Droit de passage sur une partie commune et droit de jouissance exclusif



Mots-clés : Copropriété – Droit de passage – Droit de jouissance exclusif – État descriptif de division – Règlement de copropriété.

Textes visés : Code civil – Article 1134, ancien – Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Article 9

 

Référence : Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, n° 17-10482, P+B

 

Repère : Le Lamy Droit immobilier 2017, no 5042

 

RL>2859  La mention, dans l’état descriptif de division, d’un droit de passage au seul bénéfice d’un lot de copropriété révèle qu’il s’agit, en réalité, d’un droit exclusif.

Analyse : Une entrée charretière dessert un seul lot de copropriété composé de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble.

En vertu de la configuration des lieux, aucun autre lot n’est en effet accessible par ce passage cocher.

Sans contester le droit pour le copropriétaire du lot du rez-de-chaussée d’accéder à celui-ci par cette entrée cochère, le syndicat des copropriétaires demande la restitution de l’usage de cette partie commune pour y installer des conteneurs à ordures.

Le copropriétaire du lot commercial s’y oppose et prétend qu’il bénéficie d’un droit de jouissance privative sur ce passage.

En effet, l’entrée charretière servant au copropriétaire du lot commercial pour trier et entreposer les marchandises livrées, des cloisons mobiles y ont été fixées à cet effet, empêchant ainsi tout autre usage.

L’état descriptif de division énonce que le lot du rez-de-chaussée bénéficie d’un « droit de passage » par l’entrée charretière ainsi que « d’un droit de jouissance » portant sur la cour et un abri qui y est édifié.

Quant au règlement de copropriété, celui-ci prévoit, aux termes de son article 10, qui concerne en réalité la répartition des charges, que le copropriétaire du lot concerné « aura seul la charge et l’entretien des locaux compris dans son lot (…) ainsi que de la cour, de l’entrée charretière et de l’abri dont la jouissance est comprise dans son lot ».

Cette clause semblait révéler que, bien que décrit dans l’état descriptif de division comme un « droit de passage », le copropriétaire du lot commercial bénéficiait en réalité d’un droit de jouissance privative sur l’entrée charretière, au même titre que sur la cour et l’abri.

L’article 10 du règlement de copropriété englobait, en effet, l’entrée charretière dans les éléments dont le lot possédait la jouissance privative.

L’existence d’une contribution totale et exclusive du lot concerné aux charges d’entretien de ce passage paraissait confirmer cette interprétation.

Le copropriétaire du lot commercial avait donc invoqué la jurisprudence constante selon laquelle le règlement de copropriété a, contrairement à l’état descriptif de division, une valeur contractuelle.[1] 

Mais la Cour d’appel de Paris ne l’a pas décidé ainsi.

Selon elle, l’interprétation de l’article 10 qui viserait à attribuer au lot une jouissance privative de l’entrée charretière viendrait en contradiction avec la désignation du même lot dans l’état descriptif de division indiquant que celui-ci bénéficie seulement d’un droit de passage.

L’arrêt d’appel ajoute qu’il n’y a pas lieu de faire primer le règlement de copropriété sur l’état descriptif de division, au motif que le premier serait contractuel et le second purement indicatif, alors que ces deux documents ne seraient pas antinomiques et se compléteraient sans se contredire.

La cour d’appel a en conséquence considéré que l’article 10 du règlement de copropriété n’attribuerait pas un caractère privatif à la jouissance de cette entrée charretière.

Le copropriétaire du lot commercial a donc été condamné à restituer l’accès à l’entrée charretière et à remettre les lieux dans leur état d’origine.

Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation au visa des articles 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016[2] et 9 de la loi du 10 juillet 1965[3], pour dénaturation des termes clairs et précis de l’état descriptif de division.

Selon la Haute juridiction, la cour d’appel aurait dû rechercher si la mention d’un droit de passage dans l’état descriptif de division au seul bénéfice d’un lot de copropriété ne révélait pas en réalité un droit exclusif.

Le demandeur au pourvoi rappelait en effet qu’un droit de passage au bénéfice d’un seul copropriétaire sur une partie commune n’a en soi aucun sens s’il n’est pas exclusif, dès lors que par définition les parties communes peuvent être utilisées par tous les copropriétaires.

Cette décision de la Cour de cassation, la première à notre connaissance à intervenir sur la nature juridique d’un droit de passage sur une partie commune, présente l’intérêt de contribuer à la construction jurisprudentielle du droit de jouissance exclusif.

En effet, par principe, tous les copropriétaires bénéficient d’un droit de passage sur les parties communes.

Ainsi que le relève ici la Haute juridiction, l’énonciation dans l’état descriptif de division d’un droit de passage au profit d’un seul lot ne peut donc s’interpréter que comme un droit exclusif.

Il en résulte qu’aucun autre copropriétaire ne peut y accéder, au risque d’annihiler l’existence même de l’exclusivité ainsi consentie.

Reste à savoir si un droit de passage exclusif s’apparente en tous points à un droit de jouissance privatif sur une partie commune.

Il semble que par la présente décision la cour de Cassation réponde par l’affirmative.

Le droit de jouissance exclusif, ignoré de la loi du 10 juillet 1965 mais prévu dans de nombreux règlements de copropriété, notamment pour des cours, jardins, terrasses, voire pour des locaux communs, est reconnu par la jurisprudence comme un droit réservé à un ou plusieurs lots, sans que la jouissance ainsi concédée fasse perdre à la partie concernée sa nature de partie commune.[4]

En revanche, le droit de passage se rencontre beaucoup plus rarement en copropriété.

En effet, celui-ci constitue généralement une servitude entre un fonds dominant et un fonds servant tel que définit pas les articles 637 et suivants du Code civil.

Or, après quelques revirements, la jurisprudence n’a finalement admis la compatibilité des servitudes avec le statut de la copropriété que lorsque celles-ci sont instituées entre les parties privatives de deux lots, dans la mesure où ces héritages appartiennent à deux propriétaires distincts.[5]   

En revanche, la Cour de cassation n’admet pas la possibilité de constituer des servitudes entre les parties privatives et les parties communes, compte tenu de leur caractère indissociable et donc de l’absence de fonds distincts, à savoir un fonds servant et un fonds dominant.[6] 

En conséquence de cette jurisprudence, le droit de passage exclusif consenti au copropriétaire d’un lot sur une partie commune ne saurait s’analyser en une servitude, incompatible avec le statut de la copropriété.

De surcroît, une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au fonds servant toute jouissance de sa propriété.[7]

Dès lors, il ne peut s’agir que d’une jouissance privative des parties communes, seule reconnue par la jurisprudence.

Mais que recouvre la jouissance privative appliquée à un droit de passage ?

Ici, le titulaire du droit exclusif de passage est le seul à pouvoir jouir de cette partie commune.

Il peut dès lors utiliser tous les attributs attachés à cette jouissance, dans les limites habituelles de ce droit, c’est-à-dire sous réserve de respecter la destination de l’immeuble et de la partie commune concernée.

Ainsi, le droit de passage exclusif, comme tout droit de jouissance privative, permettrait à son titulaire de mettre en place, comme en l’espèce, des installations amovibles, du moment que celles-ci ne constituent pas des constructions, ni n’affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ce qui nécessiterait l’accord préalable de l’assemblée générale.[8]

Cela revient à dire qu’un droit de passage privatif s’analyse, en réalité, en un droit de jouissance exclusive de la partie commune concernée.

Il en résulte qu’en l’espèce, le « droit de passage » concédé par l’état descriptif de division constituait bien un droit de jouissance privative appliquée à un passage cocher.

Cette décision est à rapprocher d’un précédent arrêt ayant décidé que le titulaire de la jouissance exclusive d’un jardin était en droit de s’opposer au passage quotidien de conteneurs à ordures[9].


 

Laurence GUÉGAN-GÉLINET


                                                                            Avocat à la cour d'appel de Paris


                                                                       Spécialiste en droit immobilier


 
TEXTE DE LA DÉCISION (EXTRAITS) 

« (…) Mais sur le premier moyen, qui est recevable : 

Vu l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Attendu que, pour déclarer recevable la demande du syndicat, la cour d'appel retient qu'il résulte de l'état descriptif de division que la société Balog ne bénéficie sur l'entrée charretière que d'un "droit de passage" et que l'article 10 du règlement de copropriété n'énonce pas que la jouissance exclusive ou privative de cette entrée est attribuée au propriétaire du lot n° 24 ; 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mention d'un "droit de passage" dans l'état descriptif de division au seul bénéfice du propriétaire du lot n° 24 ne révélait pas qu'il s'agissait d'un droit exclusif, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, (…) ».

 

CASS. 3e CIV., 1er FÉVR. 2018, N° 17-10482, P+B

 

[1] Cass. 3e civ., 8 juill. 1992, n° 90-11.578, Bull. civ. III, n° 241, D. 1993, jur., p. 1, note Capoulade P. et Giverdon C., AJPI 1993, p. 713, obs. Gélinet J.-M. ; Cass. 3e civ., 2 févr. 2005, n° 03-17.850, AJDI 2005, p. 314

[2] Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, JO 11 févr.

[3] L. n° 65-557, 10 juill. 1965, JO 11 juill.

[4] Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, RD imm. 1995, p. 370, Inf. rap. copr. Mai 1995, p. 17, note Atias C.

[5] Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03-11.562, Bull. civ. III, n° 140, Loyers et copr. 2004, comm. n° 196, obs. Vigneron G., JCP G 2004, n° 43, p. 1906, obs. Périnet-Marquet H., Rev. loyers 2004, p. 706, note Dubaele Th. ; Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-14.963, Bull. civ. III, n° 164, Rev. loyers 2009/901, n° 1074, note Roux J.-M.

[6] Cass. 3e civ., 2 déc. 1980, n° 79-11.182, Bull. civ. III, n° 187, p. 141, JCP N 1981, II, p. 266, note Stemmer, RD imm. 1981, p. 247, obs. Giverdon C.

[7] Cass. 3e civ., 24 mai 2000, n° 97-22.255, Bull. civ. III, n° 113, Defrénois 2000, p. 1170, obs. Atias C., RD imm. 2000, p. 316, obs. Bergel J.-L., JCP G 2000, I, 265, n° 21, obs. Périnet-Marquet H., D. 2001, p. 151, note Libchaber R.

[8] Cass. 3e civ., 19 déc. 1990, n° 89-13.856, JCP N 1990, II, 239 ; Cass. 3e civ., 3 janv. 2006, n° 04-20.556, Administrer 2006, n° 386, p. 50, obs. Bouyeure J.-R.

[9] Cass. 3e civ., 26 mai 1993, n° 91-17.035, RD imm. 1993, p. 409, obs. Capoulade P.