A PROPOS DU PRIVILEGE IMMOBILIER SPECIAL DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

 

Malgré l'extension effectuée par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, à effet au 1er janvier 2017, des créances garanties par le privilège immobilier spécial du syndicat, l'évolution de la jurisprudence récente a considérablement réduit son domaine d'application, jusqu'à le faire totalement disparaître pour les créances du syndicat des copropriétaires postérieures au jugement d'ouverture, en cas de procédure collective du copropriétaire débiteur.

 

INTRODUCTION 

Tous les copropriétaires doivent, à proportion de leur quote-part, contribuer aux charges relatives à l'entretien, l'administration et la conservation de l'immeuble, de même qu'aux charges concernant les services collectifs et les éléments d'équipement communs, prévues par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En cas de défaillance de l'un d'eux dans le paiement de ses charges, la copropriété toute entière en est affectée.

C'est la raison pour laquelle certains dispositifs ont été conçus pour tenter de garantir le syndicat des copropriétaires des risques d'insolvabilité de ses membres.

Or, si le lot de copropriété lui-même constitue le gage le plus sûr du syndicat, c'est à la condition que celui-ci ne soit pas déjà primé par d'autres créanciers.

Le législateur de 1965 avait en effet prévu, à l’origine, trois dispositifs distincts profitant concurremment au syndicat des copropriétaires.

Tout d'abord, l’hypothèque légale de l’article 19 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. Celle-ci présente, certes, l'avantage de pouvoir être inscrite rapidement par le syndicat des copropriétaires après une simple mise en demeure préalable et de couvrir les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires. Cependant, l'hypothèque possède l'inconvénient de ne prendre rang qu'à compter de son inscription. Il en résulte que le syndicat est primé par tous les créanciers hypothécaires antérieurs, le plus souvent par l'organisme bancaire ayant octroyé le prêt servant à l'acquisition.

Ensuite, l’article 19 alinéa 5 de la même loi, fait bénéficier le syndicat des copropriétaires du privilège de l’article 2332-1° du Code civil, à savoir le privilège du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux. Il est reporté sur les loyers en cas de location vide. Ce privilège se révèle cependant souvent illusoire.

Enfin, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, reconnaît au Syndicat des copropriétaires le droit de former opposition sur le prix de vente au moment de la mutation du lot.

Toutefois, l'opposition devient inefficace lorsque le montant des inscriptions grevant le lot est supérieur au prix de vente.

Ces dispositifs s'étant avérés insuffisants, la loi du 21 juillet 1994 ajoutant un article 19-1 à la loi du 10 juillet 1965, a donc créé au bénéfice du syndicat des copropriétaires un nouveau privilège, le privilège immobilier spécial prévu par l’article 2103 du Code civil, devenu ensuite l'article 2374-1° bis du même code.

Ce privilège, qui possède un caractère original puisqu'il est occulte, présente un régime particulier puisqu'il ne peut être mis en œuvre qu'au moment de la vente du lot de copropriété par la voie de l'opposition de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne couvre cependant pas toutes les sommes pouvant être dues par le copropriétaire débiteur contrairement à l'hypothèque légale et au privilège du bailleur.

C'est la raison pour laquelle la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, modifiant l'article 19-1 précité et l'article 2374-1° bis du Code civil, a étendu les créances garanties, sans pour autant englober la totalité des sommes dues au syndicat des copropriétaires.

Ces dispositions nouvelles de la loi ALUR étendant le privilège immobilier spécial du syndicat n'entreront cependant en vigueur que le 1er janvier 2017.

En revanche et parallèlement, l'évolution jurisprudentielle la plus récente a restreint considérablement l'efficacité du privilège immobilier spécial en cas de procédure collective du débiteur et ce, tant pour les créances antérieures que pour les créances postérieures au jugement d'ouverture.

Nous évoquerons donc les créances garanties avant et après le 1er janvier 2017 par le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires, compte tenu de l'entrée en vigueur prochaine des dispositions prévues par la loi ALUR (I), puis la mise en œuvre et le sort de ce privilège en cas de procédure collective du copropriétaire débiteur, au regard de la jurisprudence la plus récente (II).

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I - CREANCES GARANTIES PAR LE PRIVILEGE IMMOBILIER SPECIAL

Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994 créant le privilège immobilier spécial, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’année en cours lors de la vente et les deux dernières années échues précédent la vente. On parle de façon cependant impropre de "super privilège".

Pour les créances concernant les deux années antérieures, le privilège est d'un rang moins élevé puisque le syndicat des copropriétaires vient en concours avec le vendeur et le prêteur de deniers.

La loi ALUR a étendu les créances garanties à effet à compter du 1er janvier 2017 et il convient donc de distinguer selon la date d'entrée en vigueur de ces dispositions.

A/ Créances garanties jusqu'au 31 décembre 2016 :

1) Créances garanties par le privilège immobilier spécial 

En vertu de l'article 19-1 de la loi précitée, toutes les créances du syndicat ne sont pas garanties par le privilège immobilier spécial, mais seulement celles correspondant aux charges visées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et aux travaux de l’article 30 de la même loi.

  1. a) Charges de l'article 10 de la loi


En conséquence, ne sont garanties que les seules charges de copropriété proprement dites, lesquelles englobent tous les frais entraînés par la gestion courante de l’immeuble, c’est-à-dire les charges concernant la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, de même que les dépenses afférentes au fonctionnement des services et éléments d’équipement communs.

  1. b) Travaux de l'article 30 de la loi


Sont compris également les travaux d’amélioration définis par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant des travaux d'amélioration visés par l'article 30 de la loi, le texte de l'article 30 précité n'en donne pas de définition légale et se contente de citer divers exemples en mentionnant la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement ou la création de locaux affectés à l'usage commun.

L'article 30 ne donne donc pas de liste exhaustive des travaux d'amélioration.

Il en résulte, en conséquence, que tous les travaux effectués par le syndicat des copropriétaires sont garantis par le privilège immobilier spécial, soit qu'ils constituent des travaux d'amélioration visés ou non à l'article 30 précité puisque la liste n'en est pas limitative, soit qu'ils constituent des travaux d'entretien lesquels sont alors des travaux visés à l'article 10 de la loi et garantis comme tels par le privilège immobilier spécial du syndicat. [1]

2) Créances exclues du bénéfice du privilège immobilier spécial

Les créances autres que celles visées par l’article 19-1 de la loi sont donc exclues du bénéfice du privilège immobilier spécial.

Par conséquent, les créances garanties par le privilège immobilier spécial du syndicat sont beaucoup plus restreintes que celles garanties par le privilège mobilier et l’hypothèque légale, lesquelles, en vertu de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, s'appliquent aux créances "de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire".

Les exclusions concernent finalement tout ce qui ne constitue pas des charges à proprement parler. Il en est ainsi des condamnations autres que les charges, prononcées par une décision de justice, telles que les condamnations à titre de dommages et intérêts, au titre des dépens, de même qu'en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

De même, la Cour de cassation exclut la quote-part de remboursement anticipé d'un emprunt contracté par le Syndicat des copropriétaires pour effectuer des travaux de ravalement.[2].

Enfin, l'exclusion concerne aussi les accessoires des charges de copropriété : il en va ainsi des frais de recouvrement, des intérêts de retard dus sur les créances du syndicat, des indemnités diverses dues au titre de clauses pénales ou de clauses d'aggravation des charges.[3]

Cette exclusion résulte du caractère exceptionnel du privilège conduisant à une interprétation stricte des textes applicables.

En conséquence, les créances exclues du bénéfice du privilège immobilier spécial seront garanties par l'hypothèque légale si celle-ci a été inscrite ou par le privilège mobilier, à savoir le privilège du bailleur de l'article 2332-1° du Code civil.

B/ Créances etendues à compter du 1er janvier 2017 :

1) Nouvelles créances garanties par le privilège immobilier spécial :

La loi ALUR a procédé à une extension des créances garanties par le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires.

Cette extension n'entrera toutefois en vigueur qu'à compter du 1er janvier 2017.

L'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié et complété.

A compter de cette date, le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 1° bis du Code civil, ne garantira plus seulement l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 comme auparavant.

Ainsi, seront également garanties les créances du syndicat des copropriétaires nouvellement créées par la loi ALUR ainsi que les dommages et intérêts et frais de justice.

  1. a) Fonds de travaux


Tout d'abord, seront désormais garanties les cotisations au fonds de travaux.

Le fonds de travaux est en effet une création de la loi ALUR lequel n'entrera lui-même en vigueur qu'au 1er janvier 2017.

Il sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoirement versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Son montant ne pourra cependant être inférieur à 5 % du budget.

Il était donc logique que le privilège immobilier spécial fût étendu aux cotisations au fonds de travaux.

  1. b) Travaux de l'article L 313-4-2 du Code de l'urbanisme


Le privilège immobilier spécial est également étendu aux créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés aux frais d'un copropriétaire par le syndicat en qualité de maître d'ouvrage et portant sur les parties privatives des lots de copropriété.

Ces travaux sont effectués dans le cadre des dispositions de l'article L 313-4-2 du Code de l'urbanisme modifié par la loi ALUR constituant des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles.

  1. c) Dommages et intérêts et dépens


Enfin, le privilège immobilier spécial s'étend également aux dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires par les juridictions ainsi qu'au remboursement des dépens.

2) Créances exclues :

Ainsi, le privilège immobilier spécial englobe-t-il, outre les nouvelles obligations créées depuis lors par la loi ALUR, certains accessoires de la créance du syndicat des copropriétaires qui étaient exclus jusqu'à présent par la jurisprudence.

Il faut cependant noter que le privilège immobilier spécial du syndicat est limité aux créances expressément indiquées et ne s'étend pas par exemple aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, c'est-à-dire au remboursement d'une partie des honoraires d'avocat lesquels ne sont pas compris dans les dépens.

Cette extension des créances garanties est donc à la fois nécessitée par les créations nouvelles de la loi ALUR et les demandes des praticiens quant aux sommes allouées par les juridictions sans cependant aller au-delà.

3) Entrée en vigueur :

La date d'entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions pourrait susciter des interrogations quant au point de départ du délai.

On peut cependant penser qu'il faudra prendre en compte, non pas la naissance de la créance garantie mais plutôt la date de mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat même si celui-ci s'applique à des créances antérieures au 1er janvier 2017.

 

II - NATURE, MISE EN ŒUVRE DU PRIVILEGE ET SORT DE CELUI-CI EN CAS DE PROCEDURE COLLECTIVE DU COPROPRIETAIRE DEBITEUR

A/ Caractère occulte :

Le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires ne fait l’objet d’aucune publication.

L’article 2378 du Code civil dispose en effet que les créances du syndicat des copropriétaires énumérées à l’article 2374 du Code civil sont dispensées des formalités d’inscription.

Ce caractère occulte du privilège immobilier spécial pourra pénaliser le syndicat des copropriétaires en cas d'ouverture d’une procédure collective.

En effet, contrairement aux créanciers inscrits, si le syndicat des copropriétaires n'a pas inscrit l'hypothèque légale, il ne pourra pas recevoir l'avertissement d'avoir à déclarer sa créance et risquera, de ce fait, de dépasser les délais requis[4] même si, comme on le verra infra[5], les règles présidant à la déclaration de créance ont été récemment assouplies.

B/ Mise en œuvre du privilège immobilier spécial :

1) Mise en œuvre seulement au moment de la vente du lot et par le biais de l'opposition de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965

L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'opposition régulièrement formée vaut mise en œuvre du privilège immobilier spécial au profit du syndicat.

En conséquence, la mise en œuvre du privilège immobilier spécial ne peut donc s’effectuer qu’en cas de mutation à titre onéreux du lot puisque l'article 20 ne s'applique que dans ce cas, et dans le délai très bref de quinze jours à compter de la réception, par le syndic, de l'avis de mutation.

Or, en cas de procédure collective, la vente des lots ne s'effectuera, le plus souvent, que bien après le jugement déclaratif et la déclaration de créance devra donc précéder la mise en œuvre du privilège, ce qui pose, comme nous le verrons infra[6], quelques difficultés compte tenu des règles applicables en la matière.

2) Assiette du privilège immobilier spécial

La jurisprudence admet depuis longtemps que l’opposition effectuée en vertu de l’article 20 puisse également porter sur des créances du syndicat des copropriétaires afférentes à des lots non vendus si le débiteur n'a vendu qu'une partie de ses lots.[7]

Cependant, dans cette hypothèse, l'opposition sur les lots non concernés par la mutation n'emporte pas mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat.[8]

En effet, aux termes de l'article 2374-1° bis du Code civil, le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires ne s'exerce que sur le lot vendu.

3) Régularité de l'opposition et respect du formalisme de mise en œuvre du privilège immobilier spécial

  1. a) Conditions de mise en œuvre du privilège immobilier spécial : régularité de l'opposition elle-même


Aux termes de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, l'opposition régulière vaut, au profit du syndicat des copropriétaires, mise en œuvre du privilège immobilier spécial mentionné à l'article 19-1 de la loi précitée.

Il en résulte qu'une opposition irrégulière n'opèrerait pas la mise en œuvre du privilège immobilier spécial.

Ainsi, une opposition inopérante qui serait, par exemple, effectuée en dehors des formes obligatoires requises, à savoir par exploit d'huissier, ou en dehors du délai de quinze jours imparti au syndic pour effectuer son opposition à compter de la réception de l'avis de mutation, empêcherait toute mise en œuvre du privilège immobilier spécial.

Il en serait ainsi également si l'opposition n'annonçait pas ou n'annoncerait qu'insuffisamment le montant et les causes de la créance lesquels sont requis, à peine de nullité, par l'article 20 précité.[9]

Cependant, le respect du seul formalisme de l'opposition de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas suffisant.

Encore faut-il, en effet, que soit respecté, de surcroît, le formalisme spécifique attaché à la mise en œuvre du privilège immobilier spécial.

  1. b) Formalisme spécifique de mise en œuvre spécifique au privilège immobilier spécial


L'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, pris en application de l'article 20 précité, dispose en effet que l'opposition doit énoncer très précisément :

  • le montant et les causes des créances afférents aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 en distinguant celles de l'année courante et des deux dernières années échues,



  • le montant et les causes des créances afférents aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues,



  • les montants et causes des créances de toute nature garanties par l'hypothèque légale,



  • et, en dernier lieu, le montant et les causes de toute nature autres que les précédentes.


Les quatre types de créances doivent en effet être distingués afin que le destinataire soit en mesure de vérifier les différents types de privilèges ou de sûretés dont la créance du syndicat est assortie.

Plusieurs juridictions du fond avaient d'abord décidé que si l'opposition ne comportait pas les mentions énoncées à l'article 5-1 précité, celle-ci devait être considérée comme nulle.[10]

Cette jurisprudence est révolue depuis que la Cour de cassation distingue la régularité de l'opposition et la validité de la mise en œuvre du privilège.

C'est ainsi que, selon la Haute juridiction, le non-respect des conditions de forme énoncées par l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ne constitue pas une cause de nullité de l'opposition mais empêche seulement la mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat.[11]

La Cour de cassation décide en effet que la distinction entre les quatre types de créances prévues à l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, constitue une condition de forme déterminant le caractère de celles bénéficiant de l'article 2374 du Code civil et qu'à défaut de respect des conditions de forme, "les créances concernées ne cessent pas d'exister mais perdent seulement leur caractère de créance occulte privilégiée ou "super privilégiée" et peuvent constituer des créances hypothécaires ou chirographaires". [12]

Cette solution jurisprudentielle est on ne peut plus logique puisque l'article 20 précité n'exige, à peine de nullité, que l'indication du montant et des causes de la créance et non le respect de la distinction entre les quatre types de créances prévue à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, laquelle permet uniquement de vérifier le caractère de chaque créance invoquée et donc du privilège qui s'y attache.

On notera cependant que l'indication selon laquelle à défaut de bénéficier de l'hypothèque légale, la créance du syndicat ne bénéficiant plus du privilège immobilier spécial deviendrait une créance chirographaire, est a priori erronée.

En effet, la créance du syndicat des copropriétaires n'est jamais chirographaire puisqu'à défaut de bénéficier du privilège immobilier spécial, elle bénéficie toujours du privilège du bailleur d'immeuble prévu par l'article 2332-1° du Code civil, en application de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, même si le rang de ce dernier privilège, mal placé, est finalement très proche d'une créance chirographaire.

Pour autant, et ainsi qu'on le verra ci-après, les règles gouvernant les procédures collectives font qu'à défaut d'indication lors de la déclaration de créance de l'existence d'un privilège, celle-ci peut n'être admise qu'à titre chirographaire.

  1. c) Vente du bien dans le cadre d'une saisie-immobilière


Lorsque la vente du lot de copropriété est réalisée dans le cadre d'une saisie-immobilière et que celle-ci intervient en dehors de toute procédure collective, le privilège immobilier spécial du syndicat joue pleinement son rôle.

C'est cependant à condition que la vente intervienne rapidement.

En effet, à mesure que le temps passe, les dettes les plus anciennes viennent en concours avec le vendeur et le prêteur de deniers, voire ne bénéficient plus du privilège immobilier spécial.

Le syndicat doit donc veiller à engager lui-même la procédure de saisie-immobilière, s'il l'estime utile, ou tout du moins faire en sorte de suivre au plus près la saisie, si un autre créancier a introduit l'action.

Enfin, il appartient toujours à l'avocat du créancier poursuivant quel qu'il soit d'adresser au syndic l'avis de mutation permettant à ce dernier de former opposition au versement des fonds, dans le délai de quinze jours de sa signification, en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

A défaut d'opposition régulièrement effectuée dans ce délai et dans les formes prescrites pour la mise en œuvre du privilège immobilier spécial, le syndicat des copropriétaires pourrait se voir privé du paiement de sa créance.

Ainsi, la jurisprudence décide-t-elle que lorsque le décompte annexé par le syndicat des copropriétaires à son opposition n'énonce pas le montant et les causes de la créance selon les prescriptions précises de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et comporte, pêle-mêle, des frais de mutation, des frais d'huissier et de relance, des provisions et des remboursements de provisions, il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires n'ayant pas mis en œuvre le privilège de l'article 2374-1 du Code civil, le syndicat des copropriétaires n'est pas admis à participer à la distribution du prix de vente.[13]

Il en est de même en cas de procédure collective du débiteur, même si les règles se superposant, le sort de la créance du syndicat des copropriétaires dépend, en grande partie, de sa date de naissance.

C/ Sort du privilège immobilier spécial en cas de procédure collective du débiteur :

  1. Créances antérieures au jugement d'ouverture


Le syndicat des copropriétaires verra sa créance traitée différemment selon que sa naissance sera antérieure ou postérieure au jugement d'ouverture.

Le jugement ouvrant une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire emporte plusieurs conséquences.

Tout d'abord, le syndicat des copropriétaires doit déclarer sa créance entre les mains du mandataire judiciaire en précisant qu’il est un créancier privilégié.

En effet, on l'a vu, le syndicat des copropriétaires n'est jamais un créancier chirographaire puisqu'il bénéficie toujours, soit de l’hypothèque légale, soit du privilège mobilier de l’article 2332-1° du Code civil, soit du privilège immobilier spécial de l’article 2374 1° bis du Code civil, voire des trois privilèges et sûretés ou de deux d’entre eux concurremment.

Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires qui ne bénéficient ni du privilège immobilier spécial ni de la garantie hypothécaire, ne sont en effet jamais chirographaires puisque les dispositions de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précisent que "les créances visées à l'alinéa 1 bénéficient en outre du privilège prévu par l'article 2102-1° (article 2332 1° nouveau) du Code civil en faveur du bailleur". En application de ces dispositions, la jurisprudence a décidé que le bénéfice de ce privilège, qui s'étend à toute créance échue, n'est subordonné à aucune formalité particulière. [14]

Pour autant, la jurisprudence est hésitante à propos de la déclaration de créance, compte tenu du caractère particulier du privilège immobilier spécial.

1.1 Nature, délais et contenu de la créance du syndicat des copropriétaires 

  1. a) Nature : mesure conservatoire


La déclaration de créance étant assimilable à une action judiciaire, le mandataire du créancier doit normalement détenir un pouvoir spécial pour y procéder. [15]

Le syndic en a cependant toujours été dispensé.

Celui-ci est en effet admis à procéder sans pouvoir spécial à une déclaration de créance qui, selon la Cour de cassation, constitue une mesure conservatoire[16] voire une action en recouvrement de créance[17] , au sens de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ne nécessitant donc aucune autorisation préalable de l’Assemblée Générale.

Désormais, en tout état de cause, en vertu des dispositions nouvelles du Code de commerce issues de l'ordonnance n° 2014-326 du 12 mars 2014, la question ne se pose plus en ces termes pour les autres mandataires, les conditions antérieures présidant à la déclaration de créance ayant été assouplies.

  1. b) Délais


En application de l'article L 622-24 du Code de commerce, à peine de forclusion, la déclaration de créance doit être adressée au mandataire judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement déclaratif au BODACC.

Les créanciers titulaires d'une sûreté ou liés au débiteur par un contrat publié doivent, pour leur part, procéder à leur déclaration dans le délai de deux mois à compter de la notification de l'avertissement adressé par le mandataire judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires qui n'a pas inscrit d'hypothèque légale n'est pas titulaire d'une sûreté publiée puisque le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires est occulte.

Le délai court donc à compter de la publication du jugement déclaratif au BODACC.

En application de l'article L 622-26 alinéa 1 du Code de commerce, à défaut de déclaration dans ce délai, le syndicat des copropriétaires ne peut être admis dans les répartitions et dividendes, sa créance étant inopposable à la procédure collective.[18]

En effet, il avait été jugé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait se prévaloir du défaut d'avertissement pour solliciter un relevé de forclusion puisque le caractère occulte de son privilège l'empêchait de bénéficier de l'avertissement personnel des créanciers inscrits.[19]

Cette solution, très rigoureuse, a été assouplie par l'article L 622-26 du Code de commerce modifié, permettant au créancier d'obtenir un relevé de forclusion en justifiant soit que la défaillance n'est pas due à son fait, soit qu'elle est due à l'omission du débiteur lors de l'établissement de la liste des créances désormais prévue par l'article L 622-6 alinéa 2 du Code de commerce.

En effet, en vertu de ces dispositions, le débiteur remet à l'administrateur et au mandataire judiciaire la liste de ses créanciers et le montant de ses dettes.

Dès lors, si le débiteur n'omet pas la créance du syndicat, le syndic recevra l'avertissement d'avoir à déclarer sa créance.

A défaut, il pourra solliciter le relevé de forclusion.

  1. c) Contenu de la déclaration de créance


En application de l'article L 622-25 du Code de commerce, le syndicat des copropriétaires doit, à l'appui de sa déclaration de créance, préciser le montant dû au jour du jugement d'ouverture en indiquant la nature du privilège ou de la sûreté dont la créance est assortie.

Il n'y a pas de difficulté particulière concernant la créance assortie de l'hypothèque légale ni concernant celle garantie par le privilège mobilier du bailleur.

S'agissant du privilège immobilier spécial, la situation est plus complexe.

Bien que la vente des lots ne soit pas encore intervenue, le syndicat des copropriétaires doit en effet préciser la partie de sa créance assortie du privilège immobilier spécial de l'article 2374 1° bis en indiquant , au titre de la date à prendre en considération, non pas la date de la vente mais la date du jugement déclaratif.

En effet, à défaut de précision sur le caractère privilégié de sa créance, le syndicat des copropriétaires deviendrait alors un simple créancier chirographaire, ce qu’il n’est juridiquement jamais en réalité, ainsi qu'il a été évoqué supra.

Il a cependant été jugé que l'absence d'indication du privilège immobilier spécial dans la déclaration de créance ne ferait pas perdre pour autant au Syndicat le bénéfice de ce privilège.[20]

En l'espèce, la créance avait été déclarée sans que l'article 2374 1° bis du Code civil ait été invoqué et la cour d'appel de PARIS s'était fondée sur le caractère occulte du privilège ainsi que sur le fait que l'opposition en vertu de l'article 20 avait été régulièrement effectuée en précisant qu'aucun texte n'impose au syndicat des copropriétaires d'autre formalité que celle de l'opposition article 20 pour se prévaloir de son privilège.

Cette décision paraît cependant un peu audacieuse, au regard des dispositions de l'article L 622-25 du Code de commerce qui exige que la déclaration précise la nature du privilège ou de la sûreté dont elle est assortie.

A l'inverse, la cour d'appel de Dijon a décidé que si l'indication du privilège ne figurait pas dans la déclaration de créance initiale, celui-ci ne pourrait être invoqué ultérieurement au-delà du délai de déclaration et que la créance ne pouvait être admise qu'à titre chirographaire.[21]

La cour d'appel relevait également que la créance déclarée comportait une indemnité pour frais irrépétibles ne jouissant d'aucun privilège et que le privilège immobilier bénéficiant au syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges et travaux ne s'exerçait qu'en cas de vente des lots.

On voit bien que la nature du privilège immobilier spécial qui prend la date de la vente du lot comme date de référence pose de réelles difficultés au stade de la déclaration de créance car la vente n'est pas encore intervenue.

1.2 Créance née avant le jugement d'ouverture :

Le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires ne sera en effet mis en œuvre que lors de la vente du lot concerné.

Après avoir déclaré sa créance, le Syndicat des Copropriétaires devra donc patienter jusqu’à son admission sur l’état des créances, puis jusqu’à l’issue de la procédure collective pour savoir si sa créance sera réglée et dans quelle proportion.

En effet, le syndicat des Copropriétaires se trouve, certes, créancier d’une dette quelquefois importante au jour du jugement d’ouverture, mais également futur créancier d'une somme dont le montant s'alourdit à mesure que se déroule la procédure collective et tant que la vente du bien n'est pas intervenue, alors que dans le même temps, le privilège immobilier spécial se réduit à proportion jusqu'à totalement disparaître ainsi que nous l'évoquerons infra.

1.3 Le privilège immobilier spécial concernant la créance du syndicat antérieure au jugement d'ouverture :

Si la vente du lot n'intervient pas ou intervient tardivement, le syndicat des copropriétaires risque de ne pas être réglé de sa créance bénéficiant du privilège immobilier spécial.

En effet, c'est bien la date de la vente du lot et non la date du jugement déclaratif qui fixe les droits du syndicat des copropriétaires en vertu des dispositions de l'article 2374-1° bis du Code civil.

Cependant, ces dispositions se combinent avec les règles gouvernant la procédure collective qui fixe également les droits des créanciers en fonction de la date du jugement déclaratif créant une véritable partition entre les créances.

Ainsi a-t-il été jugé qu'à défaut de vente des lots, le privilège immobilier spécial ne pouvait être invoqué par le syndicat des copropriétaires dans sa déclaration de créance tant que le lot n'avait pas été vendu.[22]

Cette jurisprudence critiquable illustre les difficultés d'application du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires en cas de procédure collective.

En effet, le privilège immobilier spécial ne pouvant être mis en œuvre qu'au jour de la vente des lots, un déplacement va donc s'opérer inéluctablement si la vente tarde à intervenir, le privilège se réduisant comme une peau de chagrin.

Cet effet pervers du privilège immobilier spécial, pourtant institué afin qu'il s'applique en matière de procédure collective, entraîne des conséquences tout à fait inopportunes pour le Syndicat.

La seule parade est constituée par l'article L 643-2 du Code de Commerce qui permet aux créanciers munis d’un privilège, ce qui est le cas du syndicat des copropriétaires, de reprendre la procédure de saisie immobilière aux lieu et place du liquidateur, si ce dernier n’a pas entrepris la vente du lot dans le délai de trois mois à compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire.

Il faut et il suffit en effet d'être un créancier titulaire d'un privilège spécial ou d'une hypothèque et d'avoir déclaré sa créance.

Cette reprise de la procédure devra être impérativement utilisée si le mandataire judiciaire tarde à entreprendre la vente du lot, ce qui aggrave ainsi le préjudice du Syndicat des Copropriétaires qui risque de n'être jamais réglé ni de sa créance antérieure ni, comme on va le voir, des charges à échoir.

En effet, soit la créance est antérieure au jugement d'ouverture et donc à la vente des lots et le privilège ne peut être déjà mis en œuvre, soit la créance devient principalement postérieure au jugement d'ouverture et la jurisprudence décide alors, ainsi que nous l'évoquerons ci-après, que le privilège immobilier spécial ne peut plus s'appliquer.

  1. Créances postérieures au jugement d'ouverture


2.1 Les créances du syndicat des copropriétaires postérieures au jugement d'ouverture ne bénéficient plus du privilège immobilier spécial mais seulement du privilège des articles L 622-17-I et L 641-13-I du Code de commerce :

Les créances nées postérieurement au jugement d'ouverture bénéficient du privilège des articles L 622-17-I pour les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire et L 641-13-I du Code de commerce pour la procédure de liquidation judiciaire (ancien article 40 de la loi du 25 janvier 1985).

2.2 Le privilège des articles L 622-17.I ET L 641-13-I du Code de commerce et le privilège immobilier spécial :

Le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires étant une création originale, le mécanisme de ce privilège s'accorde mal avec les dispositions spécifiques concernant les procédures collectives.

En effet, tant que la vente de l'immeuble n'a pas eu lieu, le privilège n'est que potentiel, n'étant mis en œuvre que lors de la vente et par le biais d'une opposition régulièrement formée, conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, tout dépend normalement de la date de la vente puisque c'est précisément à partir de cette date et en remontant dans le temps que l'article 2374 1° bis du Code civil fixe les droits du syndicat des copropriétaires sur l'année courante et les deux dernières années échues puis, enfin, les deux années précédentes.

Cependant, les dispositions légales concernant les procédures collectives distinguent entre les créances antérieures au jugement d'ouverture et celles qui lui sont postérieures.

De surcroît, l'interprétation restrictive des dispositions de cette loi, considérée comme une loi spéciale, ainsi que le respect de l'adage "pas de privilège sans texte" a semble-t-il empêché de considérer que l'article 2374 1° bis du Code civil et donc le privilège immobilier spécial, puisse être applicable après le jugement déclaratif.

C'est le sens de l'avis rendu par la Cour de cassation le 21 janvier 2002 qui précise que « la collocation d’un syndicat de copropriétaires, en raison des créances garanties en vertu de l’article 2103-1° du Code Civil, dont il est titulaire à l’encontre d’un copropriétaire mis en liquidation judiciaire, est soumise, s’agissant des créances nées postérieurement au jugement d’ouverture, aux dispositions de l’article L. 621-32-III-5° du Code de Commerce » (ancien article 40-5° de la loi du 25 janvier 1985 et désormais L 641-13-1 du Code de de commerce).[23]

En conséquence, le sort des créances du Syndicat des Copropriétaires n'est pas le même selon que celles-ci trouvent leur origine avant ou après le jugement d’ouverture de la procédure collective.

En réalité, le privilège immobilier spécial n'existe plus que pour les charges antérieures au jugement d'ouverture, à condition que la vente du lot intervienne rapidement.

Il disparaît ensuite pour les charges postérieures, au bénéfice du privilège de la procédure collective.

C'est le sens d'une décision récente de la cour d'appel de Caen qui, dans le droit fil de l'avis formulé par la Cour de cassation le 21 janvier 2002, refuse de faire application du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires pour la créance du syndicat postérieure au jugement d'ouverture et fait primer le créancier hypothécaire.[24]

Dans ces conditions, tout va dépendre de la rapidité avec laquelle la vente du bien aura lieu, le syndicat des copropriétaires ayant le plus grand intérêt à reprendre lui-même les poursuites dès lors qu'il en aura la possibilité afin de limiter le montant de la créance postérieure au jugement et de continuer de bénéficier, pour la créance antérieure au jugement, du privilège immobilier spécial qui, sinon, se réduit jusqu'à totalement disparaître.

 

C O N C L U S I O N

Si la créance du syndicat des copropriétaires, antérieure au jugement d'ouverture, bénéficie du privilège immobilier spécial, le retard pris pour la vente du bien réduit d'autant la période couverte par le privilège, celui-ci tendant ainsi à disparaître inexorablement.

Enfin, en sa qualité de créancier titulaire d'un privilège immobilier spécial et non pas d'une sûreté immobilière spéciale (sauf pour la part de sa créance éventuellement assortie d'une hypothèque légale), le syndicat des copropriétaires voit sa créance postérieure au jugement d'ouverture primée par les créanciers antérieurs au jugement mais munis d'une sûreté immobilière spéciale, à savoir le vendeur ou le prêteur de deniers.

Le fait que le privilège du Syndicat des copropriétaires soit aussi maltraité en cas de procédure collective résulte d'une inadaptation des règles de la procédure collective qui ont été instituées puis modifiées dans le sens de l'amélioration de la situation des créanciers munis de sûretés avant l'instauration du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires.

Rien ne justifie en effet que lors d'une procédure collective, le syndicat des copropriétaires soit moins bien considéré que lorsque son débiteur est in bonis.

En conséquence, compte tenu de l'évolution de la jurisprudence récente, une intervention législative s'imposerait désormais.

 

Laurence GUEGAN
Avocat au Barreau de Paris
Spécialiste en droit immobilier


[1] Code commenté annoté Jacques Lafond - Jean-Marc Roux, Lexisnexis 2015, p. 1067

[2] Cass. 3ème civ. 15 mai 2002 – Administer Août-Sept. 2002 p. 53, note Capoulade

[3] Cass. 3ème civ. 6 mai 2003, Bull. civ. III n° 96 ; Gaz. Pal. 17-18 mars 2004, p. 26, note J.-M. Gélinet

[4] Cass. 3e civ. 4 mars 2003, Rev. Administrer oct. 2003, p. 53, note Capoulade

[5] Cf. paragraphe C/ 1.1. b)

[6] Cf. paragraphe C/ 1.3.

[7] Cass. 3ème civ. 14 avril 1982 – JCPG 1982 IV, 218.

[8] Cass. 3ème Civ. 15 mai 2002, Bull. Civ. III n° 103.

[9] Cass. 3e civ. 28 février 2001, Administrer mai 2001, p. 56, obs. J.-R. Bouyeure ; Cass. 3e civ. 25 octobre 2006, Rev. loyers 2007, p. 44, note J.-M. Gélinet ; Administrer janv. 2007, p. 57, obs. J.-R. Bouyeure ; Cass. 3e. civ. 27 nov. 2013, n° 12-27.385, bull. civ III, n° 152

[10] CA Paris, 2e ch. A, 10 oct. 2000, 2 arrêts, Loyers et copr. 2001, comm. 106 ; CA Paris 2e ch. B 20 sept. 2001, AJDI 2002 p. 140 ; CA Paris, pôle 4, 2e section, 17 nov. 2010, Rev. Administrer fév. 2011.

[11] Cass. 3e Civ 15 décembre 2004 Bull. Civ III n°244 Rev. Loyers 2005, p.168 note P.Dechelette-Tolot ; Rev. Administrer mars 2005, p. 39, obs. J.-R. Bouyeure ; 3e civ. 25 octobre 2006, JCP G 2007 IV, 3232 ; Rev. Loyers 2007 p. 44, note J.-M. Gélinet ; Rev. Administrer janvier 2007, p. 57, obs. J.-R. Bouyeure.

[12] Cass. 3e civ. 27 nov. 2013, n° 12-27.385, bull. civ. III n° 152 ; JCP N 2014 n° 4, 1051, note Piédelièvre

[13] CA Limoges, 26 avr. 2012, n° 11/00966 : AJDI 2013 p. 356

[14] TC Grasse, 6 octobre 1986, Rev. Administrer mai 1987, p. 1, note J.-M. Gélinet.

[15] : Cass. Ass. plén. 4 février 2011, n° 09-14.619, Bulletin 2011, Assemblée plénière, n° 2

[16] Cass. 3ème Civ., 29 janvier 2003, Rev. loyers 2003, p. 244, note L. Guégan.

[17] Cass. com. 19 mai 2004, n° 02.14-805 : Jurisdata n° 2004-023809

[18] CA Poitiers, 3ème civ., 1er juin 2011, n° 08/03661 : Jurisdata n° 2011-028386

[19] CA Paris 30 oct. 1998 D 1998 IR 263 ; CA Paris 2ème Ch. B 8 février 2001 – Loyers et Copropriété, Nov. 2001 – p. 21 ; CA Paris 2ème Ch. A 12 mars 2002 – Inf. rap. Copro-juin 2002, p. 12, notes CAPOULADE.

[20] CA Paris 23ème B 23 mai 2002, AJDI 2002 p. 617

[21] CA Dijon, ch. civ. B, 3 octobre 2006, rev. proc. coll. sept. 2007 n° 3, p. 162 : Jurisdata n° 2006-317054

[22] Cass. 3e civ. 15 février 2006, JCP G 2006, IV, 1520 ; Loyers et copr. 2006, comm. 89, obs. G. Vigneron ; Rev. Administrer mai 2006, p. 48, obs. Bouyeure J.R. ; JCP E 2006 n° 37, p. 1535, note crit. M. Cabrillac et Ph Pétel ; RTD civ. 2006, p. 599, obs. P. Crocq ; CA Paris 3e ch. C, 22 juin 2001 : D. 2001 p. 2890 note A. Lienhard

[23] Cass. Civ. Avis n° 0020003P du 21 janvier 2002- Administrer.

[24] CA Caen, ch. civ. 1, 7 avril 2015, RG N° 13/00063, SCP Angel Hazane es qual. / SDC Résidence Guillaume le Conquérant : Jurisdata n° 2015-0008888.