DEPOT DE GARANTIE ET VENTE DES LOCAUX

Aux termes d’un arrêt inédit du 28 juin 2018 (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, N° 17-18.100), la Cour de cassation décide qu’en cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier.

La Cour de cassation confirme, dans le présent arrêt, sa jurisprudence en matière de restitution du dépôt de garantie dans le cadre d’une vente du local commercial.

Les faits étaient les suivants : le bailleur a donné congé à son locataire à qui était consenti un bail commercial. Ce dernier a demandé la condamnation du bailleur à lui restituer le dépôt de garantie versé lors de son entrée dans les lieux.

Pour condamner le bailleur à restituer le montant du dépôt de garantie versé par la locataire lors de l’entrée dans les lieux, la Cour d’appel de PARIS a retenu que le bailleur était, à l'égard du locataire, substitué au vendeur dans l'intégralité des clauses, conditions du bail et de ses accessoires, dont celle prévoyant de restituer le dépôt de garantie au preneur en fin de jouissance.

Au visa de l’article 1743 du Code civil, l’arrêt est censuré aux motifs qu’en cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier.

Cet arrêt est conforme à la jurisprudence qui estime que le dépôt de garantie est une dette personnelle qui incombe à celui qui l'a reçue, même s'il a vendu l'immeuble dans l'intervalle (CA Paris, 6e ch. B, 30 avr. 1987 : Juris-Data n° 1987-022438).

En conséquence, les stipulations relatives à la transmission du dépôt de garantie au nouveau propriétaire contenues dans l'acte de vente ne sont pas opposables au preneur qui n'y était pas partie (Cass. 3e civ., 18 janv. 1983 : Rev. adm. Juill. 1983, p. 24).