LICENCIEMENT DU GARDIEN ET SUPPRESSION DU POSTE EN COPROPRIETE

Un arrêt de la Chambre sociale de la Cour de cassation du 1er février 2017 (Cass. soc. 1er février 2017, n° 15-26853 F+B) a décidé qu’un syndicat des copropriétaires n’étant pas une entreprise au sens de l’article L. 1233-1 du Code du travail, le licenciement de l’un de ses salariés, même s’il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n’est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements économiques.


Selon cet arrêt, la décision de suppression du poste de gardiennage constitue en elle-même une cause réelle et sérieuse de rupture du contrat de travail.


Il suscite diverses observations.




INTRODUCTION


La suppression du poste de gardien au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété est très souvent souhaitée par le syndicat, en particulier dans des résidences de petite taille, en raison du montant élevé des charges de gardiennage et du moindre coût de la mise en place de dispositifs de surveillance complétés par le recours à une entreprise de nettoyage.


Cependant, s’agissant de la sécurité de l’immeuble, la présence physique du concierge est plus dissuasive que ne le sont les caméras de surveillance, interphones ou digicodes seuls, lesquels sont plutôt complémentaires.


De plus, l’aide quotidienne procurée aux occupants, les menus services qui leur sont rendus, comme celui de détenir, en cas de besoin, un double de leurs clés, ou de se voir confier un mandat pour accepter un courrier recommandé, ne connait pas d’équivalent.


Il en est de même, en fonction des tâches qui sont assignées au gardien, du confort lié éventuellement, au portage du courrier, à la réception des colis volumineux, à l’accueil des entreprises et à la surveillance des travaux de l’immeuble.


Pour autant, le monde évolue et les services rendus par le gardien, lequel était auparavant souvent tenu d’une astreinte de nuit ou de week-end, ont eu tendance à s’amenuiser progressivement, sans que pour autant les charges y afférentes diminuent en proportion.


De même, depuis le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le local d’habitation attribué au gardien doit être conforme aux normes ainsi définies, ce qui nécessite parfois de lourds travaux de réhabilitation de la loge dans les immeubles anciens.


L’évolution des règles applicables à la suppression du service de gardiennage s’est donc inscrite dans un double mouvement d’assouplissement puis de limitation.


La jurisprudence s’est en effet appliquée à tenter d’assouplir les conditions présidant à la suppression du poste, à condition que le gardien se voit remplacer par des services équivalents.


Puis, le législateur a entendu en limiter les possibilités afin d’enrayer le mouvement amorcé depuis plusieurs décennies qui voit diminuer le nombre de gardiens d’immeubles, nuisant ainsi notamment à la sécurité des occupants et donc plus largement à la sécurité publique.[1]


C’est la raison pour laquelle la suppression du poste de gardien doit répondre à des conditions très strictes et ne peut intervenir que dans des circonstances exceptionnelles et limitées.


Plusieurs dispositions législatives, modifiant la loi du 10 juillet 1965, règlementent désormais le régime applicable à la suppression du service de gardiennage.


Il s’agit des lois des 25 mars 2009, dite loi Boutin, et 24 mars 2014, dite loi Alur, lesquelles ont finalement très peu remis en cause la jurisprudence antérieure.


Mais la suppression du poste, lorsqu’elle entraîne le licenciement du gardien, relève non seulement du droit de la copropriété mais également des règles du droit social, l’imbrication de ces dispositions rendant, du reste, parfois délicate la prise de décision, de même que sa mise en œuvre.


Or, un arrêt de la Chambre sociale de la Cour de cassation du 1er février 2017[2], vient de décider qu’un syndicat de copropriétaires n’étant pas une entreprise, au sens des dispositions de l’article L.1233-1 du Code du travail, ne serait pas soumis aux règles du licenciement pour motif économique et que la seule décision de suppression de son poste régulièrement prise par l’assemblée générale, pour un  motif non inhérent à sa personne, constituerait un motif réel et sérieux de licenciement de la gardienne.


Cet arrêt semble donc aller bien au-delà de la simple confirmation de la jurisprudence de la même chambre qui avait déjà, par le passé, refusé d’appliquer au syndicat des copropriétaires les dispositions concernant le licenciement économique.[3]


Cette décision, va en effet à l’encontre de la jurisprudence qui s’est récemment développée[4] et qui reconnaît au contraire au salarié du syndicat des copropriétaires et en particulier au gardien ou concierge la protection des règles concernant le licenciement économique.


Il est donc apparu nécessaire, à la suite des différentes interventions légales, ainsi qu’à la lumière de la jurisprudence sociale récente, d’examiner de nouveau les conditions de la suppression du poste de gardien, tant au regard du droit de la copropriété (I) qu’en application du droit social (II).


  


I – LA SUPPRESSION DU POSTE DE GARDIEN AU REGARD DU DROIT DE LA COPROPRIETE


A – Régime antérieur à la réforme issue des lois du 25 mars 2009 et 24 mars 2014


A l’origine, la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyait pas de dispositions spécifiques concernant la majorité applicable à la décision de suppression du poste de gardien.


La jurisprudence s’est donc prononcée en faveur de l’exigence du principe d’unanimité, sur le fondement de l’article 26 de la loi précitée dont les dispositions de l’avant-dernier alinéa prévoient que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.


Des exceptions (2) (3) (4) au principe d’unanimité (1) ont néanmoins été acceptées sous certaines conditions.


1) Le poste de gardien est prévu par le règlement de copropriété : principe d’unanimité


La jurisprudence s’était établie en ce sens que si le poste de gardien était prévu au règlement de copropriété, l’unanimité était requise pour sa suppression, dans la mesure où celle-ci constitue une atteinte aux modalités de jouissance ou à la destination des parties privatives résultant du règlement.[5]


2) Le poste de gardien est prévu par le règlement de copropriété : exceptions : majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.


Néanmoins, et bien qu’un service collectif de gardiennage ait été prévu par le règlement de copropriété, la jurisprudence tendait à s’infléchir dans le sens d’une admission de plus en plus fréquente de la suppression du poste de gardien, dès l’instant que les solutions de substitution étaient jugées équivalentes.


2.1. Solutions de substitution équivalentes : majorité de l’article 26 de la loi


Ainsi, certaines décisions, rares il est vrai et rendues dans des circonstances exceptionnelles, avaient-t-elles admis le remplacement du gardien par une entreprise extérieure et par la mise en place d’un digicode et de boîtes aux lettres. [6]


2.2. Solutions de remplacement non équivalentes : unanimité


A contrario, si les solutions de remplacement n’étaient pas jugées équivalentes, la jurisprudence considérait que l’unanimité était requise, la suppression de poste portant alors atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.[7]


A l’inverse, à défaut de mention du poste de gardien dans le règlement de copropriété, la décision pouvait être prise à la majorité de l’article 26 (3), voire même à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (4).


3) La suppression du poste de gardien non mentionné au règlement de copropriété n’est pas considérée comme étant nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ni constitutive d’une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives : majorité de l’article 26 de la loi.


La majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 était jugée suffisante à défaut de référence dans le règlement de copropriété à l’existence d’un poste de gardien [8], dès lors qu’il apparaissait que sa suppression ne portait pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.[9]


4) La suppression du poste de gardien non mentionné au règlement de copropriété n’est pas considérée comme étant nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ni constitutive d’une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives : majorité de l’article 24


Certains arrêts avaient cependant décidé que la suppression de deux postes de gardien en surnombre par rapport aux dispositions du règlement de copropriété, pouvait être votée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, du moment que la destination de l’immeuble et les modalités de jouissance des parties privatives n’étaient pas atteintes.[10]


C’est dans ces circonstances qu’est intervenue la loi du 25 mars 2009 ayant notamment pour objet, selon les travaux préparatoires, « de pérenniser les emplois des gardiens dans les immeubles d’habitation gérés par un syndic de copropriété. [11]



B – Régime issu des lois du 25 mars 2009 et 24 mars 2014


1) Réforme opérée par la loi du 25 mars 2009


La réforme avait pour but d’enrayer la diminution du nombre de gardiens d’immeuble en précisant explicitement, dans la loi du 10 juillet 1965, le régime applicable à la suppression de leur poste.


L’objectif était également de soumettre aux mêmes règles de majorité ou d’unanimité la décision de vente de la loge et celle de suppression du poste de concierge afin d’unifier le régime qui leur était applicable.


L’idée était en particulier d’éviter que la décision de vente de la loge ne soit prise à la double majorité de l’article 26 de la loi supprimant ainsi, de fait, le poste de gardien.


La loi du 25 mars 2009, ajoutant un nouvel alinéa à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, a expressément prévu que la suppression du poste de gardien et l’aliénation du logement qui lui est affecté, peut être votée à la double majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix sous réserve que ces deux décisions ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.


Cette modification législative avait donc en quelque sorte confirmé la jurisprudence majoritaire antérieure, en écartant toute possibilité de supprimer le service collectif à la majorité de l’article 24 de la loi, comme certains arrêts avaient pu le décider.[12]


Puis, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a une nouvelle fois été complété et modifié par la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur.


2) Modification effectuée par la loi du 24 mars 2014


2.1. La suppression du service et la vente de la loge sont décidées lors de la même assemblée générale


Désormais, et afin d’éviter tout risque de contrariété, au cas notamment ou l’une des deux décisions serait devenue définitive, la suppression du poste de gardien et la décision d'aliénation, par le syndicat, du logement qui lui est affecté, sont obligatoirement inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.


2.2. Les deux décisions doivent, dans certains cas, être prises à l'unanimité


L'article 26 précité précise également que « lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété », la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.


La rédaction nouvelle ne semble plus faire référence aux modalités de jouissance des parties privatives ni à la destination de l’immeuble indépendamment du règlement de copropriété lui-même, ce qui paraît limiter le vote à l’unanimité au seul cas où le service de conciergerie serait prévu par les dispositions du règlement.


La jurisprudence antérieure paraît donc pouvoir être reconduite, à l’exception, bien entendu, des décisions intervenues avant loi du 25 mars 2009, admettant, dans certains cas, la suppression du poste de gardien à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.


Ainsi, si le règlement de copropriété prévoit la présence d’un gardien, la suppression du service de gardiennage requiert l’unanimité car elle constitue une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives résultant de ce règlement[13], à moins qu’elle ne s’accompagne de mesures de substitution pouvant être considérées comme équivalentes, la décision pouvant alors être prise à la majorité de l’article 26 de la loi.[14]


Cependant, au cas où la décision de suppression du service de gardiennage serait considérée comme étant valable du fait du respect des conditions posées par le droit de la copropriété, il n’est pas certain qu’elle puisse l’être au regard du droit du travail, en cas de licenciement de son titulaire.


 


II – LA SUPPRESSION DU POSTE DE GARDIEN AU REGARD DU DROIT DU TRAVAIL


La suppression du poste par le syndicat des copropriétaires intervient le plus fréquemment pour des raisons financières.


En effet, le salaire du gardien devient parfois trop élevé pour faire face aux travaux de l’immeuble et le syndicat décide alors de vendre la loge et de faire appel à une entreprise de nettoyage à moindre coût.


Mais il arrive au contraire que les charges soient normalement réglées par les copropriétaires, la décision de l’assemblée générale étant alors guidée par la seule volonté de réaliser des économies.


Dans tous les cas, le licenciement qui en découle est soumis au contrôle du juge.


La question est donc de savoir si la suppression du poste de gardien peut être considérée comme constituant à elle seule un motif réel et sérieux de licenciement ou si au contraire le syndicat des copropriétaires doit réunir les conditions de fond et de forme du licenciement pour motif économique.


A l’heure actuelle, la réponse à cette interrogation n’est pas tout à fait la même, selon que l’on se place avant ou après l’arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2017.[15]



A – Spécificité du licenciement pour motif économique


La question posée consiste à savoir à quelles conditions le poste du gardien en place peut être supprimé.


1) Il n’existe en principe que deux types de licenciement : le licenciement pour motif personnel et le licenciement économique


La seule volonté de faire des économies en diminuant les charges de copropriété est-elle suffisante ou bien le syndicat doit-il établir qu’il est confronté à des difficultés d’ordre économique ?


En effet, sauf accord conventionnel avec le salarié, toute rupture du contrat de travail à durée indéterminée, à l’initiative de l’employeur, doit prendre la forme d’un licenciement.


Or, il n’existe, pour le moment en droit français, que deux types de licenciement des salariés sous contrats à durée indéterminée, à savoir le licenciement pour motif personnel prévu par l’article L.1232-1 et le licenciement pour raison économique régit par l’article L.1233-1 du Code du travail.


Si le licenciement est prononcé pour un motif étranger à la personne du salarié, ce qui est a priori le cas en matière de suppression de poste, il doit alors être justifié par un motif économique.


A défaut, le licenciement serait sans cause réelle et sérieuse.


Il n’existe pas, en principe, de troisième voie, même si c’est celle que semble vouloir emprunter l’arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2017, ainsi que nous le verrons infra.


2) Conditions de fond et formalisme du licenciement économique


Le licenciement pour motif économique est soumis à un régime juridique distinct de celui du licenciement pour motif personnel, lequel est fondé sur la faute ou l’insuffisance professionnelle du salarié.


2.1. Conditions de fond du licenciement économique


2.1.1. Appréciation des difficultés économiques


En effet, en application des dispositions de l’article L.1233-3 du Code du travail, le licenciement économique ne peut être prononcé que pour des motifs non inhérents à la personne du salarié et résultant d’une suppression ou transformation d’emploi consécutif à des difficultés économiques.


La jurisprudence interprète de façon moins restrictive qu’auparavant la notion de difficultés économiques et admet, par exemple, que la suppression d’emploi provienne de la nécessité de réorganisation de l’entreprise.[16]


Mais celle-ci doit néanmoins toujours intervenir dans l’optique d’en sauvegarder la compétitivité ce qui, appliqué à un syndicat des copropriétaires, apparaît comme étant un critère difficile à mettre en œuvre.


En revanche, il est établi que la seule volonté de réaliser des économies, sans justifier de difficultés financières, ne constitue pas un motif réel et sérieux de licenciement pour motif économique.[17]


2.1.2. Obligation de reclassement


De plus, l’article L.1233-4 du Code du travail exige, en cas de licenciement pour motif économique, que l’employeur ait préalablement tenté en vain de procéder au reclassement du salarié dans l’entreprise.


L’employeur qui licencie doit donc pouvoir démontrer l’impossibilité de reclassement.


2.1.3. Formalisme de la lettre de licenciement : énonciations


Sur le plan formel, en application de l’article L.1233-16 du Code du travail, la lettre de licenciement doit énoncer les difficultés économiques qui fondent la décision de suppression du poste, à défaut de quoi le licenciement serait considéré comme étant sans cause réelle et sérieuse.[18]


Enfin, le salarié licencié pour motif économique bénéficie d’une priorité de réembauchage qui doit lui être rappelée aux termes de la lettre de licenciement, sans cependant que l’absence de cette information soit sanctionnée autrement que par des dommages et intérêts.


2.2 Champ d’application du licenciement pour motif économique


Cependant, l’article L.1233-1 du Code du travail définit le champ d’application du licenciement économique en précisant que : « Les dispositions du présent chapitre sont applicables dans les entreprises et établissements privés de toute nature ainsi que, sauf dispositions particulières, dans les entreprises publiques et les établissements publics, industriels et commerciaux.»


Or, ce texte concernant le champ d’application des dispositions du licenciement pour motif économique pose des difficultés d’interprétation pour savoir s’il est ou non applicable au syndicat des copropriétaires.


  


B –  Jurisprudence antérieure à l’arrêt du 1er février 2017


1) Application du licenciement pour motif économique au syndicat des copropriétaires


Aux termes d’un arrêt rendu en 1990, la Chambre sociale avait décidé, à propos de la suppression d’un poste de gardien, que le syndicat des copropriétaires n’était pas soumis aux règles concernant le licenciement économique, au motif qu’il n’était pas une entreprise, au sens des dispositions de l’ancien article L.321-3 du Code du travail alors applicable,[19]


Il s’agissait d’une décision sans ambiguïté, mais relativement ancienne, compte tenu  de l’inflexion depuis lors de la jurisprudence émanant en particulier des juges du fond s’agissant des gardiens mais également de la Chambre sociale concernant d’autres salariés du syndicat des copropriétaires.


En effet, la jurisprudence, dans sa très grande majorité, décide au contraire désormais que le syndicat des copropriétaires est soumis aux règles du licenciement économique.


La Chambre sociale elle-même, aux termes d’un arrêt du 29 avril 2009, est venue récemment confirmer cette solution à propos non pas d’un gardien, mais d’un salarié d’entretien du syndicat des copropriétaires.[20]


Cependant si la jurisprudence reconnaît de façon générale que le syndicat des copropriétaires est soumis aux règles du licenciement pour motif économique, il est rare qu’elle considère les conditions de fond ou de forme en soient réunies.


Certaines décisions admettent cependant le caractère réel et sérieux des motifs économiques invoqués (1.1) quand la majorité le leur dénie (1.2).


1.1 Décisions décidant que le syndicat des copropriétaires est soumis aux dispositions concernant les licenciements économiques et admettant, de surcroît, le motif réel et sérieux du licenciement économique invoqué


L’arrêt du 29 avril 2009 précité[21] de la Chambre sociale de la Cour de cassation, a décidé que les difficultés économiques alléguées par le syndicat des copropriétaires étaient caractérisées et justifiaient sa décision de suppression du poste du salarié employé en qualité d’ouvrier d’entretien, au regard des dispositions de l’article L.321-1 devenu l’article L.1233-3 du Code du travail concernant le licenciement économique.


Le salarié avait soutenu en vain que le simple fait d’externaliser ses fonctions ne suffisait pas, en l’absence de cessation de l’activité correspondante, à faire regarder le licenciement litigieux comme reposant sur une cause économique.


C’est également sans succès qu’il avait reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas justifier d’avoir exercé les recours lui permettant d’obtenir le paiement des charges impayées à l’origine des difficultés de trésorerie, elles-mêmes, insuffisantes selon lui, pour caractériser un motif économique réel et sérieux.


De même, un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 février 2013 a-t-il décidé que repose sur une cause réelle et sérieuse le licenciement économique de la salariée, engagée en qualité de gardienne d’immeuble à temps complet, intervenu pour suppression de poste.[22]


La cour d’appel d’Aix-en-Provence relève en effet « qu’étant établi que le syndicat des copropriétaire devait faire face à une augmentation importante des charges de copropriété, aggravée par de lourdes charges obligatoires en vertu de la loi ou des règles de sécurité, la suppression du poste de gardien et son remplacement par un service de nettoyage permettait une économie des deux tiers des dépenses de gardiennage, ce qui autorisait le syndicat à réaliser d’autres travaux importants de remise en état de la copropriété et favorisait la limitation des dépassements budgétaires sans faire peser davantage sur les copropriétaires une augmentation supplémentaire des charges »


Mais, contrairement à ces deux décisions, la jurisprudence refuse souvent de considérer que le licenciement économique prononcé pour suppression de poste repose sur une cause réelle et sérieuse (1.2.2).


Cela n’empêche pas la jurisprudence d’admettre par principe très majoritairement et de façon extrêmement bien motivée parfois, l’application des règles de licenciement économique au syndicat des copropriétaires (1.2.1).


1.2. Décisions admettant le licenciement pour motif économique tout en rejetant la cause réelle et sérieuse invoquée


1.2.1. Application des dispositions concernant le licenciement économique au gardien employé par le syndicat des copropriétaires


Ainsi en est-il de deux arrêts de la cour d’appel de Paris, l’un du 31 janvier 2013 et l’autre du 5 juin 2013, précisant, de façon très motivée, le régime applicable aux concierges employés par un syndicat des copropriétaires, relevant de la Convention collective des gardiens concierges et employés d’immeuble.[23]


En effet, aux termes du premier arrêt, la cour d’appel de Paris, rappelle que les concierges et employés d’immeuble à usage d’habitation relèvent, sur les points non réglés par leur statut spécial fixé par les articles L.7211-1 et L.7211-2 du Code du travail, des dispositions de droit commun du même code, à l’exception de celles qui prévoient expressément qu’elles ne leur sont pas applicables.


La cour d’appel ajoute que l’article L.1233-3 du Code du travail définissant dans son 1er alinéa le licenciement pour motif économique prévoit que ses dispositions sont applicables à toute rupture du contrat de travail à l’exclusion de la rupture conventionnelle.


La décision d’appel en conclut qu’« il en résulte que les dispositions du Code du travail relatives au licenciement pour motif économique sont applicables aux gardiens concierges soumis à la Convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d’immeuble. »


De même, aux termes de l’arrêt précité du 5 juin 2013, la cour précise également qu’« aucune disposition spécifique n’est prévue pour ce type de personnel, quant à leur licenciement, en particulier pour motif économique, et les dispositions du Code du travail qui organisent ces licenciements ne prévoient aucune exception expresse pour les concierges et employés d’immeuble à usage d’habitation. »


La cour en conclut que le licenciement du gardien employé par un syndicat de copropriétaires, doit « être régi par les dispositions générales du Code du travail, notamment celles prévues aux articles L.1232-1 (licenciement pour motif personnel) ou L.1233-1 et suivants (licenciement pour motif économique) de ce code et être fondé sur une cause réelle et sérieuse, suffisamment précise pour être vérifiable par la cour ».


Il en résulte, selon ces deux arrêts de la cour d’appel, que les dispositions du Code du travail relatives au licenciement pour motif économique, sont bien applicables aux gardiens d’immeuble employés par un syndicat des copropriétaires.


1.2.2. Refus d’admettre les motifs invoqués comme constituant des motifs économiques


Par suite, la décision de la cour d’appel de Paris du 31 janvier 2013 examine, au regard des dispositions précitées, si le licenciement économique du salarié repose ou non sur un motif réel et sérieux.


L’arrêt relève que ne repose pas sur une cause réelle et sérieuse le licenciement économique de la salariée, engagée en qualité de concierge d’immeuble, intervenu pour suppression de poste.[24]


La gardienne ayant été licenciée en raison de la suppression de son poste et remplacée par une entreprise de nettoyage, l’arrêt décide en effet « qu’en évoquant seulement le souci de maîtriser les coûts financiers et la rationalisation du gardiennage de l’immeuble, l’employeur ne rapporte pas la preuve des motifs d’ordre économique qui ont nécessité la suppression du poste. »


La cour d’appel ajoute que « la seule mention, dans la lettre de licenciement de la suppression de poste du salarié, est insuffisante à caractériser une cause réelle et sérieuse de licenciement. »


De son côté, l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 juin 2013 relève également que, dans la lettre de licenciement, « le cabinet chargé de la gestion de la copropriété présente la décision de l’assemblée générale […]comme le « motif » du licenciement alors qu’il ne s’agit que de  « l’instance responsable » de cette décision, dont la cause n’est nullement précisée par la lettre du 12 août 2009, au-delà du souhait de « réorganisation » qui ne constitue en aucun cas en lui-même un motif légitime de licenciement ».


Selon la cour d’appel, « la formulation de la lettre de licenciement, totalement imprécise quant à la cause de la décision, et qui empêche toute vérification par la cour, équivaut à une absence de motifs ». [25]


L’arrêt ajoute que « le licenciement d’un gardien d’immeuble logé ne pouvant constituer en aucune manière un licenciement « sui generis », le licenciement est dépourvu de cause réelle et sérieuse.


Dès lors, elle ajoute « que l’employeur, qui revendique finalement un licenciement pour motif économique, ne fait état ni dans sa lettre de licenciement, ni dans la pratique, de recherches pour un reclassement, cette absence de recherche aboutit également à caractériser un licenciement dépourvu de cause réelle et sérieuse ».


D’autres décisions ont déclaré abusif le licenciement économique du gardien, au motif que la trésorerie de la copropriété serait déficitaire, l’ensemble des copropriétaires ne réglant pas leurs charges.


Ainsi, un arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 avril 2014 précise-t-il que « le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir mis les copropriétaires défaillants en demeure de régulariser le paiement de leurs charges ou d’avoir tenté une procédure de recouvrement, dès lors, cette carence de la copropriété ne saurait préjudicier à la salariée ni ne peut caractériser un motif économique justifiant son licenciement ».[26]


Déjà, un arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 mai 2010, avait relevé que « les dispositions du Code du travail relatives au licenciement pour cause économique sont applicables aux gardiens d’immeuble soumis à la Convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employées d’immeuble ».[27]


La salariée qui avait été engagée en qualité de gardienne à service permanent avait été licenciée pour motif économique, en raison de la suppression de son poste et remplacée par une entreprise de nettoyage.


La cour avait cependant décidé que « l’employeur ne rapporte pas la preuve des motifs d’ordre économique ayant nécessité la suppression du poste. En conséquence, le licenciement est dépourvu de cause réelle et sérieuse ».


De même, la cour d’appel de Paris relevait, dans un arrêt du 12 février 2010, qu’aux termes de sa lettre de licenciement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble invoquait la lourdeur des charges de gardiennage de l’immeuble qui rendait impossible l’exécution des travaux d’entretien de cet immeuble par la copropriété.[28]


L’arrêt décidait cependant qu’ à défaut de tout autre document justifiant l’impossibilité pour le syndicat de faire face aux charges d’exploitation et rendant nécessaire la suppression du poste de gardien, la seule production de l’arrêté du maire  faisant injonction aux propriétaires de l’immeuble d’engager les travaux nécessaires pour remettre en état de propreté la façade de l’immeuble était insuffisante pour établir les difficultés financières de la copropriété, à l’origine de la décision de la suppression du poste de gardien.


C’est dans ce contexte qu’intervient l’arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2017 décidant, au contraire de la jurisprudence récente, que les règles du licenciement économique ne sont pas applicables au syndicat des copropriétaires.



C –  L’arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2017


Aux termes de l’arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2017[29], la Chambre sociale, reprenant en partie la motivation issue de sa première décision du 10 octobre 1990[30], décide qu’un syndicat des copropriétaires n’étant pas une entreprise au sens des dispositions de l’article L.1233-1 du Code du travail, le licenciement de l’un de ses salariés, même s’il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n’est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements économiques.


1) Les faits ayant donné lieu à l’arrêt du 1er février 2017


Le syndicat des copropriétaires avait supprimé le poste de la gardienne et lui avait adressé une lettre de licenciement motivée de la façon suivante :


« Suppression du poste de gardien-concierge votée à l’unanimité par l’assemblée générale de la copropriété immobilière. »


Comme l’illustrait la formulation lapidaire de la lettre de licenciement, le syndicat des copropriétaires n’invoquait aucun motif économique pour tenter de justifier la suppression du poste.


La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté le recours formé par la salariée, au motif que le syndicat des copropriétaires ne constituait pas une entreprise au sens de l’article L.1233-1 du Code du travail, fixant le domaine d’application du licenciement économique.


A titre subsidiaire, la salariée avait soutenu que si la nature économique de son licenciement n’était pas retenue, cela constituerait alors un licenciement pour motif personnel tout aussi abusif, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas non plus invoqué une cause de rupture du contrat de travail inhérente à sa personne.


La cour d’appel avait rejeté cette argumentation et décidé que la suppression du poste votée par l’assemblée générale, seul motif évoqué dans la lettre de licenciement, était une décision de gestion régulièrement adoptée ne faisant aucune référence à la personne de la salariée et donc constituant une cause réelle, sérieuse et objective de rupture de la relation de travail.


La salariée avait formé un pourvoi au motif que lorsqu’un syndicat des copropriétaires licencie un gardien d’immeuble en raison de la suppression de son poste, il doit justifier d’un motif économique et rechercher les possibilités de reclassement du salarié ; à défaut, le licenciement s’avèrerait être sans cause réelle et sérieuse.


La gardienne invoquait le non-respect des dispositions des articles L.1233-1, L.1233-2 et L.1233-3 du Code du travail concernant le licenciement économique, de même que le défaut d’application de l’article 14 de la Convention collective des gardiens concierges et employés d’immeubles, lequel renvoie notamment aux règles du Code du travail concernant le licenciement, tant pour cause personnelle que pour motif économique.


La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme en tous points la décision d’appel.


2) Analyse de l’arrêt du 1er février 2017


2.1. Le refus d’application du licenciement économique au syndicat des copropriétaires


Cette décision, qui est promise à une large publication, intervient en contradiction avec la jurisprudence récente, tant de la Chambre sociale de la Cour de cassation que des juridictions du fond, que nous venons d’évoquer.


De surcroît, cet arrêt est également contraire à un précédent arrêt de la même Chambre sociale de Cour de cassation du 20 janvier 2010[31] décidant, de manière générale, que les concierges et employés d’immeuble à usage d’habitation, soumis au statut spécial fixé par les article L.7211-1 à L. 7215-1 du Code du travail, relèvent, sur les points non réglés par ce statut, des dispositions du même code, à l’exception de celles qui prévoient expressément qu’elles ne leur sont pas applicables.


C’est d’ailleurs en reprenant la motivation de cet arrêt du 20 janvier 2010 que les deux décisions précitées de la cour d’appel de Paris sont intervenues[32]


En effet, il en résulte que dans la mesure où aucune disposition spécifique n’étant prévue pour ce type de personnel quant à leur licenciement, en particulier pour motif économique, et les dispositions du Code du travail qui organisent ces licenciements ne prévoyant aucune exception expresse pour les concierges et employés d’immeuble à usage d’habitation, le licenciement du gardien employé par un syndicat des copropriétaires doit être régi par les dispositions générales du Code du travail, notamment par les dispositions prévues aux articles L.1232-1 et suivants s’agissant du licenciement pour motif personnel ou L. 1233-1 et suivants s’agissant du licenciement pour motif économique et être fondé sur une cause réelle et sérieuse suffisamment précise pour être vérifiable.


De surcroît, on relèvera que la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble applicable aux gardiens d’immeuble à usage d’habitation employés par un syndicat des copropriétaires prévoit, en son article 14, le renvoi aux règles concernant tous les licenciements, en ce et y compris le licenciement pour motif économique.


C’est donc à plus d’un titre que le gardien doit être soumis aux règles concernant le licenciement économique.


L’arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2017, qui constitue une décision de rejet, semble donc en contradiction avec les dispositions légales et conventionnelles régissant le statut des gardiens concierges employés par un syndicat des copropriétaires.


Or, les conséquences pratiques de cette décision sont particulièrement graves pour la protection des salariés concernés.


En effet, il résulte de cet arrêt que le syndicat des copropriétaires n’étant pas soumis aux dispositions concernant le licenciement économique, la décision de suppression du poste visée dans la lettre de licenciement constituerait à elle seule une cause réelle et sérieuse de rupture du contrat de travail.


La Cour de cassation a en effet confirmé la décision d’appel en ce qu’elle précisait que la motivation émanant de la lettre de licenciement, évoquant seulement « la suppression du poste de gardien-concierge voté à l’unanimité par l’assemblée générale de la copropriété immobilière » était suffisante pour justifier le licenciement de la gardienne.


2.2. Assimilation des gardiens-concierges aux employés de maison


Il semble que la Cour de cassation ait entendu appliquer au syndicat des copropriétaires la jurisprudence concernant les concierges employés par un propriétaire unique assimilés, de par l’article L.7211-1 du Code du travail, aux employés de maison, lesquels relèvent d’un statut dérogatoire différent du statut des concierges d’immeubles d’habitation employés par un syndicat de copropriétaires.


2.2.1 Absence d’application du licenciement économique aux gardiens employés par un particulier


Ces employés de maison et ceux qui leur sont assimilés relèvent, lorsque l’employeur est un particulier, de la Convention collective des salariés du particulier employeur,  dont l’article 12 exclut expressément l’application des règles de procédure spécifiques au licenciement économique, contrairement à l’article 14 de la Convention collective des gardiens concierges et employés d’immeuble.


Or, c’est bien sur l’exclusion prévue par l’article 12 de la Convention collective du particulier employeur, et sur elle seule, que repose le régime dérogatoire qui fait échapper le salarié employé de maison et celui auquel il est juridiquement assimilé, aux règles protectrices du licenciement économique.


Cela vient en effet d’être confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 21 janvier 2015.[33]


2.2.2 Absence d’application du licenciement économique aux salariés employés par une personne morale


En effet, la Chambre sociale de la Cour de cassation a récemment décidé que les règles du licenciement économique redeviennent applicables à l’employé de maison lorsque celui-ci est employé, non pas par un particulier employeur (soumis aux dispositions de la Convention collective du particulier employeur) mais par une personne morale, laquelle était en l’espèce une société civile immobilière.[34]


Ainsi, la Chambre sociale, dans l’arrêt précité du 21 janvier 2015, a-t-elle précisé que « si le licenciement d’un employé de maison, même quand il repose sur un motif étranger à sa personne, n’est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour cause économique, cette règle ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où l’employeur n’est pas un particulier ».


Dans ces conditions, on voit mal la raison pour laquelle les règles concernant le licenciement économique seraient applicables à un employé de maison engagé par une société civile immobilière, personne morale ne constituant pas une entreprise, et non pas à un gardien employé par un syndicat des copropriétaires, ce dernier étant également une personne morale ne constituant pas une entité économique.


2.2.3. Le champ d’application du licenciement économique n’excluant pas une société civile immobilière, il ne saurait exclure le syndicat des copropriétaires


Il convient en effet de relever que le refus d’appliquer au syndicat des copropriétaires les règles du licenciement économique, définit aux termes de l’article L.1233-1 du Code du travail, ne s’explique pas fondamentalement par les dispositions de ce texte.


Cet article précise en effet le champ d’application du licenciement économique en prévoyant que « les dispositions du présent chapitre sont applicables dans les entreprises et établissements privés de toute nature ainsi que, sauf dispositions particulières, dans les entreprises publiques et les établissements publics, industriels et commerciaux ».


On peut donc noter que l’article L.1233-1 précité ne vise pas seulement les entreprises mais fait référence aux « établissements privés de toute nature ».


Or, pour dénier au syndicat des copropriétaires l’application des dispositions concernant le licenciement économique, l’arrêt du 1er février 2017 relève que le syndicat des copropriétaires n’est pas une entreprise, au sens de l’article L.1233-1 du Code du travail, sans faire aucunement référence à la catégorie des « établissements privés de toute nature » visés par ledit article L.1233-1, fixant le champ d’application du licenciement économique, et à laquelle le syndicat des copropriétaires semble pourtant pouvoir au moins autant appartenir qu’une société civile immobilière, telle que visée aux termes de l’arrêt précité du 21 janvier 2015.




EN CONCLUSION


Il paraît difficile d’admettre que la seule décision de supprimer le poste de gardien, régulièrement prise par l’assemblée générale de copropriété, suffirait à justifier le licenciement de son titulaire.


Il n’est, en effet, pas concevable de créer ainsi, au regard des règles du droit du travail actuellement en vigueur, un motif de licenciement «sui generis».


Cela n’est conforme ni aux dispositions des articles L.7211-1 à L.7215-1 du Code du travail fixant le statut dérogatoire des gardiens d’immeuble d’habitation, ni à l’article 14 de la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble, non plus qu’à l’article L.1233-1 du Code du travail fixant le champ d’application du licenciement pour cause économique.


Une clarification dans le sens d’un infléchissement de la jurisprudence de la Cour de cassation serait donc bienvenue.



Laurence GUÉGAN-GÉLINET


Avocat à la cour d’appel de Paris


Spécialiste en droit immobilier



[1] Entre le recensement de 1990 et celui de 2006, plus de 17.000 concierges ont disparu, selon les sources de l’INSEE (Le Monde, 12 janv. 2010).


[2] Cass. soc. 1er février 2017, n° 15-26853 F+B


[3] Cass. soc., 10 oct. 1990, n° 87-45-366, Bull. civ. V, n° 442


[4] Cass. soc.29 avr. 2009, n°07-44.873; CA Paris, pôle 6, ch. 7., 31 janv. 2013, jurisdata n° 09/07035 ; CA Paris, Pôle 6, ch. 6, 5 juin 2013, jurisdata n° 11/08747


[5] CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 16 déc. 2005 : Jurisdata n° 2005-308000 ; CA Paris, 23e ch. B, 12 juin 1998 : Loyers et copr. févr. 1999, n° 48 ; CA Paris, 23e ch. A, 6 mai 1998 : Loyers et copr. nov. 1998, n° 275, obs. G. Vigneron ; CA .Paris, 23e ch. A, 16 oct. 1996 : Loyers et copr. janv. 1997, n° 28, obs. G. Vigneron ; CA Paris, 19e ch. 11 mai 1994 : D. 1994, inf. rap. p. 163


[6] CA Paris, 24 juin 1988 : D. 1988, IR, p. 230 ; CA Versailles, 1ère ch., 1ère section, 11 mars 1993 : Rev. Administrer déc. 1993, p. 56


[7] Cass. 3e civ. 21 mars 2000 : Loyers et copro. 2000, comm. 125, note G. Vigneron ; Cass. 3e civ. 28 juin 1995 : Loyers et copr. 1995, n° 443 : RD imm. 1995, p. 780, obs. P. Capoulade : AJDI 1996, p. 485, note Ch. H. Gallet


[8] Cass. 3e civ. 24 sept. 2008, bull. civ. III, n° 136


[9] Cass. 3e civ. 1er déc. 2009, n° 08-20609 : Rev. loyers 2010, p. 87 ; AJDI 2010, p. 144


[10] CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000 : Loyers et copr. 2001, comm. 130 ; Rev. Administrer août-sept. 2001, p. 43, obs. J.-R. Bouyeure ; Cass. 3e civ. 9 sept. 2008, n° 07-16881 : AJDI 2009, p. 459, note P. Capoulade


[11] JOAN, discussion de l’article 6, première séance du 4 février 2009


[12] cf. note11


[13] CA Poitiers 30 Janv. 2013 n°10/00620 ; AJDI 2013, p. 620 ; CA PARIS Pôle 4, 2ème ch.. 15 févr. 2017, n° 15/12099


[14] CA Paris Pôle 4, 2ème ch., 21 mai 2014 n°13 /11236 : Jurisdata n° 2014-016717, Loyers et copr. 2014, comm.281, obs. G. Vigneron (Suppression d’un poste sur les deux postes de gardien)


[15] Cf. note2


[16] Cass. soc. 4 mars 2015 ; RJS 5/15, n°321 : pour un office notarial


[17] Cass. soc. 24 avril 1990 ; D. 1990, IR p. 134


[18] Cass.Soc.27 mars 2012 ; RJS.6/12, n°533


[19] Cf. note3 , Cass. soc, 10 oct.1990 précité


[20] Cass. Soc, 29 avr. 2009, n° 07-44.873


[21] Cf. note 20


[22] CA Aix-en-Provence, 17ème ch. ,21 fév. 2013, jurisdata n° 12/01497


[23] cf. note 4 : Cass. soc. 29 avril 2009, n° 07-44.873 ; CA Paris, pôle 6, ch. 7., 31 janv. 2013 ; CA Paris, Pôle 6, ch. 6, 5 juin 2013, précités


[24] cf. note4, CA Paris, 31 janv. 2013 précité


[25] cf. note4, CA Paris, Pôle 6, ch. 6, 5 juin 2013 précité


[26] CA Paris, pôle 6, ch. 3, 8 avril 2014, n° 12/01962 : Jurisdata n° 2014-007164


[27] CA Paris, pôle 6, ch. 5, 6 mai 2010, n° S 08/09517 : Jurisdata n° 2010-013650


[28] CA Paris, pôle 6, ch. 11, 12 févr. 2010, n° 07/05603


[29] cf. note2, Cass. soc. 1er févr. 2017, n° 15-26853, F+B


[30] cf. note3, Cass. soc. 10 oct. 1990 précité


[31] Cass. Soc., 20 janvier 2010, n° 08-45018 : RJS 4/10, n° 386 ; JCP S 2010, 1189, note Lahalle T.


[32] Cf. note 4 : Cass. soc. 29 avril 2009, n° 07-44.873 ; CA Paris, pôle 6, ch. 7., 31 janv. 2013 ; CA Paris, Pôle 6, ch. 6, 5 juin 2013, précités


[33] Cass. soc. 21 janv.2015, n° 13-17.850 : RJS 4/15, n° 295 ; JCP S 2015, 1087, note Duchange G


[34] Cf. note33 : Cass. soc. 21 janvier 2015 précité