DEFAUT D'ACHÈVEMENT DU LOT ET CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

 Mots-clés : Copropriété – Charges – Paiement – Condamnation – Vente en l'état futur d'achèvement – Achèvement du lot


 


Textes visés : Code civil – Article 1601-3 – Code de construction et de l'habitation – Article R. 261-1 – Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Articles 1er et 10


 


Référence : Cass. 3e civ., 22 janv. 2014, n° 12-29.368, P+B+I, Mme Fossaert, prés. (cons. faisant fonction) ; Mme Masson-Daum, cons. rapp. ; M. Charpenel, prem. av. gén.


 


Repère : Lamy Droit immobilier 2013, n° 5154


 


RL>XXXX Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis.


 


 


Analyse : La Cour de cassation opère, dans le présent arrêt, un revirement de jurisprudence.


En l'espèce, des lots acquis en l'état futur d'achèvement devaient être livrés le 31 août 1975 et un arrêt du 3 mars 1983 avait fait injonction au vendeur de les délivrer. Ultérieurement, à la suite d'une procédure engagée par le syndicat des copropriétaires, les acquéreurs ont été condamnés, par un arrêt de la cour d'appel d’Aix-en-Provence du 8 octobre 2012, au paiement de l'arriéré de charges de copropriété afférentes aux lots en cause.


La cour d'appel, dont l'arrêt est ici censuré, s'était prononcée ainsi, au motif qu’ « un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins ». Il en résultait, selon elle, que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives du lot n'exonérait pas l'acquéreur du paiement des charges de copropriété.


Ce faisant, cet arrêt était conforme à la jurisprudence bien établie, selon laquelle, en vertu de son article 1er, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) s'applique aux immeubles bâtis, donc achevés, et ce, dès que la propriété en est divisée par lots entre au moins deux copropriétaires[1], étant précisé que l'immeuble est considéré comme étant achevé dès qu'il est pour partie habitable[2].


Cependant, la question posée en l'espèce ne portait pas tant sur l'application du statut de la copropriété que sur la date d'exigibilité des charges de copropriété dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement.


Les acquéreurs, auteurs du pourvoi, soutenaient, en effet, que les lots n'étaient pas achevés au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation. Selon les dispositions de cet article, l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation.


Lorsqu'il est achevé, l'immeuble est considéré comme habitable, en dépit de l'existence éventuelle de malfaçons ou de défauts de conformité, voire malgré l'absence d'éléments d'équipement, dès lors que cela ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination[3].


La constatation de l'achèvement a pour principale conséquence d'entraîner l'exigibilité de l'avant-dernière fraction du prix de vente. La livraison n'intervient qu'ultérieurement, après exécution des travaux de parachèvement rendant exigible la dernière partie du prix, d'un montant égal à 5 %.


En l'espèce, les lots n'étaient pas achevés au sens de l'article R. 261-1 précité et n'étaient donc pas habitables. Dès lors, quelles pouvaient en être les conséquences au regard de l'obligation de l'acquéreur au paiement des charges de copropriété ?


Jusqu'à présent, la Cour de cassation n'avait jamais admis, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, que la date d'exigibilité des charges de copropriété soit fonction de la date d'achèvement du lot. Sa troisième chambre civile avait, en fait, refusé d'admettre que le défaut d'achèvement du lot justifie le non-paiement des charges. Cependant, la Haute juridiction avait statué en ce sens, au motif que l'acquéreur avait assisté aux assemblées générales approuvant les comptes sans s'y opposer[4]. De même, aux termes d'un arrêt ultérieur, la Cour de cassation avait décidé que l'acquéreur devenait débiteur des charges de copropriété à la livraison des lots, lesquels étaient cependant inhabitables à cette date[5].


Dans l'espèce ici rapportée, les acquéreurs se fondaient sur les dispositions de l'article 1601-3 du Code civil, qui prévoient, dans la vente en l'état futur d'achèvement, que les ouvrages deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, le vendeur conservant les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Ils soutenaient que vendeur et acquéreur disposant de droits concurrents sur le bien immobilier tant qu'il n'est pas achevé, l'acquéreur ne pouvait être regardé comme tenu et, en tout cas, comme seul tenu au règlement des charges de copropriété.


Opérant un revirement de sa jurisprudence, la Cour de cassation censure la décision d'appel sans, cependant, retenir l'argumentation du pourvoi quant à l'existence de droits concurrents entre vendeur et acquéreur au regard du paiement des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires est en effet étranger aux rapports entre vendeur et acquéreur et ne peut connaître qu'un seul débiteur à la fois, alors que plusieurs débiteurs peuvent se succéder dans le temps.


La cour régulatrice censure l'arrêt d'appel pour avoir retenu que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonérerait pas l'acquéreur du paiement des charges de copropriété. Elle décide, au contraire, que l'acquéreur n'est tenu de leur paiement qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et reproche à la cour d'appel de n'avoir pas recherché si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges.


Ainsi, en vertu de cette décision, la date d'exigibilité des charges de copropriété envers l'acquéreur n'est plus celle de la livraison du lot ni celle de l'achèvement de l'immeuble auquel appartient le lot vendu. Elle est désormais fixée à l'achèvement du lot acquis.


Cette solution est cohérente, car elle permet de subordonner l'exigibilité des charges de copropriété à l'achèvement du lot et non pas à celui de l'immeuble, lequel peut être achevé sans que le lot vendu le soit.


La notion d'achèvement présente, en outre, l'avantage d'être précisément définie par l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation. Il s'agit donc d'un critère objectif, simple dans sa mise en œuvre, puisque la constatation de l'achèvement du lot doit être effectuée par le vendeur pour lui permettre de prétendre au paiement d'une fraction du prix de vente. À défaut, le vendeur serait tenu du paiement des charges de copropriété jusqu'à la constatation d'achèvement du lot.


 Laurence GUÉGAN


Avocat à la cour d'appel de Paris,


Spécialiste en droit immobilier


Texte de la décision (extrait)


 


« (…) Sur le premier moyen :


 Vu les articles 1601-3 du Code civil et R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2012) rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 10 février 2009, n° 08-12.131), que la société Résidence Altamira (la société) a fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant qu'elle a placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que par acte des 5 et 12 février 1975, M. et Mme Hernandez ont acquis les lots 125 et 43 de l'immeuble dont la livraison était prévue le 31 août 1975 ; que la société a été condamnée par arrêt du 3 mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Altamira a assigné M. et Mme Hernandez en paiement de l'arriéré de charges de copropriété ;


Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ;


Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :


CASSE ET ANNULE (…) ».


Cass. 3e civ., 22 janv. 2014, n° 12-29.368, P+B


[1] Cass. 3e civ., 20 déc. 1976, n° 75-13.312, JCP G 1978, II, n° 18800, note Guillot ; Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n° 96-20.435, RD imm. 1999, p. 144, obs. Capoulade P.


[2] CA Paris, ch. 23, sect. B., 12 janv. 1983, D. 1983, I.R., p. 333, obs. Giverdon C.


[3] Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 96-22.695, Bull. civ. III, n° 158, RD imm. 1998, p. 651, obs. Groslière J.-Cl. et Saint-Alary-Houin C. ; Cass. 3e civ., 17 mars 1999, n° 97-19.766, Constr.-urb. 1999, comm. n° 202, obs. Cornille P.


[4] Cass. 3e civ., 16 févr. 1977, n° 75-14.251, Bull. civ. III, n° 80, Administrer 1977, n° 72, p. 33, note Guillot.


[5] Cass. 3e civ., 16 déc. 2008, n° 07-19.705, AJDI 2009, p. 309.