CONTRAT-TYPE DE SYNDIC : CONSEQUENCES DE L'ARRÊT DU CONSEIL D'ÉTAT DU 5 OCTOBRE 2016

Revue des loyers, décembre 2016


Laurence GUÉGAN-GÉLINET


Avocat à la Cour


Spécialiste en droit immobilier


 


 


RL> XXXX À la suite des recours formés par une association de consommateurs et trois fédérations professionnelles, à l’encontre du décret du 26 mars 2015[1] définissant le contrat-type de syndic, un arrêt du Conseil d’État du 5 octobre 2016[2] annule certaines clauses du contrat.


Les dispositions annulées concernent essentiellement les frais de recouvrement et les frais et honoraires de mutation, imputables au seul copropriétaire concerné (I).


Ces annulations sont d’effet immédiat et s’appliquent donc non seulement aux contrats à venir mais aussi aux contrats actuellement en cours.


De même, et à la faveur des demandes d’annulation examinées, cet arrêt procède à une interprétation de la loi du 10 juillet 1965[3], modifiée par la loi du 24 mars 2014[4], ainsi que de certaines dispositions du contrat-type (II).


I – Dispositions annulées


 


A - Frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire concerné


L'alinéa 1er de l'article 9 du contrat-type de syndic prévoyait, au sujet des frais et honoraires de recouvrement, que « le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».


Cette rédaction, très critiquée, posait des difficultés d’application en cas d’insolvabilité définitive du copropriétaire débiteur, dans la mesure où les frais et honoraires concernés risquaient de rester à la charge du syndic, ne pouvant être imputés au syndicat des copropriétaires.


C'est la raison pour laquelle l'arrêt du Conseil d’État annule le dernier membre de phrase suivant : « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».


Cette décision est rendue au visa des articles 1165 du Code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.


Ces dispositions se heurtaient en effet aux articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, lesquels prévoient que les charges sont réparties entre les copropriétaires même si, par dérogation, certains frais nécessaires à leur recouvrement sont imputables au seul copropriétaire concerné.


Cette clause était également en contradiction avec l’article 1165 du Code civil concernant l’effet relatif des conventions puisque le contrat de syndic est seulement opposable au syndicat des copropriétaires et non pas au copropriétaire concerné.


L'arrêt du Conseil d'État  rappelle donc qu'en application de l'article 1165 du Code civil[5], lequel dispose que « les conventions n'ont  d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point aux tiers », un contrat passé entre un syndicat de copropriétaires et son syndic ne peut, sauf disposition législative contraire, mettre directement des dépenses à la charge des copropriétaires et ne peut créer d'obligations qu'au syndicat lui-même.


Du fait de cette annulation, l'article 9, alinéa 1er, du contrat-type reste ainsi libellé : « Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné ».


Il en résulte que le syndic doit toujours facturer au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement des charges, lesquels seront avancés par le syndicat et pourront être ensuite imputés sur le compte du copropriétaire débiteur.


Il convient de rappeler cependant que l'imputation sur le compte du copropriétaire concerné est une faculté mais non une obligation et que, si elle est effectuée, cette imputation n'est ni automatique ni définitive.


En effet, les difficultés soulevées par le contrat de syndic concernant les frais de recouvrement ne sont pas pour autant résolues par cet arrêt.


Tout d’abord, il n’existe pas de similitude entre le détail des prestations imputables au seul copropriétaire concerné visées dans le contrat-type et la liste des frais nécessaires, visée à l'article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965, auquel le contrat-type fait pourtant référence.


Certes, la liste des frais nécessaires de l’article 10-1, a), précité, n’est pas limitative.


Compte tenu cependant de la hiérarchie des normes, et dans la mesure où seul le législateur peut prévoir de déroger aux principes de répartition des charges fixés par l’article 10 de la loi précitée, il est difficile d’admettre que toutes les prestations visées au contrat-type de syndic, lesquelles résultent non pas d’une loi mais d’un décret, puissent être automatiquement imputées au copropriétaire débiteur.


En effet, certains frais énoncés par le contrat-type ne sont pas prévus comme étant compris dans les frais nécessaires par l'article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965.


Il en est ainsi des frais relatifs aux relances après mise en demeure, à la conclusion de protocoles d'accords, à la mainlevée d'hypothèque ainsi qu’au dépôt de requêtes en injonction de payer.


Une incertitude pèse donc sur la possibilité d’imputer directement au copropriétaire débiteur les prestations précitées.


De surcroît, il est de jurisprudence constante que la question de savoir si les frais de recouvrement doivent ou non demeurer à la charge du copropriétaire débiteur relève de l'appréciation souveraine des juges du fond[6].


Il semble donc qu'il faille toujours se référer aux dispositions de l'article 10-1, a), de la loi précitée et de la jurisprudence subséquente concernant les frais nécessaires.


B - Frais et honoraires relatifs à la délivrance du certificat prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965


Le contrat-type de syndic prévoyait, ce qui était nouveau, que les frais et honoraires relatifs à la délivrance du certificat du syndic prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, étaient à la charge du copropriétaire vendeur.


L'arrêt du Conseil d’État annule cependant les mots « délivrance du certificat prévu à l’article 20 » au sein de la liste des frais et honoraires imputables au seul copropriétaire concerné.


L'arrêt décide en effet que cette clause méconnaît les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les compétences du législateur, lequel a seul qualité pour déroger à ces dispositions, l'article 10-1 dérogatoire, ne prévoyant pas le certificat de l'article 20.


Désormais, les frais et honoraires relatifs à la délivrance par le syndic du certificat de l'article 20 devraient donc, comme le passé, être imputés au syndicat des copropriétaires.


Cela ne devrait donc pas poser de difficultés particulières.


Cependant, en raison de cette annulation, les honoraires relatifs à la délivrance du certificat de l’article 20 ne sont plus aujourd’hui visés dans les honoraires hors forfait.


En effet, compte tenu du fait que le contrat de syndic est fondé sur le principe du "tout, sauf...", en l'absence de modification du décret du 26 mars 2015, des contestations pourraient désormais s'élever concernant ces honoraires, au motif que depuis l’arrêt du Conseil d’État du 5 octobre 2016, ceux-ci ne sont plus visés dans les prestations hors forfait.


Dans ces conditions, il existe désormais une incertitude quant à la possibilité pour le syndic de facturer au syndicat des copropriétaires des honoraires spécifiques relatifs à cette délivrance.


Seule une intervention réglementaire pourrait en effet éviter toute difficulté d’interprétation en rétablissant, pour la bonne règle, ces honoraires dans les prestations hors forfait du contrat de syndic.


C - Frais afférents au compte bancaire séparé


 


L’arrêt du Conseil d’État déclare illégal le contrat-type en ce qu’il ne fait pas apparaître de mention relative aux frais afférents à la gestion du compte bancaire séparé du syndicat.


En effet, en vertu du 3e alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui était alors en vigueur, le contrat annexé au décret du 26 mars 2015 aurait dû contenir une mention relative au compte bancaire séparé, dans la mesure où, à cette date, l’article 21 prévoyait que le projet de contrat de syndic soumis au conseil syndical en application de la mise en concurrence, faisait notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé.


L’arrêt du Conseil d’État annule donc, en tant que de besoin, ces dispositions.


Pour autant, cette annulation est sans portée puisque, comme le relève l’arrêt, les dispositions du 3e alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoyait cette mention, ont été abrogées par l’article 88 de la loi du 6 août 2015, dite loi Macron[7], et que dans la rédaction issue de cette loi, la mention des frais afférents au compte bancaire séparé a été supprimée.


Dans ces conditions, le pouvoir réglementaire n’a plus l’obligation, en application de cet arrêt, de modifier le contrat-type annexé au décret du 26 mars 2015.


II – Interprétation de certaines dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat-type


 


Indépendamment des annulations, la décision du Conseil d’Etat constitue une interprétation des dispositions de l’article 10-1-b) de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que de certaines dispositions du contrat-type de syndic.


 


A - Plafonnement des frais de recouvrement imputables au copropriétaire concerné


 


Il semblait résulter de la rédaction de l’article 10-1, b), de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, que seuls les frais et honoraires afférents à l’établissement de l’état daté étaient plafonnés et non les frais et honoraires perçus par le syndic et afférents aux frais de recouvrement.


Or, à la faveur du recours formé par l’association de consommateurs reprochant au point 9.1 du contrat-type concernant les frais de recouvrement, de ne pas faire référence au plafonnement contrairement au point 9.2 concernant l’état daté, l’arrêt du Conseil d’État se référant aux travaux préparatoires de la loi du 24 mars 2014, tout en rejetant la demande d’annulation, relève que le défaut de cette mention est cependant « regrettable » dans la mesure où le plafonnement s’applique néanmoins malgré l’absence de mention spécifique au contrat.


Le décret d’application permettant de fixer les montants plafonnés n’est toujours pas paru à ce jour.


Pour autant, et au regard de l’interprétation faite par cet arrêt, il apparaît que celui-ci concerne bien les frais et honoraires prévus par le syndic afférents tant à l’établissement de l’état daté qu’aux frais de recouvrement.


B - Incidence sur le forfait convenu de la renonciation à l’externalisation des archives ou à l’extranet


En application du point 7.1.4 du contrat-type, lorsque la décision du syndicat des copropriétaires de dispenser le syndic de la gestion des archives ou de la mise en place d’un accès en ligne sécurisé est prise avant la conclusion du contrat, ces prestations ne sont pas incluses dans le forfait.


Or, en application du point 7.1.5 du contrat-type, dans ces deux hypothèses, la rémunération forfaitaire est réduite d’une somme convenue entre les parties ou correspondant à la valeur de la prestation facturée par le tiers qui s’est substitué au syndic.


Les fédérations professionnelles sollicitaient l’annulation de ces dispositions, motif pris qu’aucune majoration de forfait n’est en revanche prévue lorsque l’assemblée générale décide de mettre un terme à l’externalisation de la conservation des archives ou lorsqu’elle revient sur une précédente décision de ne pas mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble.


Le Conseil d’État rejette la demande d’annulation au motif que rien n’interdit, en cas de réintégration des prestations au forfait de gestion courante, que celui-ci soit rehaussé à due concurrence des sommes qui en avaient été déduites dans un premier temps, de sorte que le syndic soit toujours rémunéré pour les prestations qu’il réalise effectivement.


Cet arrêt devrait donc permettre au syndic d’augmenter le forfait prévu à l’origine, lors de sa nomination, dans ces deux hypothèses.


C - Rémunération du syndic non-professionnel


Aux termes du point 8 du contrat-type, il est indiqué que le syndic bénévole peut percevoir une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété.


Ces dispositions sont tout à fait nouvelles même si elles confirment la pratique antérieure validée par la jurisprudence


Le recours à l’encontre de ces dispositions est rejeté, l’arrêt décidant que le législateur ayant limité au seul copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété, la possibilité d’exercer la fonction de syndic à titre non-professionnel, il n’avait cependant pas interdit l’octroi à ces copropriétaires d’une rémunération allouée à titre de dédommagement du temps consacré à la gestion de la copropriété.


D - Rémunération du syndic par les tiers


En préambule du contrat-type, il est précisé que le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers, cette phrase étant complétée en indiquant, entre parenthèses, qu'il s'agit du rappel de l'article 66 du décret du 20 juillet 1972[9], pris en application de la loi du 2 janvier 1970, dit loi Hoguet[10].


Il s'agit en effet du rappel des dispositions de l'article 66 précité même si le texte en constitue une adaptation et non pas une transcription littérale.


Les fédérations professionnelles avaient sollicité l’annulation de ces dispositions au motif qu’elles interdiraient de percevoir des rémunérations en provenance de tiers.


Le Conseil d’État rejette la demande en précisant que ces dispositions se bornent à imposer que le principe et les modalités de détermination d’une telle rémunération soient inscrites dans le contrat de syndic.


Ce préambule ne saurait donc empêcher le syndic de recevoir des honoraires des copropriétaires individuels, lesquels peuvent lui confier d'autres missions en dehors de celles prévues au contrat de syndic.


Pour autant, on voit mal comment il serait possible d’inscrire dans un contrat liant le syndic au syndicat des copropriétaires le principe et les modalités de rémunération prévus précisément avec des tiers au contrat.


En effet, le contrat est conclu entre le syndicat et le syndic et ne saurait donc être opposable aux copropriétaires pris à titre individuel, selon une jurisprudence constante et en application des dispositions du Code civil, concernant l'effet relatif des conventions.


[1] D. n° 2015-342, 26 mars 2015, JO 28 mars.


[2] CE, 5 oct. 2016, nos 390465 et 390491.


[3] L. n° 65-557, 10 juil. 1965, JO 11 juill.


[4] L. n° 2014-366, 24 mars 2014, JO 26 mars, dite loi Alur.


[5] C. civ., art. 1199, nouv., issu de Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, JO 11 févr.


[6] Cass. 3e civ., 14 déc. 2010, n° 10-10.725.


[7] L. n° 2015-990, 6 août 2015, JO 7 août.


[8] CA PARIS, 23e ch. B, 15 mai 1998, Administrer oct. 1998, p. 60 ; CA PARIS, 23e ch. B, 20 déc. 2007, Loyers et copr. 2008, com. n° 142.


[9] D. n° 72-678, 20 juill. 1972, JO 22 juill.