ANNULATION DE LA DÉCISION APPROUVÉE PAR LE MANDATAIRE MAIS NON INSCRITE À L'ORDRE DU JOUR

Mots-clés : Copropriété  – Syndicat des copropriétaires – Assemblée générale – Ordre du jour – Question non inscrite – Régularité – Action en contestation par un copropriétaire – Pouvoir du mandataire – Vote en faveur de la décision – Qualité – Copropriétaire opposant ou défaillant – Recevabilité – Annulation

Textes visés : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Article 42 – Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 – Article 13

                            Référence : Cass. 3e civ, 8 sept. 2016, n° 15-23.422, P+B

Repère : Le Lamy Droit immobilier 2016, nos 5446 et 5467

 

RL>XXXX Le copropriétaire ayant voté, par l’intermédiaire de son mandataire, en faveur d’une résolution non expressément inscrite à l’ordre du jour, est recevable à agir en annulation de la décision ainsi adoptée, pour laquelle le mandataire n'avait, par définition, pas reçu pouvoir.

Analyse : Selon l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965[1], « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent (…) être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants (…) ».

 

Il en résulte que les copropriétaires ayant voté en faveur de la décision ne peuvent pas en solliciter l’annulation et ce, quel que soit le motif invoqué.

 

Peu importe, en effet, que le vote ait porté sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour, du moment que le copropriétaire a approuvé la décision.[2]

 

La solution est différente lorsque le copropriétaire se fait représenter à l'assemblée générale par un mandataire.

 

Par définition, en effet, le mandataire n’a pas reçu pouvoir pour se prononcer sur une question non inscrite à l’ordre du jour.

 

La jurisprudence s’attache en principe à sanctionner de manière générale l’absence d’inscription à l’ordre du jour s'agissant d’une obligation essentielle prévue par l’article 13 du décret du 17 mars 1967[3] précisant que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ».

 

Or, la combinaison d’une question non expressément portée à l'ordre du jour et d'un pouvoir confié à un mandataire peut entraîner des conséquences importantes.

 

Tel était le cas en l'espèce.

 

En effet, aux termes de la décision litigieuse, l'assemblée générale avait proscrit à l'unanimité pour l'avenir « l'exercice sous forme de profession de danse, chant, musique et des commerces de bouche, et, d'une manière plus générale, toutes professions qui, par leur bruit et l’odeur seraient susceptibles de troubler les copropriétaires ».

 

Or, un commerce de bouche était installé dans les lieux et les copropriétaires du local commercial avaient adressé un pouvoir en blanc au syndic indiquant expressément qu'ils votaient contre la résolution concernée.

 

Le pouvoir était de surcroît accompagné d'une lettre recommandée doublée d'une télécopie du même jour rappelant les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives et aux modalités de leur jouissance, telle qu'elles résultent du règlement de copropriété ».

 

Ils précisaient ainsi qu’ils s'opposaient catégoriquement, en conséquence, à l’adoption de la résolution litigieuse.

 

Cependant, le mandataire choisi lors de l'assemblée générale avait ignoré ces consignes de vote et passé outre.

 

De surcroît, l'ordre du jour était imprécis en ce qu'il mentionnait : « Décision à prendre pour l'établissement d'un modificatif du règlement de copropriété concernant l'occupation du local commercial du rez-de-chaussée. Majorité nécessaire : article 26-1 ».

 

Les copropriétaires invoquaient l’absence de précision sur le contenu du modificatif et l’absence de projet de modification du règlement de copropriété notifié avec l'ordre du jour, de sorte que la résolution votée ne correspondait à aucun point de cet ordre du jour.

 

Ils en concluaient que la contestation n’était pas soumise aux exigences de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réservant l'action en annulation aux seuls opposants ou défaillants, au motif que le mandat donné était strictement circonscrit aux questions exprimées dans l’ordre du jour.

 

Le syndicat des copropriétaires avait objecté que la résolution contestée avait été votée à l'unanimité, en sorte que les copropriétaires requérants ne pouvaient a posteriori revenir sur leur vote initial, n'étant pas opposants.

 

La cour d’appel décidait, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, que l'action n'était pas ouverte aux copropriétaires ayant voté en faveur de la résolution contestée par le truchement de leur mandataire, peu important que le vote ait porté sur une question ne figurant pas à l'ordre du jour ou que le copropriétaire ait émis antérieurement des réserves.

 

Quant au dépassement ou détournement de mandat, la cour d’appel décidait qu’il ne regardait que les rapports entre le copropriétaire et son mandataire et ne pouvait avoir pour effet de vicier le sens du vote émis par le mandataire ayant outrepassé ou méconnu son mandat exprès.

 

La cour d’appel déclarait ainsi les copropriétaires requérants irrecevables en leur action.

 

La Cour de cassation censure la décision d’appel au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 13 du décret du 17 mars 1967.

 

S'agissant du détournement de mandat, il est en effet de jurisprudence constante que lorsque le mandataire vote dans le sens opposé aux directives qui lui ont été données, celles-ci ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires, le mandant se trouvant engagé par le vote du mandataire. [4]

 

Cependant, encore faut-il que ces directives portent sur les questions expressément inscrites à l'ordre du jour.

 

Or, tel n'était pas le cas en l'espèce.

 

Cette décision de la Cour de cassation consacre la jurisprudence dominante émanant le plus souvent des juges du fond qui décide que si le mandataire vote sur une question n’ayant pas été portée à l’ordre du jour, son mandant peut contester la décision, le mandataire n’ayant en effet pas reçu pouvoir de se prononcer sur la question votée dans ces circonstances.[5]

 

La Haute juridiction rappelle en effet que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale et qu’un mandat ne peut donc porter que sur les questions figurant à l’ordre du jour.

 

Cette décision est à rapprocher d’un arrêt récent émanant de la même chambre, déclarant recevable la demande d’annulation formulée par un copropriétaire, dans une hypothèse où le mandataire avait sciemment contrevenu aux intérêts de son mandant en utilisant son pouvoir de façon dolosive et malicieuse sur des questions dont certaines n’étaient pas régulièrement inscrites à l’ordre du jour[6].

 

Laurence GUEGAN-GELINET

Avocat à la cour d'appel de Paris,

            Spécialiste en droit immobilier

 

 

TEXTE DE LA DÉCISION (EXTRAITS))

 

« Sur le moyen unique :

 

Vu les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 13 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que la convocation contient l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée ; qu'un mandat ne peut porter que sur les questions figurant à l'ordre du jour ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2015), que M. X, Mme Y-X et Mme X (les consorts X), propriétaires d'un local à usage commercial dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires pour faire déclarer non écrite une résolution de l'assemblée générale du 7 mars 2011 et subsidiairement obtenir son annulation ;

Attendu que, pour déclarer la demande irrecevable, l'arrêt retient que la résolution contestée par les consorts X, qui ont été régulièrement représentés, a été votée à l'unanimité des copropriétaires et que l'action prévue par l'article 42 précité n'est pas ouverte aux copropriétaires ayant voté, par le truchement de leur mandataire, en faveur de la résolution contestée ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le mandataire avait voté sur une question ne figurant pas à l'ordre du jour, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE (…) ».

 

CASS. 3e CIV., 8 SEPT. 2016, N° 15-23.422, P+B

 

[1] L. n° 65-557, 10 juill. 1965, JO 11 juill.

[2] Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 06-17.361, Bull. civ. III, n° 197, JCP G 2007, n° 3064, Loyers et copr. 2008, comm. n° 17, note Vigneron G., Administrer 2008, p. 57, obs. Bouyeure J.-R. ; Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, n° 08-15.230, Bull. civ. III, n° 200 ; contra Cass. 3e civ., 22 févr. 1995, n° 93-12.388, RD imm. 1995, p. 378, obs. Capoulade P.

[3] D. n° 67-223, 17 mars 1967, JO 22 mars

[4] CA Paris, 23e ch. A, 7 mai 2002, Loyers et copr. 2002, comm. n° 264 ; CA Paris, 23e ch. B, 16 nov. 2000, AJDI 2001, p. 36 ; CA Paris, 23e ch. B, 31 mai 2000, Loyers et copr. 2000, comm. n° 233 ; CA Paris, 23e ch. A, 13 janv. 1999, Loyers et copr. 1999, comm. n° 158 ; CA Paris, 23e ch., 25 sept. 1992, Loyers et copr. 1992, comm. n° 491.

[5] Cass. 3e civ., 17 juin 1997, RD imm. 1997, p. 482, obs. Capoulade P. ; CA Rouen, 1re ch. civ., 14 févr. 1996, n° RG : 94/05342 ; CA Paris, 23e ch. A, 9 juin 1999, n° RG : 1996/17295 ; CA Paris, 27 févr. 2002, Administrer mai 2002, p. 46 ; CA Paris, 29 mars 2007, n° RG : 06/13517.

[6] Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-15.550, Loyers et copr. 2014, comm. n° 219, note Vigneron G.