CONDITIONS DE RECEVABILITÉ DE L'ACTION INDIVIDUELLE DES COPROPRIÉTAIRES

Mots-clés : Copropriété – Action en justice – Action tendant à la sauvegarde de l’immeuble – Action individuelle des copropriétaires – Conditions – Recevabilité – Réunion préalable d’assemblée générale (non)

 

Texte visé : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Article 15

 

Référence : Cass. 3e civ., 11 févr. 2016, n° 14-12.968, D

 

Repère : XXXXXXXX

 

RL>XXXX En application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire peut poursuivre la destruction d’un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété et une décision d’assemblée générale, sans devoir préalablement solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’une décision d’habilitation du syndic à agir en justice.

Analyse : Les dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) posent fréquemment des difficultés d’interprétation, notamment concernant la délimitation des domaines respectifs de l’action du syndicat des copropriétaires et de celle des copropriétaires individuels.

Pour autant, la question posée ici semblait résolue depuis longtemps.

On rappellera en effet qu’aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Autrefois réservée aux seules hypothèses où le copropriétaire démontrait subir un préjudice distinct de celui souffert par la collectivité, l’action individuelle est, à la suite d’un revirement de jurisprudence en 2003[1], désormais admise sans restriction à l’encontre d’un autre copropriétaire pour faire cesser l’atteinte aux parties communes[2].

Depuis lors, l’action individuelle ayant le même objet que celle du syndicat des copropriétaires, celle-ci se substituera plus fréquemment encore à l’action du syndicat des copropriétaires en cas de carence de celui-ci.

En l’espèce, une assemblée générale spéciale avait annulé une précédente décision autorisant un copropriétaire à installer une véranda sur sa terrasse, mais avait refusé d’autoriser le syndic à agir en démolition.

Cette décision de refus d’habilitation était devenue définitive.

C’est dans ce contexte qu’un copropriétaire avait engagé l’action en suppression des ouvrages litigieux, en vertu de l’article 15 précité.

La cour d’appel l’avait cependant débouté au motif, selon elle, que les décisions d’assemblée générale étant définitives, le juge ne pouvait ni se substituer à l’assemblée générale, ni revenir sur une décision définitive de celle-ci.

Selon la cour d’appel, il incomberait dès lors au copropriétaire, qui voudrait poursuivre une action en démolition, d’inscrire préalablement à l’ordre du jour la question de l’habilitation du syndic à agir en justice puis de contester, le cas échéant, la décision éventuelle de refus, dans les formes et délais prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet arrêt d’appel ne pouvait qu’être censuré.

En effet, la jurisprudence est désormais bien établie sur ce point et décide que l’action individuelle d’un copropriétaire n’a pas un caractère subsidiaire et que celui-ci peut agir en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 sans avoir à justifier d’aucun vote de l’assemblée générale préalable à son action, ni d’aucun refus du syndicat des copropriétaires l’ayant obligé à s’adresser à la justice[3].

Le fait qu’en l’espèce l’assemblée générale avait rejeté l’habilitation du syndic à agir ne pouvait donc avoir aucune conséquence sur la recevabilité de l’action individuelle des copropriétaires.

En effet, bien au contraire, il apparaît que l’action individuelle des copropriétaires permet précisément de compenser la carence éventuelle du syndicat dans son rôle de sauvegarde de l’immeuble.

C’est donc sans surprise que la troisième chambre civile s’est prononcée en ce sens, en décidant que chaque copropriétaire peut poursuivre la destruction d’un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété et une décision d’assemblée générale, sans avoir à solliciter préalablement de voir autoriser le syndic à agir en justice, puis de contester éventuellement le refus d’assemblée générale d’accorder cette habilitation.

Laurence GUÉGAN

Avocat à la cour d’appel de Paris,

Spécialiste en droit immobilier

 

TEXTE DE LA DÉCISION (EXTRAITS)

« Mais, sur le premier moyen :

Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon ce texte, que le syndicat des copropriétaires peut agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ;

Attendu que, pour débouter M. et Mme X de leur demande tendant à la condamnation de M. Y à démolir la construction édifiée sur son toit terrasse et à remettre les lieux en leur état initial, l’arrêt relève que les deux décisions d’assemblée générale du 24 mars 2005 et du 11 août 2006 sont définitives et retient qu’il incombe aux copropriétaires qui voudraient poursuivre une action en démolition de solliciter préalablement l’inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale la question de l’autorisation à donner au syndic d’agir en justice contre M. Y et de contester le cas échéant cette assemblée ;

Qu’en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire peut poursuivre la destruction d’un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété et une décision d’assemblée générale, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE (…) ».

 

CASS. 3e CIV., 11 FÉVR. 2016, N° 14-12.968, D

[1] Cass. 3e civ., 26 nov. 2003, n° 02-14.184, Bull. civ. III, n° 210, Loyers et copr. 2004, comm. n° 38, obs. Vigneron G., Constr.-urb. 2004, comm. n° 8, obs. Sizaire G., JCP G 2004, n° 14, p. 615, obs. Périnet-Marquet H., AJDI 2004, p. 93, note Capoulade P., Administrer mars 2004, n° XX, p. 35, obs. Bouyeure J.-R., D. 2004, p. 31, Rev. loyers 2004, p. 88, note Roux J.-M.

[2] Cass. 3e civ., 14 déc. 2004, n° 03-19.142, Loyers et copr. 2005, comm. n° 55, obs. Vigneron G. ; Cass. 3e civ., 17 nov. 2004, nos 03-10.039, 03-10.728 et 03-11.422, AJDI 2005, p. 581, note Giverdon C. ; Cass. 3e civ., 5 juill. 2006, n° 05-14.579, Loyers et copr. 2006, comm. n° 218, obs. Vigneron G., Administrer 2006, n° 393, p. 48, obs. Bouyeure J.-R. ; Cass. 3e civ., 29 mars 2011, n° 10-16.487, Loyers et copr. 2011, comm. n° 186, obs. Vigneron G. ; Cass. 3e civ., 9 mai 2012, n° 11-10.552 ; Cass. 3e civ., 24 févr. 2009, n° 08-11.261, Loyers et copr. 2009, comm. n° 127, obs. Vigneron G., Administrer juin 2009, n° XX, p. 43, obs. Bouyeure J.-R. ; Cass. 3e civ., 4 nov. 2008, n° 07-18.067, Loyers et copr. 2009, comm. n° 21, obs. Vigneron G., Administrer janvier 2009, n° XX, p. 35.

[3] Cass. 3e civ., 28 avr. 1981, n° 79-13.763, JCP G 1981, IV, p. 248 ; Cass. 3e civ., 21 sept. 2010, n° 09-14.024, Loyers et copr. 2010, comm. n° 297, obs. Giverdon G., Administrer 2011, n° 440, p. 39 ; Cass. 3e civ., 6 sept. 2011, n° 10-20.258, Loyers et copr. 2011, comm. n° 308, obs. Vigneron G., Administrer 2011, n° XX, p. 62, obs. Bouyeure J.-R.

sans devoir préalablement solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’une décision d’habilitation du syndic à agir en justice ?