INDIVISIBILITÉ DE L'ORDONNANCE RÉTRACTANT LA DÉSIGNATION D'UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE

Mots-clés : Copropriété – Administrateur provisoire – Désignation – Ordonnance – Rétractation – Indivisibilité – Appel – Irrecevabilité

 

Textes visés : Code de procédure civile – Articles 552 et 553 – Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 – Article 47

 

                            Référence : Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22.735, P+B, M. Terrier, prés. ; Mme Proust, cons. réf. rapp. ; M. Bailly, av. gén. réf.

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RL>XXXX La décision rétractant, à la demande de neuf copropriétaires, l'ordonnance désignant un administrateur provisoire de copropriété a un caractère indivisible à leur égard. Il en résulte qu'à défaut pour l'appelant d'avoir intimé toutes les parties, l'appel de l'ordonnance de rétractation est irrecevable en application de l'article 553 du Code de procédure civile.

 

 

Analyse : Deux copropriétaires obtiennent une ordonnance désignant un administrateur provisoire de copropriété sur le fondement de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (JO 22 mars), en raison de l'absence d'ouverture, par le syndic, d'un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa désignation. Neuf copropriétaires et le syndic, en son nom personnel, assignent alors les demandeurs et sollicitent en référé la rétractation de l'ordonnance.

 

Le syndic est déclaré irrecevable conformément à une jurisprudence bien établie, aux termes de laquelle ce dernier n'est pas admis à agir, à titre personnel, en rétractation d'une ordonnance rendue sur le fondement des articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967[1].

 

Seuls les neuf copropriétaires avaient donc obtenu la rétractation de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire. Les deux demandeurs initiaux avaient interjeté appel, mais n'avaient intimé qu'une seule des neuf parties adverses. En revanche, l'appelant avait assigné le syndicat des copropriétaires en intervention forcée. L'appel avait été déclaré irrecevable.

 

Cette irrecevabilité est confirmée par la Cour de cassation, qui rejette le pourvoi.

 

On sait, en effet, que l'article 59, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'ordonnance désignant un administrateur provisoire de copropriété en application des articles 46 et 47 de ce même décret doit être notifiée dans le mois de son prononcé à tous les copropriétaires, qui peuvent alors en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification. Or, en vertu de ce texte, seuls les copropriétaires sont, semble-t-il, admis à agir en rétractation, puisqu'ils sont les seuls à se voir notifier l'ordonnance. C'est la raison pour laquelle la jurisprudence dénie tout droit d'action au syndic à titre personnel[2].

 

Le syndicat des copropriétaires n'étant pas visé par les dispositions de l'article 59 précité, il ne devrait pas non plus être autorisé à solliciter la rétractation de l'ordonnance nommant l'administrateur provisoire. Cependant, la question n'est, à ce jour, pas clairement résolue par la jurisprudence, laquelle a pu admettre l'action en rétractation du syndicat des copropriétaires[3].

 

Pour autant, en l'espèce, le syndicat n'étant pas partie à l'instance et le syndic ne l'étant plus, les appelants auraient dû intimer les neuf copropriétaires. C'est probablement en raison de leur trop grand nombre que les appelants ont cru devoir n'intimer qu'une seule partie. Ils se sont vus, dès lors, opposer l'irrecevabilité en raison de l'indivisibilité de la décision de rétractation à l'égard de tous les demandeurs.

 

Les appelants avaient contesté, en vain, le caractère indivisible de la décision de rétractation à l'égard des copropriétaires, en s'appuyant, semble-t-il, sur le fait que le syndicat, pourtant non représenté en première instance, était, en définitive, le seul concerné par la décision de rétractation de l'ordonnance nommant un administrateur provisoire. C'était apparemment la raison pour laquelle ils avaient assigné le syndicat des copropriétaires en intervention forcée.

 

Ce raisonnement est condamné par la Cour de cassation. En effet, l'article 553 du Code de procédure civile prévoit qu'en cas d'indivisibilité entre plusieurs parties, l'appel formé contre l'une n'est recevable que si toutes sont appelées à l'instance. Or, selon la Haute juridiction, l'indivisibilité était incontestable, dans la mesure où l'ordonnance de rétractation ne pouvait devenir définitive à l'égard de huit parties et risquer d'être remise en cause à l'égard d'une seule.

 

Cette décision illustre les difficultés d'application de l'article 59, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967, aux termes duquel le syndicat des copropriétaires ne semble pas pouvoir être admis à agir en rétractation, dans la mesure où seuls les copropriétaires, et non le syndicat, se voient notifier l'ordonnance désignant un administrateur provisoire.

 

                                                                            Laurence GUÉGAN

Avocat à la cour d'appel de Paris,

Spécialiste en droit immobilier

 

 

Texte de la décision (extrait)

 

« (…) Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 3 juillet 2012), statuant en matière de référé que, sur la requête de M. et Mme X, une ordonnance a désigné un administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble sis 60 boulevard de Clichy ; que la société Fay & cie, syndic de la copropriété, agissant en son nom personnel, ainsi que neuf copropriétaires ont assigné M. et Mme X en rétractation de l'ordonnance et en paiement de dommages-intérêts ; que le juge des référés ayant rétracté l'ordonnance de désignation, M. et Mme X ont fait appel, en intimant une seule des copropriétaires et en assignant le syndicat des copropriétaires en intervention forcée ;
Attendu que M. et Mme X font grief à l'arrêt de déclarer leur appel irrecevable, alors selon le moyen :
1°/ que, comme le soulignaient M. et Mme X dans leurs conclusions déposées le 18 mai 2012, dans la mesure où la désignation d'un administrateur provisoire s'impose indivisiblement à l'ensemble des copropriétaires, dès lors que le syndicat des copropriétaires a été appelé devant la cour d'appel en intervention forcée afin de se voir rendre commun l'arrêt à venir, cet arrêt était appelé à devenir indivisiblement commun à tous les copropriétaires dont les autres demandeurs en première instance ; que ces demandeurs ne sauraient en conséquence prétendre à leur seul égard à une indivisibilité qui s'applique à l'ensemble du syndicat dûment appelé devant la cour, si bien que les dispositions de l'article 553 du Code de procédure civile ne sont pas applicables en l'espèce ; qu'en énonçant, sans s'expliquer sur ce moyen opérant pris de l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires en cause d'appel, que l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a fait droit à la demande de neuf copropriétaires en rétractation de l'ordonnance sur requête a un caractère indivisible à leur égard et que la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété ne peut tout à la fois ne pas avoir d'effet à l'égard des copropriétaires parties en première instance qui n'ont pas été appelés en appel et être effective seulement à l'égard de Mme Y dans le cas où il serait fait droit à l'appel dirigé contre celle-ci et où la décision de rétractation serait infirmée, pour dire l'appel de M. et Mme X irrecevable faute pour eux d'avoir intimé ou appelé les huit autres copropriétaires, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 553 du Code de procédure civile, ensemble les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

 

2°/ que se prévalant d'un arrêt de la Cour de cassation du 18 septembre 2003, M. et Mme X faisaient valoir qu'il y avait nécessité pour la cour d'appel de caractériser l'existence d'une solidarité ou d'une indivisibilité ; qu'en se contentant d'affirmer que l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a fait droit à la demande de neuf copropriétaires en rétractation de l'ordonnance sur requête du 9 novembre 2011 a un caractère indivisible à leur égard, la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété ne pouvant tout à la fois ne pas avoir d'effet à l'égard de ceux d'entre eux qui n'ont pas été intimés et être effective à l'égard de la seule Mme Y dans le cas où il serait fait droit à l'appel dirigé contre elle et où la décision de rétractation serait infirmée, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 552 et 553 du Code de procédure civile ;

 

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que l'ordonnance rétractant à la demande de neuf copropriétaires l'ordonnance désignant l'administrateur provisoire de la copropriété a un caractère indivisible à leur égard, cette désignation ne pouvant tout à la fois ne pas avoir d'effet à l'égard de ceux d'entre eux qui n'ont pas été intimés en appel et être effective à l'égard seulement de Mme Y, dans le cas où la cour ferait droit à l'appel dirigé contre elle, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant tiré de l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires, qui n'était pas de nature à permettre d'écarter la fin de non-recevoir prise de l'absence de mise en cause de toutes les parties en première instance indivisiblement liées, en a exactement déduit que l'appel de M. et Mme X était irrecevable faute pour eux d'avoir intimé ou appelé devant la cour les huit autres copropriétaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé (…) ;
PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi (…) ».

Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22.735, P+B

[1] Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-11-869, Bull. civ. III, n° 56 ; Cass. 3e civ., 2 oct. 2001, n° 00-13.328, Administrer 2002, n° 341, p. 35 ; Cass. 3e civ., 25 janv. 2005, n° 03-14.716, Administrer 2005, n° 377, p. 46, rendu sur renvoi après cassation ; Cass. 3civ., 3 oct. 2012, n° 11-20.751, Bull. civ. III, n° 138, Rev. loyers 2012/931, n° 1509, p. 429, note Guégan L.

[2] Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-11.869, précité ; Cass. 3e civ., 2 oct. 2001, n° 00-13.328, précité ; Cass. 3civ., 25 janv. 2005, n° 03-14.716, précité ; Cass. 3civ., 3 oct. 2012, n° 11-20.751, précité.

[3] Cass. 3e civ., 12 janv. 2000, n° 98-12.737, Bull. civ. III, n° 3.