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne.

De même, sont visées les communes dans lesquelles le dispositif peut être rendu applicable par une décision de l'autorité administrative sur proposition du maire, en application de l'article L 631-9 du Code de la construction et de l'habitation.

Depuis la loi ALUR, dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants, définies à l'article 232 du Code général des impôts, c'est-à-dire soumises au paiement de la taxe sur les logements vacants, ce dispositif peut être rendu applicable par une délibération de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal.

Auparavant, l'article L 631-10 du Code de la construction et de l'habitation excluait la possibilité, pour les communes situées en zone franche urbaine, de bénéficier du dispositif.

La loi ALUR a abrogé cet article.

  1. Modalités de délivrance de l'autorisation :


En application de l'article L 631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble.

Après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné, cette autorisation préalable peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et détermine les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logement.

En principe, l'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel, de telle sorte qu'elle cesse lorsque l'activité de location s'arrête définitivement ou que le local est vendu.

Cependant, lorsque l'autorisation est soumise à compensation, celle-ci est attachée au local et non plus à la personne et elle devient donc définitive.

B – Création du régime d'autorisation temporaire

Pour plus de souplesse, la loi ALUR a introduit, pour les communes concernées par le dispositif d'autorisation préalable de mise en location, la possibilité pour les communes de définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage.

Toutefois, l'article L 631-7-1 A du Code de la construction et de l'habitation nouvellement créé, prévoit qu'il s'agit d'une simple faculté et non pas d'une obligation pour les communes.

De surcroît, ce régime d'autorisation temporaire n'est applicable qu'au bailleur personne physique et non au bailleur personne morale.

Enfin, l'article L 631-7-1 A reprend la définition donnée par l'article L 631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation, à savoir que ces autorisations temporaires ne sont données que pour la location de courte durée de locaux destinés à l'habitation, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

La délibération du conseil municipal doit fixer les conditions de délivrance de l'autorisation temporaire par le maire de la commune et, s'agissant des villes de Paris, Lyon et Marseille, après avis du maire d'arrondissement concerné.

La délibération du conseil municipal détermine les critères de l'autorisation temporaire, lesquels peuvent porter sur la durée des contrats de location, de même que sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitations et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

De même, ces critères peuvent également être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire.

Enfin, si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.

Il s'agit d'un assouplissement très important puisqu'avant l'intervention de la loi ALUR, la quasi impossibilité d'obtenir des autorisations préalables de changement d'usage, hors compensation, avait pour effet de contraindre finalement les loueurs à rester dans l'illégalité.

C'est la raison pour laquelle, par exemple, la ville de Paris a prévu d'utiliser, à l'avenir, cette possibilité d'autorisation temporaire de changement d'usage afin de mieux encadrer la location meublée de courte durée.

L'avantage non négligeable est que cette autorisation temporaire ne peut être subordonnée à une quelconque compensation, même si l'autorité compétente a tout latitude pour fixer les conditions attachées à l'autorisation temporaire octroyée.

C – Exception pour le local à usage d'habitation constituant la résidence du loueur:

Désormais, en application du dernier alinéa de l'article L 631-7-1 A nouveau, lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, lequel a été également réformé par la loi ALUR, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L 631-7 n'est pas nécessaire pour le louer pour une courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Ces dispositions permettent donc à un propriétaire de louer une partie de son logement ou la totalité de celui-ci pour une courte période, sans autorisation préalable de la mairie ni a fortiori sans autorisation temporaire.

Ces dispositions ont pour objet de permettre de pérenniser une forme particulière de location meublée de courte durée qui a priori ne serait pas assimilé à un hébergement hôtelier.

Pour autant, la notion de résidence principale du loueur a elle-même fait l'objet d'une modification par la loi ALUR.

Désormais, en application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, constitue la résidence principale du preneur, le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l'habitation.

D – Sanctions encourues.

  1. Sanctions pénales et civiles


L'article L 651-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit les sanctions qui sont applicables en cas de modification de l'usage d'un bien sans autorisation préalable.

Ainsi, le contrevenant s'expose à une amende de 25.000 euros.

L'amende est prononcée à la requête du Ministère Public par le Président du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble statuant en référé.

Désormais, depuis la loi ALUR, le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé l'immeuble, tout comme le produit de l'astreinte que le Président du Tribunal de grande instance peut ordonner, dans le délai qu'il fixe, pour obtenir le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation.

L'astreinte peut atteindre jusqu'à 1.000 euros par jour et par mètre carré utile de locaux irrégulièrement transformés.

A l'expiration du délai fixé, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.

S'agissant d'une infraction continue, celle-ci est quasiment imprescriptible.

  1. Sanctions en cas d'infraction au regard du statut de la copropriété


Au cas où le changement d'usage ne serait pas conforme à la destination de l'immeuble, le Syndicat des copropriétaires pourra valablement agir en justice afin d'interdire la location meublée de courte durée et ce, sur le fondement du respect de la destination de l'immeuble et donc du règlement de copropriété.

De surcroît, même si le règlement de copropriété ne comporte pas de clause limitant ou interdisant ce type de location, il est possible au Syndicat des copropriétaires, à défaut d'autorisation préalable de la Mairie, d'engager une action en résiliation ou en nullité du bail meublé de courte durée sur le seul fondement du non respect de l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, la Cour de cassation ayant jugé que tout intéressé, au nombre desquels figure le Syndicat des copropriétaires, peut invoquer à son profit les dispositions d'ordre public précitées lui permettant ainsi de se prévaloir de l'absence d'autorisation de changement d'usage (Cass. 3ème civ., 15 janv. 2003, n° de pourvoi 01-03.076, Bull. civ. III n° 8 p. 8).

Cependant, ainsi que nous l'avons évoqué, la modification de l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation et la nouvelle définition de la location meublée de courte durée qui en résulte, ne manqueront pas d'influer sur ce type de litiges.

En effet, seule la location meublée rentrant dans la définition nouvelle donnée par ces dispositions pourra être sanctionnée.

 

CONCLUSION

La loi ALUR a mis un terme aux ambiguïtés des textes antérieurs en définissant précisément la location meublée de courte durée susceptible de constituer un changement d'usage.

En revanche, la loi nouvelle a assoupli les dispositions légales en créant la possibilité pour les communes de définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage, laquelle n'est cependant destinée qu'au bailleur personne physique.

Pour autant, et compte tenu de la difficulté d'obtenir des autorisations de changement d'usage en dehors des compensations, cette possibilité aurait pu permettre à la ville de Paris, de débloquer une situation qui présente de grandes difficultés depuis plusieurs années.

En effet, compte tenu de l'insuffisance de l'hébergement hôtelier à Paris, de nombreux bailleurs ont transformé des logements à usage d'habitation en locaux meublés de courte durée, sans solliciter et a fortiori obtenir une autorisation préalable de changement d'usage.

Profitant de l'ambiguïté des textes, les locations meublées se sont multipliées au point d'atteindre en 2011 plus de 20.000 logements concentrés dans les quartiers centraux parisiens, avec des tarifs proches des tarifs hôteliers pour des séjours inférieurs à deux semaines.

La situation avait donc été considérée comme très préoccupante par la ville de Paris qui avait engagé de nombreuses procédures devant le Tribunal de Grande de Instance en obtenant des condamnations à des amendes importantes, certaines aux alentours de 15.000 euros.

Or, contrairement à ce qui était attendu, la ville de Paris a choisi de ne pas user de la faculté de définir un régime d'autorisation temporaire pour la location meublée de courte durée alors que cette possibilité lui était offerte par les dispositions de l'article L 631-7-1 A du Code de la construction et de l'habitation précité.

Tout au contraire, le Conseil de Paris a adopté un nouveau règlement municipal le 19 novembre 2014 s'appliquant aux demandes déposées à compter du 1er janvier 2015 renforçant et encadrant, de manière encore plus stricte qu'auparavant, les locations meublées de courte durée.

 

Laurence GUEGAN
Avocat au Barreau de Paris
Spécialiste en droit immobilier