Le juge a le pouvoir de rectifier une erreur matérielle affectant l’état descriptif de division



Mots-clés :  Copropriété – État descriptif de division – Erreur matérielle – Rectification – Pouvoir du juge

Référence : Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-14.168, P+B+I

Repère : Le Lamy Droit Immobilier 2017, n° 5104

RL>2914 Le juge a le pouvoir de rectifier une erreur matérielle affectant l’état descriptif de division, telle qu’une inversion des numéros de lots.

Analyse : Le copropriétaire d’une chambre de service numérotée 23 dans l’état descriptif de division, découvrant que sur le plan annexé au règlement de copropriété ce numéro désigne une autre chambre de service située au même étage, demande la restitution de celle-ci à son propriétaire actuel, lequel a lui-même acquis son lot sous le numéro 29.

En réalité, les numéros de lots ont été intervertis sur le plan annexé au règlement de copropriété. En conséquence, le défendeur s’oppose à une telle revendication et sollicite la rectification de cette erreur matérielle.

La Cour d’appel de Paris procède à la rectification sollicitée et la Cour de cassation confirme la décision d’appel.

Le pourvoi prétendait que la référence par le règlement de copropriété au plan qui lui était annexé, aurait eu pour effet d’attribuer un caractère contractuel à l’état descriptif de division, empêchant ainsi le juge de procéder à une quelconque rectification d’erreur matérielle, seule l’assemblée générale pouvant procéder à un modificatif.

En effet, si l’état descriptif de division ne possède en principe pas de valeur contractuelle[1], il n’en est pas de même lorsque le règlement de copropriété lui confère expressément ce caractère[2].

Cependant, en l’espèce, la Cour de cassation écarte cette argumentation en relevant qu’il n’y avait pas de renvoi exprès au plan qui lui était annexé, ni même de certification exacte et sincère du plan par l’auteur du règlement de copropriété, en sorte que l’état descriptif de division ne s’était pas vu octroyer une valeur contractuelle.

La Haute juridiction décide, en conséquence, que le juge avait le pouvoir de statuer sur une demande en rectification d’erreur matérielle affectant l’état descriptif de division.

C’est la première fois que la Cour de cassation se prononce en ce sens.

Cette décision est rendue en droite ligne de la jurisprudence récente qui décide que le juge judiciaire a le pouvoir de rectifier les erreurs matérielles affectant les actes authentiques[3]. 

Or, en application de l’article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955[4], portant réforme de la publicité foncière, l’état descriptif de division est obligatoirement dressé en la forme authentique.

Cette décision novatrice, s’agissant de son application à l’état descriptif de division, présente un grand intérêt dans la mesure où les erreurs affectant ces actes, loin d’être rares, peuvent, comme en l’espèce, entraîner des litiges importants voire inextricables.

En effet, conformément à l’article 71-10 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955[5], pris pour l’application du décret du 4 janvier 1955, un éventuel acte modificatif de l’état descriptif de division est établi par les seuls copropriétaires des fractions intéressées par la modification.

L’assemblée générale des copropriétaires n’a donc pas à intervenir, autoriser ou approuver une modification de l’état descriptif de division[6].

Mais les parties pouvant y procéder peuvent, comme en l’espèce, être en litige.

Le juge est donc, dans ce cas, le seul à pouvoir rectifier une erreur matérielle affectant l’état descriptif de division.


 

                                                                            Laurence GUÉGAN-GÉLINET


                                                                            Avocat à la cour d'appel de Paris,


                                                                       Spécialiste en droit immobilier


 


TEXTE DE LA DÉCISION (EXTRAITS) « (…) Sur le premier moyen :

(…) Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte pas des énonciations de l'arrêt que le règlement de copropriété procéderait à un renvoi exprès au plan qui lui est annexé et qu'il serait certifié exact et sincère par l'auteur de ce règlement ; 

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que le juge a le pouvoir de statuer sur une demande en rectification d'une erreur matérielle affectant un état descriptif de division, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la demande en rectification d'une erreur de numérotation des lots dans l'état descriptif de division était recevable ; 

D'où il suit que le moyen, qui manque en fait pour partie, n'est pas fondé pour le surplus ; 

Sur le second moyen :

(…) Mais attendu, d'une part, que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief pris d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ; 

Attendu, d'autre part, que, procédant à l'interprétation de l'état descriptif de division que son ambiguïté, découlant du rapprochement de ses termes avec le plan annexé au règlement de copropriété, rendait nécessaire, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit l'existence d'une erreur matérielle par inversion des numéros des lots n° 23 et 29 sur ce plan, a pu, sans modifier les droits des parties, ordonner sa rectification ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; (…) ».

CASS. 3e CIV., 22 MARS 2018, N° 17-14.168, P+B+I

 

[1] Cass. 3e civ., 8 juill. 1992, n° 90-11.578, Bull. civ. III, n° 241, D. 1993, jur., p. 1, note Capoulade P. et Giverdon C., AJPI 1993, p. 713, obs. Gélinet J.-M.

[2] Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.849, à paraître au Bulletin, Rev. loyers 2017, p. 440, note Guégan-Gélinet L.

[3] Cass. 1re civ., 26 janv. 2012, n° 10-28.356, Bull. civ. I, n° 13 ; Cass. 1re civ., 5 déc. 2012, n° 11-25.479.

[4] D. n° 55-22, 4 janv. 1955, JO 7 janv.

[5] D. n° 55-1350, 14 oct. 1955, JO 15 oct.

[6] Cass. 3e civ., 8 avr. 2014, n° 13-11.633.