Attribution par le règlement de copropriété d’une valeur contractuelle à l’état descriptif de division



Mots-clés : Copropriété – Syndicat des copropriétaires – Décision - Action en annulation –Règlement de copropriété – État descriptif de division – Attribution d’une valeur contractuelle – Interdiction – Usage professionnel.

Textes visés : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Articles 8 et 9

 

Référence : Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.849, P+B

 

Repère : Le Lamy Droit immobilier 2017, no 5101

 

RL>2715 Il résulte de l’état descriptif de division auquel le règlement de copropriété a expressément conféré une valeur contractuelle, que les lots situés au-dessus du premier étage de l’immeuble sont affectés à une destination exclusive d’habitation.

 

Analyse : Le titulaire d’un lot d’appartement situé au deuxième étage d’un immeuble en copropriété sollicite l’annulation de la décision d’assemblée générale lui refusant l’autorisation d’apposer des plaques professionnelles.

Pour justifier son refus, le syndicat des copropriétaires expose qu’en vertu du règlement de copropriété complété par l’état descriptif de division, les locaux situés à partir du deuxième étage ne peuvent être occupés à titre professionnel.

La Cour d’appel de Metz, saisie du litige, confirme l’analyse du syndicat.

Sa décision est soumise à la censure de la Cour de cassation, laquelle rejette le pourvoi.

Le règlement de copropriété lui-même ne semblait pas interdire l’utilisation professionnelle de l’appartement litigieux.

En effet, ses dispositions concernant la destination de l’immeuble affectaient les lots « à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concerne les locaux situés aux étages et combles », sans distinction entre les différents étages.

Aucune clause du règlement de copropriété ne pouvait donc empêcher l’utilisation professionnelle des locaux situés aux étages et combles.

Seule la lecture de l’état descriptif de division révélait une affectation commerciale ou professionnelle des lots du rez-de-chaussée et du premier étage, et une description à usage d’habitation des appartements situés au-dessus.

Le copropriétaire de l’appartement concerné contestait donc l’interdiction prétendue, aux motifs que l’état descriptif de division n’avait pas de valeur contractuelle et que l’affectation qu’il donnait aux lots était, au surplus, contredite par le règlement de copropriété.

Cependant, les stipulations du règlement de copropriété relatif à la destination de l’immeuble, prévoyaient que « l’état descriptif de division, ci-inclus, dont chaque copropriétaire a eu connaissance et accepté les termes, a même valeur contractuelle que le règlement de copropriété lui-même ; il détermine l’affectation particulière de chaque lot dépendant du groupe de bâtiments que son propriétaire s’oblige à respecter ».

La cour d’appel relève en conséquence que les copropriétaires avaient entendu conférer, par une disposition spéciale du règlement de copropriété, une valeur contractuelle à l’état descriptif de division et à l’affectation des lots déterminée par cet état.

Selon la décision d’appel, l’énumération de l’état descriptif de division révèle que tous les lots se trouvant au deuxième étage et au-delà sont qualifiés d’appartements.

De plus, leur description, composée notamment du nombre de chambres, caractérise des locaux à usage d’habitation.

Ainsi, selon la cour, il résulte de la combinaison du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, que les parties ont conventionnellement et de manière contraignante, affecté les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation.

La Cour de cassation confirme la décision d’appel en toutes ces dispositions.

Elle décide que les  juges du fond ont souverainement retenu que l’état descriptif de division auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation, n’était pas en contradiction avec les stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles l’immeuble était destiné à usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles.

La Cour de cassation précise en effet que les dispositions de l’état descriptif de division étaient plus précises en ce qu’elles portaient sur chaque lot alors que la destination énoncée au règlement de copropriété l’était d’une manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier.

C’est ainsi que la Haute juridiction relève que la cour d’appel avait valablement pu décider qu’en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage ainsi qu’aux étages supérieurs ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

Cet arrêt, promis à une large publication, consacre, à notre connaissance pour la première fois, la possibilité pour le règlement de copropriété d’attribuer une valeur contractuelle à l’état descriptif de division (I)

La destination contractuelle de l’immeuble et des différents lots le composant nécessite en effet une interprétation du règlement de copropriété que vient souvent compléter l’état descriptif de division (II)

 

I – NATURE JURIDIQUE DE L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION ET POSSIBILITÉ DE LUI ATTRIBUER CONVENTIONNELLEMENT UNE VALEUR CONTRACTUELLE

 

Il résulte, en effet, des articles 8 de la loi du 10 juillet 1965[1], et 2 et 3 du décret du 17 mars 1967[2], qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes.

L’état descriptif de division est, le plus souvent, inséré dans le règlement de copropriété par les rédacteurs de l’acte.

Pour autant, les deux documents ne revêtent pas la même nature juridique.

Contrairement au règlement de copropriété qui constitue un document contractuel, la Cour de cassation, après quelques hésitations, décide depuis longtemps[3] que l’état descriptif de division, qu’il soit ou non inséré dans le règlement de copropriété, est dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière et ne possède pas de caractère conventionnel.

Ses mentions étant en effet purement descriptives et indicatives, il en découle que l’état descriptif de division ne peut avoir de valeur contractuelle relativement à la destination de l’immeuble.[4]

Ce n’est qu’à titre exceptionnel que l’état descriptif de division s’est vu reconnaître une valeur contractuelle.

Il en est ainsi en l’absence de tout règlement de copropriété, l’état descriptif de division constituant alors le seul document de référence définissant la destination de chacun des lots.[5]

Pour autant, la doctrine rappelle que si l’état descriptif de division n’a pas de caractère contractuel en lui-même, rien n’interdit aux parties de lui attribuer une valeur contractuelle dans un acte conventionnel.[6]

Cette possibilité résulte précisément des dispositions de l’article 3, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 prévoyant que les règlements, états et conventions énumérés à l’article 2, à savoir notamment l’état descriptif de division, peuvent faire l’objet d’un acte conventionnel.

En vertu de ces dispositions, rien n’interdit en effet de conférer dans un acte conventionnel quel qu’il soit, un caractère contraignant à l’état descriptif de division d’un immeuble.

La Haute juridiction a déjà précédemment admis le caractère conventionnel d’un état descriptif de division conféré par un acte de vente [7].

Dans l’espèce ici rapportée, le règlement de copropriété précisait au chapitre concernant la destination de l’immeuble que « l’état descriptif de division, ci-inclus, dont chaque copropriétaire a eu connaissance et accepté les termes, a même valeur contractuelle que le règlement de copropriété lui-même ; il détermine l’affectation particulière de chaque lot dépendant du groupe de bâtiments que son propriétaire s’oblige à respecter ».

Les stipulations du règlement de copropriété étaient donc sans ambiguïté et conféraient bien explicitement un caractère conventionnel à l’état descriptif de division.

La Cour de cassation consacre donc, dans la décision ici rapportée, la possibilité pour le règlement de copropriété d’attribuer une valeur contractuelle aux dispositions de l’état descriptif de division.

 

II – DESTINATION DE L’IMMEUBLE ET AFFECTATION DES LOTS

 

En vertu des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer de restrictions aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

Dans les immeubles à usage mixte, il apparaît souvent que les locaux du rez-de-chaussée sont à usage commercial, mais que les étages supérieurs sont, soit à destination exclusive d’habitation, soit à usage mixte professionnel et d’habitation, selon les dispositions prévues au règlement de copropriété.

Or, il importe de savoir si l’utilisation projetée du local est autorisée à l’un des usages déjà admis, à savoir commercial, professionnel et d’habitation en fonction des différents étages.

En effet, il convient de respecter cette affectation différente selon les niveaux.[8] 

Mais le règlement de copropriété lui-même est parfois muet sur la destination exacte des lots.

Tel était le cas en l’espèce, puisque le règlement de copropriété ne distinguait pas l’affectation des lots entre le premier étage et les étages supérieurs.

Seule la référence à l’état descriptif de division, plus précis que le règlement de copropriété lui-même, permettait cette distinction.

Pour autant, il est très rare que le règlement de copropriété attribue expressément une valeur contractuelle à l’état descriptif de division.

Cela n’empêche pas la jurisprudence d’utiliser, malgré tout, l’état descriptif de division comme élément d’interprétation du règlement de copropriété.

En effet, la désignation du lot, qui constitue le plus souvent le seul élément permettant de déterminer sa destination, ne figure que dans l’état descriptif de division lui-même et non dans le règlement de copropriété.

C’est ainsi que Cour de cassation a déjà interdit, dans un immeuble mixte à usage d’habitation et commercial, l’utilisation à usage commercial d’un lot désigné dans l’état descriptif de division comme appartement à usage d’habitation dans les étages. [9]

La conformité à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est donc, semble-t-il, souvent appréciée tant au regard du règlement de copropriété lui-même, qu’au regard de l’état descriptif de division, même lorsque le règlement de copropriété n’a pas, comme en l’espèce, expressément conféré de valeur contractuelle à l’état descriptif de division.


 

  Laurence GUEGAN-GÉLINET


                   Avocat à la cour d'appel de Paris,


Spécialiste en droit immobilier


 


TEXTE DE LA DÉCISION (EXTRAITS) 

« Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d'habitation, n'était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l'immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l'état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu'elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu décider qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; (…) ».

CASS. 3e CIV., 6 JUILL. 2017, N° 16-16.849, P+B

 

[1] L. n° 65-557, 10 juill. 1965, JO 11 juill.

[2] D. n° 67-223, 17 mars 1967, JO 22 mars.

[3] Cass. 3e civ., 8 juil. 1992, n° 90-11.578, Bull. civ. III, n° 241, D. 1993, p. 1, note Capoulade P. et Giverdon G., AJPI 1993, p. 713, obs. Gélinet J.-M.

[4] CA Paris, pôle 4, ch. 2, 18 mai 2011, n° RG : 09/20585, AJDI 2012, p. 356 ; CA Paris, pôle 4, ch. 2, 18 mai 2011, n° RG : 09/22193.

[5] Cass. 3e civ., 3 déc. 2008, n° 07-19.313, Administrer 2009, n° 419, p. 60.

[6] Lafond J. et Roux J.-M., Code de la copropriété annoté, LexisNexis 2017, p. 539

[7] Cass. 3e civ., 5 juill. 2000, n° 98-20.857 ; Cass. 3e civ., 12 janv. 2011, n° 09-13.822, Administrer 2011, n° 443, p. 48, obs. Bouyeure J.-R.

[8] Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° 96-16.236, Loyers et copr. 1998, comm. n° 225.

[9] Cass. 3e civ., 6 févr. 1991, n° 89-16.864, Rev. loyers 1991, p. 254.